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家は売ると貸すどっちがいい?メリット・デメリットと判断基準を解説

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家は売ると貸すどっちがいい?メリット・デメリットと判断基準を解説

カテゴリ:不動産売却(売りたい)

家を売る貸すどっちがいいの?


住み替えや転勤、老人ホームへの入所など現在住んでいる家を売るか貸すかでお悩みの方もいるでしょう。
どちらを選ぶにしても、それぞれに一長一短ありますので、物件や状況を見て判断する必要があります。
この記事では、売る場合と貸す場合、それぞれのメリットやデメリットを見ていくとともに、迷ったときの判断基準についてもご紹介します。

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家を売るメリットとデメリット


家を売る

家を売るメリットとデメリットは下記の通りです。

【家を売るメリット】
⭕まとまった現金が手に入る
⭕維持管理の手間やコストから解放される

【家を売るデメリット】
✖家を手放すことになる
✖希望金額で売れるとは限らない
✖相続税対策にならない

◆家を売るメリット
メリットとしては、やはり一括してまとまった現金を手に入れられることです。
売却代金を活用して金銭関係の悩みが解決できる点が大きいでしょう。
特に、教育資金や新築住宅の資金が用意できないときなどに、今後利用する予定がない不動産の売却代金があれば、予算組みがかなり楽になります。

また、賃貸の場合には空き室リスクによる安定した収益への不安がありますし、老朽化した物件の修繕費の他、固定資産税など定期的な維持管理費なども発生します。
物件を売却することで、これらの不安から解放されるのは大きなメリットといえるでしょう。

◆家を売るデメリット
メリットがあればもちろんデメリットもあります。
まず、家を売るということは、当然家は自分の所有権から他人に変更されます。
もし売却をした家が子ども時代に過ごした思い入れのある実家だとすれば、売った後に後悔をするかもしれません。

なお、家は自分が希望する金額で売却できるとは限りません。
元々立地条件が悪い物件や築年数が相当経過している物件は、新規購入者が見つかりにくいため、購入したときの価格よりも随分と売却価格を下げなければならないかもしれません。
すぐに売却できないときは、賃貸収入を得ることができない一方で、その期間の維持管理費を支払わなければなりませんので、長期になるほど負担が大きくなるでしょう。
あるいは、売却した後で地価や需要が向上し、結果的に十分な利益が得られない可能性もあります。

また、賃貸物件ならば継続的に家賃収入が得られるだけでなく、相続の際には現金ではなく不動産を所有していることで相続税評価額が安くなり、相続税対策として効果的ですが、売却の場合はこのような継続的な収入や節税の恩恵を受けられなくなる点がデメリットと言えるでしょう。
ただし、築年数が経過するほど建物の資産価値は当然下がっていきますので、築古の物件は今のうちに売却して、住み替えや建替え費用に充てるという形にすれば相続対策としても有効な手段となります。


家を貸すメリットとデメリット


家を貸す

家を貸すメリットとデメリットは下記の通りです。

【家を貸すメリット】
⭕家賃収入を得ることができる
⭕家を手放さずに済む

【家を貸すデメリット】
✖入居者が決まらなければ家賃は得られない
✖維持管理の手間やコストがかかる
✖相続の際に手続きの手間がかかる

◆家を貸すメリット
家を賃貸に出した場合のメリットとしては、やはり使わない物件で家賃収入を得ることができる点です。
借主が見つかった場合に限りますが、継続的に家賃収入が入ってくるだけでなく、管理が面倒になったときには借主や他の買受希望者に売却することもできるため、すぐに手放すことを考えていない場合にはおすすめの手段といえるでしょう。
ただしマイホームを貸してから将来売る場合は税金面で注意が必要です。
家を売って利益が出ると(売却価格から購入価格や売買時の諸経費を引いてプラスになった場合)、譲渡所得税という税金が発生しますが、居住用財産(=マイホーム)の場合は「3,000万円特別控除」という優遇措置があり、これが適用できれば譲渡所得税を支払わなくていい可能性があります。
ただし、この優遇措置が受けられるのは「住まなくなってから3年後の12月31日まで」という条件がありますので、その点は慎重にご判断ください。

なお、転勤などで一時的に家を離れる必要があるけど、また今の家に戻ってきたい場合には、「定期借家契約」で貸し出すようにしましょう。
定期借家契約とは、あらかじめ決められた期間の満了により更新されることなく確定的に終了する契約のことを言います(貸主が延長したい場合は再契約も可能)。
賃貸借契約をする期間だけ家賃収入がもらえる上、借主が実際に住むことになるので簡単な家の手入れなどをしてもらえます。

◆家を貸すデメリット
一方で、デメリットは空き室リスクと維持管理費です。
立地条件が悪い物件や老朽化した物件は、入居希望者が見つかりにくいため空き室になって家賃収入が入らなくなる可能性が高くなります。
一方で、設備の故障や老朽化による建物の破損など、放置しておけない状況になったときには修繕義務が生じます。
突発的な修繕費と継続的に発生する固定資産税などの支出を考慮すると、収益性が高い物件でなければ維持管理が難しいことが分かるでしょう。

また、相続対策として家を残しておく場合には、将来的に自分が死亡した時に相続登記や相続税の申告など、子孫に手続きの負担を強いる可能性も高いです。
価値のある物件は相続人の間で争いになる可能性もありますので、遺言書を残しておくなどの対策も必要でしょう。


家を売る・貸す場合の収支シミュレーション


家を売る貸す収支シミュレーション


家を売るか貸すか迷っている場合、それぞれの収入と支出を把握しておくと、具体的なイメージが掴みやすいでしょう。
そこで、ここからは家を売る場合と貸す場合の収支シミュレーションを考えていきたいと思います。

◆家を売る場合の収支シミュレーション
【収入】
売却価格:4,800万円 

【支出】
仲介手数料:165万円(売却価格の3%+6万円+消費税)
印紙代:1万円(軽減税率)
抵当権抹消の登録免許税:2千円(土地1つ1,000円、建物1つ1,000円)
司法書士報酬:2万円 
支出合計:168.2万円

収支は、4,800万円-168.2万円=4,631.8万円となります。

その他の費用としては、ハウスクリーニング費用や不用品の廃棄費、戸建ての場合は建物解体費や測量費用などがかかる場合があります。
また、今回のケースではローン残債がないという前提で抵当権抹消の登記費用(登録免許税・司法書士報酬)を考慮していますが、ローンが残っていて売却価格の中から一括返済する場合は、ローン返済額(借入元本と銀行利子)に加えて、繰り上げ返済手数料も支出としてかかります。
なお、売却によって利益が出れば譲渡所得税がかかりますが、マイホームの場合は3,000万円特別控除を利用すれば、譲渡所得税がゼロになる可能性があります。注意点としては、自動的に特例が適用されるわけではないため、確定申告が必要となります。

◆家を貸す場合の収支シミュレーション
【年間収入】
家賃15万円×12か月=180万円 

【年間支出】
固定資産税・都市計画税:20万円 
管理委託料:9万円(家賃の5%)
火災保険料:6万円 
修繕費用:3万円
支出合計:38万円

年間収支は、180万円-38万円=142万円となります。

その他の費用としては、住居の場合は2年毎に更新料が収入として入ってくる一方で、空室や家賃下落リスク、修繕費用がかさむ恐れがあり、収益が下がる可能性があります。
また、入居者が退去した場合の原状回復費用や次の入居者を決めるための広告宣伝費、建物のメンテナンス費用(マンションの場合は管理費・修繕積立金、戸建ての場合は大規模修繕の積立金)なども支出として考慮しておく必要があります。
なお、賃貸物件にかかる費用は経費計上できるようになりますが、家賃収入で利益を得ると税金(所得税・住民税)がかかり、毎年の確定申告が必要となります。

上記の金額は目安ですが、売却価格4,800万円・月額家賃15万円でローン残債がない場合、家を売る場合は約4,631万円が一気に手元に残るのに対して、家を貸す場合では約142万円(税引前)が毎年家賃収入として手に入るという結果になりました。
もちろん不動産は長期間のローンを活用して購入する方が多いため、金融機関への返済を考慮すると、実際には手残りがほとんど残らない可能性があります。
また一定期間貸した後に売ることも可能であり、個々の物件によって前提条件が異なってきますので、あくまで参考としてお考えください。


家の取り扱いに迷ったときの判断基準


家を売る貸す決断


家の売却と賃貸、どちらも一長一短ありますが、自分が所有する物件の取り扱いに悩んだときにはどのような判断をすればよいのでしょうか。
以下で、迷ったときの判断基準について見ていきましょう。

【家を売る(売却)のがオススメなケース】
・住宅ローンを完済していない(転勤のケースを除く)
・一度もリフォームしていない物件
・駅から徒歩10分以上の物件
・まとまったお金が必要
今の家に今後住む予定がない

【家を貸す(賃貸)のがオススメなケース】
・住宅ローンを完済している
・リフォーム済みの物件
・駅近くの好立地な物件
・継続した家賃収入を手にしたい
・将来今の家に戻ってくる可能性がある

まず、物件の状況を確認します。
住宅ローンを完済していない物件は、原則として人に貸して家賃収入を得ることはできません。
なぜなら、住宅ローンは借りた本人が居住することを前提としているからです。
家を貸す場合には賃貸用のローンに借り換えをする必要が出てきます。
ただし、転勤等のやむを得ない都合で一時的に家を貸す場合は、金融機関が住宅ローンのままで貸すことを認めてくれる可能性が高いです。

築年数が経過していながらもリフォームをしていない物件も売却に向いています。
リフォームは売却のためにはする必要はないものの、貸すためには行う必要があります。
そのままの状態では借りたい人はいなくても、リフォームや建て替えを想定した上で購入したいという人は多いため、売るのを目指した方がよいでしょう。

また、駅や中心部から遠い物件も賃貸物件として保有していても入居希望者が見つからず、支出がかさんで維持できなくなる可能性がありますので、買受希望者がいるのならば売却した方が安心です。
家賃収入は空き室が生じて途絶える可能性がありますので、ローンの支払い原資には向きませんし、条件が悪ければ継続的な入居希望者も期待するのが難しくなります。

一方で、既に住宅ローンを完済している物件、リフォームで外観や設備が綺麗になっている物件、駅に近いなど立地条件が優れている物件は、賃貸の需要が多いので売るよりも貸すのをおすすめします。
この場合は築年数が多少古くても入居希望者は現れるため、家賃収入を継続的に得ることが可能です。
ただし、家賃の相場は地域によってもかなり変わってきますので、想定している維持管理費を上回る安定した収益が得られるか、空き室リスクが低い条件になっているかなどを確認した方がよいでしょう。

その他、教育資金や住み替えのためにまとまった現金がほしい、今の家に今後住む予定がない場合は売却。
一括ではなく継続的な家賃収入がほしい、今の家に戻ってくる予定がある場合は賃貸など、ご自身のライフプランや都合に合わせて検討するのも一つの方法です。

家を売る・貸すときの流れ


家を売る・貸す場合の流れ


最後に家を売るか貸すか決めた際、どのように進めていくのかを紹介します。
それぞれの手続きの流れは下記の通りです。

◆家を売る流れ
①不動産会社に売却査定を依頼する
②不動産会社と媒介契約を結ぶ
③販売活動を開始する
④買い手が見つかったら売買契約を結ぶ
⑤物件の引き渡し・決済

◆家を貸す流れ
①不動産会社に家賃査定を依頼する
②不動産会社と媒介契約を結ぶ
③入居者の募集を開始する
④借り手が見つかったら賃貸借契約を結ぶ
⑤入居後の管理対応を行う

いずれの方法でもまずは不動産会社に相談・査定を依頼することから始めます。
弊社では、売却と賃貸のダブル査定も可能です。

メリットやデメリットを理解して、自分に向いている選択をしましょう


家は売る場合でも貸す場合でも、いい点もあれば悪い点もあります。
どちらが良いとは一概には言えませんが、メリットとデメリットをきちんと理解しておくことで、より良い選択肢が見つけやすくなります。
物件の条件や今後の管理など、自分と家族の意見や希望を照らし合わせてから取り扱い方を決めるようにするとよいでしょう。

台東区・荒川区の不動産売却や賃貸に関して、何かお悩みのことやご不明な点がございましたら、城北商事不動産部へお気軽にご相談ください。



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