賃貸物件を貸す際に、お客様からよく頂くご質問をQ＆A形式でまとめました。
①入居者募集
Q.賃貸物件を貸す際の大まかな流れを教えてください。
A.入居者募集→入居審査→賃貸借契約→契約中業務（賃料等収納業務・収支明細書の作成・クレーム対応など）→更新契約または賃貸借契約の解約→契約終了時の手続き（退去立会・敷金精算・原状回復工事）となります。
Q.賃貸物件を貸すときは何から始めたらいいの？
A.まずは家賃の査定をする必要があります。査定とは、その賃貸物件がいくら位の家賃で貸せるのか調べることです。城北商事不動産部では、台東区・荒川区に精通しており、周辺エリアの成約事例や競合物件の状況等の調査に基づいて、募集条件のご提案をさせていただきます。もちろん最終的な判断は貸主様で行うことが可能です。
Q.入居者募集を依頼するときに必要な書類は？
A.間取り図・本人確認書類（身分証明書・健康保険証）・ご印鑑・お部屋の鍵をご持参いただけると助かります。
Q.入居者募集を依頼すると、どのような広告や販促活動をしてもらえますか？
A.不動産ポータルサイトや弊社HPへのインターネット掲載、店頭での紹介、他の不動産会社への物件紹介など幅広い活動を行っております。不動産会社によっては不動産ポータルサイトへの掲載は1サイトのみの場合もありますが、城北商事不動産部ではスーモ・アットホーム・ホームズなど複数のサイトに掲載いたします。また、写真は一眼レフカメラで撮影し、掲載枚数も豊富、アピールコメントも付けて紹介させていただきます。
Q.入居者募集を依頼する際、費用はいくら必要ですか？
A.入居者が決まった際に広告宣伝費として成約賃料の1ヶ月分をいただいております。これは成功報酬ですので入居者が決まらなければもちろんかかりません。また、契約期間中の家賃集金や入居者のクレーム対応など、管理を委託する場合は管理委託料が発生します。
Q.事業用や駐車場を貸すことはできますか？
A.城北商事不動産部では住居だけでなく店舗や事務所、月極駐車場も扱っております。また一棟物件はもちろん、マンション一室からのご相談も承っておりますので、お気軽にお問い合わせください。
Q.入居募集中の電気・ガス・水道はどうすればよいですか？
A.ガスは退去者が閉栓したままの状態で問題ありませんが、電気と水道は原状回復工事や内見時に必要ですので、空室期間中は貸主様名義で使用開始手続きをしていただけると助かります。弊社が管理受託している物件では、開始手続きを代理で行う事も可能です。
Q.入居申し込みがあったら連絡はくれますか？
A.入居申し込みがあった場合は、弊社から貸主様に連絡させていただきます。もし申込者の内容が個人的に好ましくない場合は入居を断ることも可能です。貸主様の承認が得られましたら、審査の上、契約に向けて進めさせていただきます。
②賃貸管理
Q.家賃の集金管理や入居者のクレーム対応も任せられますか？
A.弊社で代行可能です。賃貸不動産の経営では、対応しなければならない業務が多数あります。城北商事不動産部では、入居者募集から入居審査、契約業務、賃料等収納業務、クレーム対応、更新時業務、契約終了時業務までまとめてお任せいただくことが可能です。
Q.家賃入金までの流れは？また入居者が家賃滞納したらどうすればいいの？
A.弊社で毎月家賃の入金を確認し、所定の期日までに貸主様に送金いたします。また各物件で契約者一覧の収支報告書を作成し、毎月送付させていただきます。家賃の支払いが遅れてしまっている場合は、弊社から入居者様に対して督促を行います。
Q.入居中に設備の不具合が発生した場合はどうなりますか？
A.契約期間中に設備の不具合が発生した場合は、弊社または弊社が委託しているコールセンターが24時間対応で入居者様からの連絡を受け付けます。工事手配は、3万円以内の修繕工事については早急に対応するため事後報告とし、それ以上の費用が発生する場合は貸主様に確認のうえ実施いたします。
Q.貸主が火災保険に加入する必要はありますか？
A.賃貸借契約時には入居者様に必ず火災保険に加入していただきますが、それは入居者自身の家財の補償と失火等による賠償責任補償であり、落雷・類焼・放火等による建物の損害は、補償されません。これらを補償するためには、貸主様自身で、別途、建物の火災保険にご加入いただく必要がございます。
Q.更新の際は何かしなくてはいけませんか？
A.住居の場合は、契約期間は一般的に2年間となっています。更新時期が近づきましたら、弊社から貸主様に確認の連絡をいたします。更新手続きは弊社で代行いたしますので、合意書へのご捺印だけお願いします。
Q.入居者から解約通知がきたら？
A.住居の場合、入居者様からの解約は1ヶ月以上前までに、弊社に書面で解約通知書を提出していただくことになっております。そのため、入居者様から退去の通知を受領してから、1ヶ月先までの家賃は発生することになります。そして、通知時に実際の退去日を確認し、入居者様の荷物がすべて無くなった状態で、室内の確認と鍵の返還をさせていただきます。引き続き賃貸をお考えの場合は、次の募集に向けて原状回復工事を行います。なお、入居者様の退去が確定した時点で、すぐに次の入居者募集を開始することは可能ですので、空室ロスをできるだけ短くできるようサポートさせていただきます。
Q.貸主側から賃貸借契約を解約することはできますか？
A.普通賃貸借契約で貸主から解約を申し出る場合は、6ヶ月以上前の通知と「正当事由」が必要となるため、基本的に入居者様の同意が得られない場合は貸主側からの解約は難しいです。そのため、転勤など一定期間のみ貸したい場合は、定期賃貸借契約にする方法が有効です。その場合、期間が限定されるため、借り手が付きにくくなるというデメリットはありますが、期間満了により契約を終了させることが可能となります。
Q.退去時の原状回復の費用負担はどうなるの？
A.国土交通省の「原状回復のガイドライン」に従って費用負担を決めます。ガイドラインでは、建物の経年劣化や入居者の通常使用に基づく損耗は、入居者の原状回復義務の範囲に入りません。つまり、そのような劣化分を回復するための修繕等の費用は、それまで入居者から受領してきた家賃の中に含まれていたわけですから、貸主様が負担する必要があります。
一方、入居者の故意・過失に基づく建物の劣化等は、入居者の原状回復義務の対象であり、入居者が費用を負担して原状回復をしなければなりません。
つまり、建物の損耗の区分が重要になります。費用負担の区分の具体例をいくつか抜粋すると下記のようになります。
【貸主様負担となるもの】
・家具の設置による床・カーペットのへこみ、設置跡
・テレビ、冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ（電気ヤケ）
・日照など自然現象によるクロス、畳の変色、フローリングの色落ち
・入居者所有のエアコン設置による壁のビス穴、跡
・下地ボードの張替えが不要である程度の画鋲、ピンの穴
・特に破損等していていないものの、次の入居者を確保するために行う畳の交換、網戸の交換、浴槽の取り換え
【入居者様負担となるもの】
・飲みこぼし等の手入れ不足によるカーペットのシミ、冷蔵庫下のサビを放置した床の汚損、引越し作業等で生じた引っかきキズ、入居者の不注意によるフローリングの色落ち
・日常の清掃を怠ったため付着した台所のススや油、結露を放置して拡大したカビやシミ、クーラーからの水漏れを入居者が放置して発生した壁等の腐食、喫煙によるヤニ等でクロスが変色したり臭いが付着している場合、重量物をかけるためにあけた壁等の釘穴、ビスで下地ボードの張替えが必要なもの、天井に直接付けた照明器具の跡、落書き等故意による毀損
・ペットにより柱等にキズが生じ、または臭いが付着している場合
・風呂やトイレ等の水垢、カビ等、日常の不適切な手入れもしくは用法違反による設備の毀損、鍵の紛失または破損による取替え、戸建て住宅の庭に生い茂った雑草の除去
Q.マンションが老朽化しており、建て替えをするか、大規模修繕をするか迷っています。
A.建物の建て替えをするか、大規模修繕工事かを考える際は、まず建物の状態を診断し把握することが重要です。弊社では、物件の立地条件などを考慮し、長期的な視野で賃貸経営をサポートさせていただきます。
Q.相続対策や不動産売却も相談できますか？
A.弊社では、賃貸仲介や賃貸管理だけでなく、相続対策のコンサルティングや売買業務も行っております。将来に向けた対策はしっかりとした現状把握と複数のパターンからご自身に合ったプランを選択することが重要です。城北商事不動産部では、お客さま一人ひとりに合ったご提案をさせていただきますので、まずはお気軽にお問い合わせください。
1940年創業、台東区・荒川区で地域密着
