インターネットの不動産広告が盛んになり、誰でも簡単にたくさんの物件情報を得ることができるようになりました。
広告に掲載されている情報は多岐に渡り、本当に検討が必要な情報を抽出して適切な判断をすることは困難で、結果的に価格や間取り、周辺環境など表面上の情報のみで物件の良し悪しを判断しているのが実情です。
しかし実は不動産広告に掲載されている情報だけでも、内在する多くのリスクを判断することができるのです。
今回ご紹介する「SelFin（セルフィン）」を使えば、不動産会社に頼らなくても、誰でも簡単に物件のリスクを判断できます。買ってはいけない物件を自分で判断できるようになりますので、是非ご活用ください。
SelFin(セルフィン)とは？
SelFin(セルフィン)とは『買ってはいけない不動産を判定できるＷＥＢアプリ』です。
⇒ https://self-in.com/taito02（ご登録はこちら）
SelFin(セルフィン）は不動産物件広告情報を入力するだけで、誰でも簡単に価格の妥当性や物件の注意点など、物件の善し悪しを判断できます。ビックデータやオープンデータをベースに機械学習を繰り返し、不動産の最適価格やリスクなどを瞬時に判断します。
ご利用は無料で、会員登録を行うと、セルフィンが出力するすべての情報が閲覧できるようになり、物件情報を保存したり、調査結果をPDFでメールすることも可能になります。
また、不動産ポータルサイトに掲載されている物件情報のホームページURLをコピー＆ペーストするだけで自動で入力を行ってくれる入力補助機能もあります。
SelFin(セルフィン)の特徴
１.SelFin(セルフィン)での「価格の妥当性」判断
中古マンション・中古戸建てを「取引事例法」による価格査定をしています。
現在、価格査定サイトは多く存在しますが、そのすべてが「取引事例法」によるものです。ネット上に存在する物件情報をクローラーと呼ばれるロボットで集めて表示させています。ネットでは売り出し価格しか表示されていないため、割高になる傾向があるようです。それに対しセルフィンは、各駅ごと、自治体ごとの賃料相場を算出し、その賃料をベースに価格の妥当性を算出しています。全国統一の算出基準で価格を査定しています。
〇査定方法は独自のアルゴリズムで行われ、例えば部屋の向き・何階建てか・総戸数・その地域の平均階高等までも賃料査定の判断基準となり、その項目は30項目近くにもなります。
〇アルゴリズムは随時更新いたします。入力された物件情報などをもとに、機械学習機能などでアルゴリズムは随時改善致します。
〇プレミアムマンションやリノベーションなどの個別事情は反映されません。
割高なプレミアムマンションはそのまま割高と表示されます。また、嫌悪施設などその地域の特殊事情で安い場合も反映されません。その為、事業者による買取再販売物件等は割高に表示されるケースが多くなります。
〇全国7割以上の物件が、セルフィンの価格レンジに収まっています
セルフィンが表示する価格よりも割高物件が約15％、割安物件が15％存在することが分かっています。（セルフィンは、売り出し価格に合わせるような調整は一切行っていません。）
２．SelFin(セルフィン)での「街力」表示
「街力」とは、全国の自治体別に、人口、昼夜間人口などから「街力」を設定しています。全国平均が100となります。また、流動性スコアは、街力と駅からの距離で流動性スコアを算出しています。
３．SelFin(セルフィン)での「耐震性」判定
耐震性は、築年月から対象住宅の耐震性のリスクを表示しています。
４．SelFin(セルフィン)での「減税」判定
住宅ローン減税とフラット35の融資条件を満たしているかどうか判定しています。
５．SelFin(セルフィン)では中古マンションは「管理状況」、中古戸建は「土地の資産性」を判定
マンションの管理状況については、発表されている平均管理費や、ガイドラインで示されている積立金の平均とのかい離で判定しています。
管理費：不動産経済研究所「首都圏マンション管理費調査」
修繕積立金：国土交通省 マンション積立金ガイドライン
戸建て住宅の土地の資産性については接道状況や建蔽率・容積率、セットバックの有無など、土地の資産性に影響を及ぼす項目について判定します。
まとめ
SelFin（セルフィン）は人口動態や人口予測等公的なデータをはじめ、各方面からリリースされているオープンデータ、機械学習を繰り返し、平均像とのかい離の程度を計算し、独自のアルゴリズムに基づいて判定するものです。
セルフィンで判定できる項目は下記の通りです。
①価格の妥当性 / ②対象不動産の流動性 / ③立地による資産性 / ④住宅ローン減税の対象可否 / ⑤耐震性の判定 / ⑥マンションの管理状況の判定（マンション）/ ⑦土地の資産性について判定（戸建て）
現在の家探しは不動産事業者に頼らずとも消費者自らＷＥＢシステムを通じて出来る時代です。
もちろん最終的には内見や不動産売買契約等の手続きは不動産事業者を通じなければできませんので、上記のＷＥＢシステムを活用し、相談したい物件が出てきましたら、城北商事不動産部にご相談をいただければ幸いです。
1940年創業、台東区・荒川区で地域密着
