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不動産の税金まとめ【購入・保有・売却の場面別解説】

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不動産の税金まとめ【購入・保有・売却の場面別解説】

カテゴリ:不動産購入(買いたい)

不動産の税金【購入・保有・売却時にかかる税金まとめ】


「不動産の売買をするときは物件価格だけじゃなくて色々な税金もかかるんでしょ。どんな税金がいくら必要なの?」

こんにちは。1940年創業、台東区・荒川区で地域密着の城北商事不動産部です。

賃貸で住居を借りる場合は税金のことを考える必要はありませんでしたが、不動産を売買する際には税金が密接に関わってきます。

そこで今回は、不動産にかかる税金を購入→保有→売却という3つの場面に分けて簡単に解説します。


①不動産購入時の税金


不動産の購入にかかる税金には、【不動産取得税】【登録免許税】【印紙税】があります。

一つずつ見ていきましょう。


不動産取得税とは、土地や建物を購入したときにかかる税金のことです。契約時や決済時に支払うものではなく、新居に入居してしばらくすると、自治体から納税通知書が送られてきます。なお、一定の要件を満たせば軽減を受けることができます。

【不動産取得税の概要】
課税客体(課税対象):不動産の所有権の取得(借地権の取得は、課税されない)。
■課税主体:対象不動産が所在する都道府県
■納付義務者:不動産の実際の取得者
税額:「課税標準×税率」で計算します。
課税標準:固定資産課税台帳登録価格(固定資産税評価額)
税率:本則は4%ですが、土地と居住用家屋については2024年3月31日まで3%に軽減されます。
■徴収方法:普通徴収(都道府県から送付される納税通知書により納付する)
※不動産の取得とは、有償・無償、登記の有無を問いません。
〈取得とされるもの〉通常の売買、贈与交換、家屋の改築の場合は価格が増加すれば課税、増築の場合は常に課税
〈取得とされないもの〉取得者が国等である場合、取得が公共性が高い用途に供される場合、相続(包括遺贈および遺贈を含む)、法人の合併、土地信託

【住宅に関する特例】
■新築住宅の特例
床面積が1戸(マンション等の共同住宅については1部屋ごと)につき50㎡以上240㎡以下の住宅を新築または取得した場合は、住宅1戸ごとに固定資産税評価額から1,200万円が控除されます。
不動産取得税 =(固定資産税評価額-1,200万円)×3%

■特例適用住宅の要件
①床面積が50㎡(賃貸用共同住宅は40㎡)以上240㎡以下であること
②新築または築後20年(耐火住宅は25年)以内であること
ただし、2005年4月1日以降に取得する既存住宅(中古住宅)については、新耐震基準に適合していれば、築年数の要件は適用されません。
③新築の場合は個人・法人の賃貸用住宅も適用対象となりますが、既存住宅は個人
の自己居住用住宅に限ります。
※上記の特例適用住宅の要件を満たす住宅のうち、新築の認定長期優良住宅については、固定資産課税台帳登録価格から1,300万円を控除した額が課税標準となります。

■既存住宅(自己居住用)の特例
一定の要件を満たす住宅(特例適用住宅)については、固定資産税評価額から一定額を控除した額が課税標準となります。控除額は、新築した時期によって異なり(100万円~1,000万円)、新築時期が1997年4月1日以降である場合は、最高1,200万円となります。
不動産取得税 =(固定資産税評価額-控除額)× 3%



登録免許税とは、土地建物等にかかわる登記をする際にかかる税金です。納税は登記を申請するときに行います。

【登録免許税の概要】
■課税客体(課税対象):不動産の取得に伴う、所有権移転等の登記に対して課税されます。
■課税主体:国(国税)
■納税義務者:登記を受ける者(登記を受ける者が2人以上いるときは連帯して納付義務を負う)。
■課税標準:①不動産の価額が課税標準となるときは、実際の取引価格ではなく、固定資産課税台帳登録価格(固定資産税評価額)となります。
抵当権設定登記は、債権金額が課税標準になります。
■納付方法:現金で納付し、登記の申請書にその領収証を貼付するか、または申請書に税額相当の収入印紙を貼付して納付します。
納付税額:課税標準×税率=登録免許税額(最低でも1,000円は納付)
税率(原則):贈与を原因とする所有権移転登記(1,000分の20)、相続を原因とする所有権移転登記(1,000分の4)というように、登記原因によって異なります。
■納付期日:不動産の登記を受けるときまで
■非課税:国・地方公共団体、特別の公共法人が自己のために受ける登記。表示の登記。ただし、分筆・合筆の表示変更登記は課税されます。



印紙税とは、住宅の売買契約書や住宅ローンの契約書などを交わすときにかかる税金のことです。原則として収入印紙を契約書に貼付して印鑑を押すことにより納税します。

【印紙税の概要】
■課税主体:国(国税)
■納税義務者:課税文書の作成者(1つの課税文書を2人以上の者が共同して作成した場合には、当該2人以上の者は、連帯して印紙税を納める義務を負います。)
■課税文書:Ex.不動産売買契約書、土地賃貸借契約書(建物賃貸借契約書は非課税)、建築工事請負契約書、営業に関する記載金額5万円以上の領収証等
※1つの契約書について正本、副本、謄本などのように2通以上の文書が作成された場合であっても、それぞれ契約の成立を証明する目的で作成されたものであれば、すべて課税対象となります。
■課税されない文書:課税物件表の非課税物件欄に規定する文書、5万円未満の受領書、営業に関しない受領書、国・地方公共団体の作成する文書
■納付方法:課税文書に印紙を貼って、契約の当事者が、この印紙を印章または署名により消印するという形で納付。
■課税標準:課税文書の記載金額
■税額:契約書に記載された金額によって税額が決まります。
ex.500万円超1,000万円以下→1万円
1,000万円超5,000万円以下→2万円
※一定の要件を満たした場合は軽減措置が受けられます。


②不動産保有時の税金


不動産を保有しているときにかかる税金には、【固定資産税】【都市計画税】があります。

一つずつ見ていきましょう。


固定資産税とは、「固定資産」とされる土地や家屋、償却資産などに対してかかる税金です。家を所有していると毎年、固定資産税を納めることになります。

【固定資産税の概要】
■課税客体:毎年1月1日現在に所有する固定資産(土地、家屋、償却資産)
■課税主体:固定資産が所在する市町村(東京23区は都)
■納税義務者:〈原則〉1月1日現在において、登記簿または固定資産課税台帳に所有者として登録されている者
〈例外〉納税義務者が1月1日前に死亡している場合には、1月1日現在において現に所有している者
課税標準:固定資産課税台帳登録価格(固定資産税評価額)
3年に1度の基準年度に評価替えが行われます。
税率:標準税率は1.4%で、市町村が条例によって異なる税率を定めることができます。税率の上限(制限税率)は、撤廃されています。
■徴収方法:普通徴収(都道府県から送付される納税通知書により納付する)
■納付期日:4月・7月・12月および2月中において各市町村の条例で定めます。

固定資産税は、1月1日現在で土地、家屋、償却資産を所有している人が納める税金です。
原則として、3年に1度評価替えされる固定資産税評価額に対して所定の税率を乗じて計算されます。
標準税率は1.4%ですが、これは市町村が独自に1.4%以外の税率を定めることができるため、地域によって異なる税率となっている場合があります。

【住宅用地の課税標準の特例】
住宅用地については、課税標準が固定資産課税台帳価格の一定割合に軽減されます。
❶ 住宅一戸あたり200㎡以下の部分(小規模住宅用地)➡1/6
❷ 住宅一戸あたり200㎡を超える部分(一般住宅用地)➡1/3
※家屋の床面積の10倍までが限度



都市計画税とは、都市計画事業や土地区画事業の費用に充てることを目的にした市町村税(東京23区の場合は都税)で、市街化区域内に土地や家屋を持っている人に毎年課される税金です。

【都市計画税の概要】
■課税主体:市町村(東京都23区は都)
■課税客体:原則として、市街化区域に所在する土地および家屋
■納税義務者:原則として、毎年1月1日現在において固定資産課税台帳に登録されている市街化区域に所在する土地および家屋の所有者(非線引き区域、市街化調整区域においても課税される場合がある)。
課税標準:固定資産税評価額
〈特例〉固定資産税とほぼ同じ取り扱いがなされ、住宅用地の課税標準の特例が設けられています。
小規模住宅用地…課税標準の1/3(200㎡以下)
一般住宅用地…課税標準の2/3(200㎡超の部分)
税率:税率は条例により定められますが、制限税率は0.3%とされています
■納付方法:固定資産税と同一の納税通知書に基づいて一緒に納付します

都市計画税は、1月1日現在で原則として市街化区域内の土地・家屋の所有者に、課税される税金です。税率は0.3%を上限として、市町村ごとに定められます。

【住宅用地の課税標準の特例まとめ】
200㎡以下の部分:固定資産税1/6、都市計画税1/3
200㎡超の部分:固定資産税1/3、都市計画税2/3


③不動産売却時の税金


不動産を売却したときにかかる税金には、【譲渡所得税】があります。


不動産を売却して利益が出た場合には、その利益に対して譲渡所得税(所得税・住民税)がかかります。

不動産を売却して得た所得の場合には、総合課税ではなく分離課税となりますので、給与所得や事業所得などと合算することなく、他の所得とは分離して、所定の税率によって課税されます。

また、不動産の譲渡所得は、長期譲渡所得(所有期間が5年を超える)と短期譲渡所得(所有期間が5年以下)に分類され、所有期間によって税率が異なります。

2013年から2037年までは復興特別所得税として所得税額の2.1%が加算されます。

【譲渡所得の計算】
課税譲渡所得金額=譲渡価額-(取得費+譲渡費用)-特別控除

長期譲渡所得(所有期間5年超)の税額の計算
税額=課税譲渡所得金額×税率20.315%(所得税15%+復興特別税0.315%+住民税5%)

短期譲渡所得(所有期間5年以下)の税額の計算
税額=課税譲渡所得金額×税率39.63%(所得税30%+復興特別税0.63%+住民税9%)

なお、不動産を売却して利益が出た際には、譲渡所得税がかかりますが、マイホーム(居住用の住宅)を売却した場合は、税金を軽減する様々な特例があります。


◆まとめ


今回は、不動産の税金を購入・保有・売却の3場面でまとめました。

不動産の取得については、単純に購入するだけでなく、贈与か相続で取得することもありますが、その際は贈与税相続税が関わってきます。

また、税金の種類によって軽減措置があり、上手に利用することで税金の負担を減らすことができます。

なお、税制は年度変わりに細かく変更されますので、不動産取引の際には最新情報をチェックしておきましょう。

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