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不動産の減価償却とは?居住用と事業用の違いをわかりやすく解説

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不動産の減価償却とは?居住用と事業用の違いをわかりやすく解説

カテゴリ:賃貸経営(貸したい)

減価償却とは


マイホームの売却や賃貸経営で確定申告する際、「減価償却」という用語が登場してきます。
減価償却とは、建物等の取得原価を耐用年数内に渡り、計画的・規則的に費用として配分する手続きのことを指します。

費用といっても実際に支出を伴うものではないため、イメージがしにくい費用です。
不動産の減価償却とはなぜ発生し、どのように計算するものなのでしょうか。
この記事では、不動産の減価償却の仕組み、計算方法について分かりやすく解説します。


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減価償却とは?


減価償却とは、複数年に渡って使用できる建物等の取得費を一定期間で按分して経費計上していく会計上の手続きのことです。
減価償却によって生じる費用のことを、減価償却費と呼びます。

減価償却を行う理由は、建物や設備等の償却資産における会計上の価値を年々減少させていくためです。
会計では、建物は年々資産価値が減少していくという考え方を採用しています。
現実でも新築時と築30年を経過した建物では、築30年を経過した建物の方が価値は低いと考えることが一般的です。

会計でもこの一般的な考えを取り入れるために、建物の資産価値は年々落ちるという考え方を採用しています。

減価償却費は、「キャッシュフロー」と「貸借対照表」、「損益計算書」の3つの動きを知ると理解しやすくなります。

キャッシュフローとは、実際のお金の動きのことです。
貸借対照表とは、ある時点の資産の状況を示した表のことを指します。
損益計算書とは、毎年の売上や費用の損益を表したもののことです。

建物だけに注目してキャッシュフローと貸借対照表、損益計算書の3つの動きを示すと、下図のようになります。
図は矢印線の上がプラス、下がマイナスのイメージです。

減価償却の図解


例えば、6,600万円の新築建物を建てた場合、キャッシュフロー上では新築時(0期)に6,600万円のキャッシュアウト(支出)が生じます。


一方で、6,600万円の建物の資産を購入したわけですから、貸借対照表上には6,600万円の資産が計上されます。


次に、建物の資産価値を減少させる手続きを行います。


ここで、例えば資産として現金を100万円持っている人が、売上が全くない状態で毎年10万円ずつ費用として使っていくことを考えます。


1年目に10万円を使えば現金は90万円、2年目も10万円使えば現金は80万円に減っていきます。


つまり、10万円を毎年費用計上するということは、10万円ずつ資産が減るということです。


減価償却とは、この費用計上と資産減少が連動しているという仕組みを利用して建物の価値を減少させていく手続きになります。


貸借対照表上の資産を減らすには、損益計算上で費用の計上が必要であり、会計上の建物の資産価値を減らすために費用として減価償却費を計上するのです。


建物はどの程度の期間をかけて資産価値を減らしていくかは、建物構造によって決まっています。

新築時の価値から1円までに価値を落とす期間のことを耐用年数と呼びます。


例えば、建物が事業用で構造が木造である場合、耐用年数は22年です。

新築工事費が6,600万円の木造建物の場合、22年かけて最終的に建物価値を1円とします。

逆算すると、毎年約300万円の減価償却費を計上すれば、6,600万円の建物の資産価値は22年後に1円になるということです。


また、減価償却費は実際に支出を伴う費用ではありません。

しかしながら、会計上の費用ではあるため、計上されることで利益を小さくする効果があります。

税金は利益に対してかかるため、利益を小さくする減価償却費は、節税効果があります。


なお、土地に関しては、会計上は年数が経過しても価値は落ちないという考え方をします。

そのため、土地の取得費に関しては減価償却の手続きは必要なく、減価償却費も生じません。

減価償却があるのは、建物や設備といった償却資産と呼ばれる資産だけです。


どんなときに減価償却の計算が必要?


建物の減価償却費の計算が必要なのは、不動産に関する収入が発生した場合で、以下の2つのケースです。

◆不動産を売却するケース

不動産売却で利益が出た場合、確定申告により譲渡所得税を納めなければなりません。
例えば、個人の自宅を売却する場合が当てはまります。

譲渡所得は、以下の計算式で求めます。

譲渡所得の計算式


譲渡価格とは、売却によって得た収入のことです。
取得費とは、土地と建物の購入価額から減価償却費を控除した額のことです。
譲渡費用とは、仲介手数料など売却のために直接かかった費用のことです。

この取得費が「土地と建物の購入価額から減価償却費を控除した額」であるため、減価償却の計算が必要となります。

◆賃貸経営で家賃収入があるケース

アパートやマンションなどの賃貸不動産を経営している場合、家賃収入によって所得税が発生するため、減価償却を計算する必要があります。
家賃収入がある場合は確定申告が必要となり、その際に必要経費として建物の減価償却費を計上することができます。

なお、個別の税務相談については、担当の税理士か税務署の相談窓口へご確認ください。

減価償却の計算方法


それでは、ここからは減価償却の計算方法について解説します。

◆居住用の減価償却

マイホームのような居住用の不動産では、売却時に取得費を求めるために減価償却の計算が必要です。

取得費は、以下の計算式で求めます。

取得費の計算式


建物購入価額から控除する減価償却費の求め方は、以下の通りです。

減価償却費の計算式(居住用)


経過年数とは、売主が物件を保有していた所有期間のことです。
一般的には、購入時の引渡日から売却時の引渡日までの期間のことを指します。
経過年数は「年単位」となり、6ヶ月以上は切り上げ処理、6ヶ月未満は切り捨て処理となります。

償却率は構造によって決まっており、主なものは以下の通りです。

減価償却の償却率(居住用)


◆事業用の減価償却

アパートや賃貸マンションのような事業用の不動産では、毎年の確定申告で減価償却費の計算をすることが必要です。

2007年(平成19年) 4月1日以後に取得した資産の減価償却費の計算方法は、以下のようになります。


2007年4月1日以後に取得した資産償却率は、下表のものを用います。

資産償却率


どの償却率を用いるかは、耐用年数によって異なります。
事業用の建物の耐用年数は、下表の通りです。

事業用の建物の耐用年数


例えば、木造の建物なら、耐用年数は22年です。
22年に相当する償却率は、0.046になります。
したがって、新築で購入した木造アパートの減価償却費は、0.046の償却率を用いて計算するということです。

なお、2007年3月31日以前に取得した資産に関しては、旧定額法と呼ばれる減価償却の計算式を用います。
旧定額法に関しては、以下の国税庁のホームページをご参照ください。

中古不動産の減価償却の計算方法


続いて、中古不動産の減価償却の計算方法について解説します。

◆居住用

居住用に関しては、なるべく計算方法を簡便にするという配慮から、新築も中古も減価償却の計算方法は同じです。


経過年数はあくまでも所有期間であり、中古物件を購入した引渡日から売却した引渡日の期間です。
償却率も、購入時の築年数に関わらず、構造で定められたもの(新築と同じもの)を使用します。

◆事業用

事業用の不動産は、減価償却の計算式自体は、新築も中古も同じです。
ただし、償却率が中古物件の購入時の築年数に影響を受けます。
償却率は、購入時の築年数より残耐用年数を求め、残耐用年数に対応する償却率を用います。

【耐用年数以内の建物の場合】

耐用年数以内の建物の場合の償却率の求め方は、以下の通りです。


小数点以下の年数が生じた場合は、切り捨て処理となります。

例えば、築10年の木造(耐用年数は22年)の中古不動産を購入したときの残耐用年数は以下の通りです。


14年の償却率は「0.072」ですので、減価償却費の計算は0.072の償却率を用いて行います。

【耐用年数を経過した建物の場合】

耐用年数を経過した建物の場合の償却率の求め方は、以下の通りです。


小数点以下の年数が生じた場合は、切り捨て処理となります。

例えば、木造の耐用年数は22年ですので、築30年の木造アパートを購入した場合は、耐用年数を経過した建物に該当します。

この場合、残耐用年数は4年(=22年✕0.2)です。
4年の償却率は「0.250」ですので、0.250を用いて減価償却の計算を行なうことになります。

まとめ


減価償却とは


以上、不動産の減価償却について解説してきました。
減価償却とは、建物の資産価値を落とすために行う会計上の処理のことです。
減価償却の計算方法は、居住用と事業用では異なります。
不動産の減価償却費を求めるにあたり、参考にして頂ければと思います。



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