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【2023年版】固定資産税とは?土地と建物の計算方法と軽減措置を解説

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【2023年版】固定資産税とは?土地と建物の計算方法と軽減措置を解説

カテゴリ:不動産購入(買いたい)

固定資産税


マンションや戸建てを購入すると、毎年、固定資産税が発生します。
住宅の固定資産税には、土地と建物にそれぞれ異なる計算方法による軽減措置が適用されます。

特に新築住宅には、建物に一定期間の軽減措置があるため、新築か中古かを迷っている人は固定資産税の軽減措置を知っておきたいところです。
この記事では、初めてマイホーム購入を検討している人向けに「固定資産税」について解説します。

固定資産税とは


固定資産税とは、1月1日時点において土地または建物を所有している人に対して課される市町村税(東京23区は都税)です。
固定資産税は、全国の不動産の所有者に対して課される税金となります。

類似の税金に、都市計画税と呼ばれるものもあります。
都市計画税も、1月1日時点において土地または建物を所有している人に対して課される市町村税(東京23区は都税)です。
都市計画税は、原則として市街化区域内の土地または不動産を所有している人に対して課税される税金となります。
都市部の住宅地のほとんどは市街化区域内であるため、マイホームを購入すると都市計画税も課税されることが多いです。

固定資産税と都市計画税の原則的な計算方法は、以下のようになります。

固定資産税=固定資産税評価額×1.4%
都市計画税=固定資産税評価額×0.3%(制限税率)

固定資産税評価額とは、課税のために市町村が決定した不動産の評価額のことであり、実際の売買価格とは異なります。

固定資産税の納税はいつから?


固定資産税の納税は、実際にはマイホームを購入した翌年の4月以降となることが多いです。

固定資産税の納税義務がある人は、あくまでも1月1日時点の所有者となります。
例えば、2024年2月にマイホームを購入した人は、2024年1月1日時点の所有者ではないため、2024年の固定資産税は課税されないことになります。

2025年1月1日になった時点でようやく固定資産税の納税義務者になることから、通常は購入の翌年から固定資産税が課税されるのです。

固定資産税の納税義務者になると、市町村(東京23区は都)から納税通知書が送付されてきます。
固定資産税の納税は、原則として4月と7月、12月、翌年2月の4回に分けて納付することとなっています。
そのため、固定資産税の納税は、購入した翌年の4月以降から始まることになるのです。

土地の固定資産税の軽減措置


固定資産税には、土地の上に住宅が建っていると「土地」の固定資産税が安くなるという軽減措置があります。
少しややこしいですが、固定資産税が安くなるのは「建物」ではなく、「土地」の方です。
オフィスや店舗のような住宅以外の建物が建っている場合は、住宅用地の軽減措置は適用されません。

マイホームは建物が住宅ですので、土地に住宅用地の軽減措置が適用されます。
住宅用地の軽減措置は、1戸の住宅に対する土地の広さによって「小規模住宅用地」と「一般住宅用地」に分類され、軽減割合も異なります。

それぞれの住宅用地と固定資産税評価額に乗じる割合を示すと、下表の通りです。

小規模住宅用地:住宅用地で住宅1戸につき200平米までの部分
(固定資産税軽減割合)6分の1 
(都市計画税軽減割合)3分の1※
※東京23区の都市計画税はさらに税額の2分の1が減額される

一般住宅用地:住宅用地で住宅1戸につき200平米を超え、家屋の床面積の10倍までの部分
(固定資産税軽減割合)3分の1 
(都市計画税軽減割合)3分の2

200平米は、坪に換算すると60.5坪です。
60.5坪以内の土地に一戸の住宅が建っていれば、土地全体が小規模住宅用地の扱いになります。

一方で、300平米の土地に一戸の住宅が建っている場合には、200平米までが小規模住宅用地、残りの100平米が一般住宅用地という考え方をします。
一般住宅用地は小規模住宅用地と比べると軽減が少ないため、一般住宅用地の方が固定資産税は高くなるということです。

以下に、敷地全体が小規模住宅用地となる場合の固定資産税の計算方法を示します。

【敷地全体が小規模住宅用地となるケース】
(条件)
建物:一戸建て住宅
土地面積:180平米
固定資産税評価額:1,800万円

(計算方法)
固定資産税
=固定資産税評価額×(1/6)×1.4%
=1,800万円×(1/6)×1.4%
=4.2万円

次に、敷地の一部に一般住宅用地も含まれる場合の固定資産税の計算方法を示します。

【敷地一部に一般住宅用地も含まれるケース】
(条件)
建物:一戸建て住宅
土地面積:300平米
固定資産税評価額:2,700万円

(計算方法)
土地面積は300平米であるため、200平米までが小規模住宅用地、残りの100平米が一般住宅用地となります。

小規模住宅用地
=固定資産税評価額 × (200平米÷300平米) × (1/6) ×1.4%
=2,700万円×(200÷300) ×(1/6)×1.4%
=1,800万円 ×(1/6)×1.4%
=4.2万円

一般住宅用地
=固定資産税評価額×(100平米÷30平米)×(1/3)×1.4%
=2,700万円×(100÷300)×(1/3)×1.4%
=900万円×(1/3)×1.4%
=4.2万円

固定資産税
=小規模住宅用地+一般住宅用地
=4.2万円+4.2万円
=8.4万円

小規模住宅用地は、住宅1戸につき200平米までの部分が適用されるという点がポイントです。

マンションのように複数戸ある住宅が建っていれば、戸数の分だけ200平米を乗じた面積を小規模住宅用地とみなすことができます。

例えば、300平米の土地に2戸からなるマンションが建っているとすると、400平米(=2戸✕200平米)までの土地が小規模住宅用地となることから、300平米の土地全体が小規模住宅用地になるということです。

ほとんどのマンションは敷地全体に小規模住宅用地が適用される結果となっており、マンションの土地の固定資産税は小規模住宅用地として計算できることが一般的となっています。

新築建物の軽減措置


この章では、新築建物の固定資産税の軽減措置について解説します。
なお、都市計画税に関しては、原則として新築の軽減措置はありません。
また、本措置は中古住宅の建物の固定資産税にも適用されない軽減措置です。

4-1.マンションと戸建ての違い

2024年3月31日までに新築された住宅に関しては、建物の固定資産税に軽減措置があります。

軽減措置を受けるには、建物が以下の要件を満たしていることが必要です。

・住宅として使用する部分の床面積が全体の床面積の2分の1以上であること
・居住用部分の床面積(マンションにあっては専有部分の面積)が50平米以上280平米以下であること

上記の条件を満たしている場合、戸建ておよびマンションでは、新築から一定の年数だけ建物の固定資産税が2分の1に軽減されます。

戸建て:(原則)3年間
(認定長期優良住宅)5年間

マンション※:(原則)5年間
(認定長期優良住宅)7年間
※ここでは地上階数3以上の中高層耐火建築物を指す

認定長期優良住宅とは、長期に渡り良好な状態で使用するための措置が講じられ、行政の認定を受けた住宅のことです。

認定長期優良住宅では、一般の住宅よりも建物の固定資産税が半額となる期間が2年間伸びます。

なお、建物の固定資産税が2分の1に減額されるのは、120平米までの部分です。
120平米を超えている部分に関しては、原則通りの固定資産税が課税されることになります。

4-2.長期優良住宅の減税申請はいつまでか?

認定長期優良住宅を建てた場合には、減額を受けるために市町村(東京23区は都)に対して申告を行うことが必要です。

申告期限は、東京都の場合には、新築した年の翌年(1月1日新築の場合はその年)の1月31日までとなっています。
申告期限は市町村によって異なる場合もありますので、必ず市町村に確認するようにしてください。

まとめ


以上、固定資産税について解説してきました。
固定資産税とは、1月1日時点の不動産の所有者に対して課される市町村税のことです。
住宅が建っている土地には、住宅用地の軽減措置が適用されます。
また、新築建物には、原則として戸建てなら3年間、マンションなら5年間は固定資産税が2分の1となる軽減措置が存在します。

建物の固定資産税の軽減措置は、中古よりも新築の方が手厚いです。
マイホームを購入する上での参考にして頂ければと思います。


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