住宅ローン控除（減税）は、住宅ローンを利用して住宅を購入し、一定の要件を満たすことで税額控除が受けられる制度です。
そのため、住宅購入後に住宅ローン控除を受けることが出来れば家計を助ける事につながります。
しかし、定期的に税制改正が行われており、2024年からは対象となる条件が変わります。
そこで今回は、住宅ローン控除の仕組みから2024年の税制改正による変更点についてQ&A形式でご紹介をしたいと思います。
【台東区・荒川区の不動産情報】
Q.住宅ローン控除とはどのような制度ですか？
A.住宅ローン控除は、一定の条件のもとで、個人が住宅ローンを利用して住宅を新築・取得・増改築などをおこなった場合、年末時点の住宅ローン残高の0.7%を所得税と住民税から控除するという仕組みです。
控除できる期間は、新築住宅で最大13年、既存住宅で最大10年となっています。
Q.住宅ローン控除のメリットとデメリットは？
A.メリット・デメリットは以下の通りです。
【メリット】
住宅ローン控除の最大のメリットは、所得税の負担が軽減されることです。
これにより、月々の返済額が実質的に軽減され、家計に優しい制度となっています。
また、長期的な住宅ローンを組む場合、減税期間が10年以上と長いため、総額で大きなメリットを享受することができます。
【デメリット】
一方で、控除を受けるための手続きが煩雑であることがデメリットとして挙げられます。
特に初年度の確定申告には多くの書類が必要であり、申請ミスが起きやすい点に注意が必要です。
また、所得制限や住宅の床面積など、細かな要件を満たす必要があるため、すべての購入者が対象になるわけではありません。
Q.2024年から住宅ローン控除の条件が変わるようですが、どのように変わるのですか？
A.新築住宅の減税となる条件が大きく変わります。
現在は省エネ性能などに応じて、対象となる借入限度額（ローン残高の上限）が4段階あります。
上限が最も大きいのは「長期優良住宅」「低炭素住宅」で5000万円、次が「ZEH（ゼロ・エネルギー・ハウス）水準省エネ住宅」で4500万円、続いて「省エネ基準適合住宅」が4000万円、その他（省エネ基準を満たさない）の住宅は3000万円です。
2024年からは、省エネ基準を満たさない新築住宅は原則、住宅ローン控除の適用対象になりません。
また、新築住宅・買取再販住宅（いわゆるリノベーション物件）の借入限度額が引き下げられることになり、「長期優良住宅」「低炭素住宅」の5000万円⇒4500万円、「ZEH（ゼロ・エネルギー・ハウス）水準省エネ住宅」の4500万円⇒3500万円、「省エネ基準適合住宅」の4000万円⇒3000万円になります。
なお、中古住宅に関しては借入限度額が改正されておらず、長期優良住宅ほか省エネ基準適合住宅では3000万円、その他の住宅では2000万円が上限です。
【追記】また急遽、子育て世帯（19歳未満の子どもがいる世帯）や若者夫婦（夫婦のうちいずれかが40歳未満の世帯）に限っては借入限度額の縮小が見送られることが発表されました。つまり、省エネ基準を満たさない新築・買取再販住宅では、住宅ローン控除を受けられませんが、それ以外の場合は2023年までの借入限度額が維持されます。
Q.なぜ住宅ローン控除に省エネ基準を判断材料にするのですか？
A.省エネ性能が高い住宅の普及を促すためです。
断熱性が高く空調などにエネルギーを効率良く使う設備を使った省エネ住宅が増えれば、二酸化炭素の排出量の削減につながります。
Q.建設中（2023年現在）の家は年内の基準になるのですか？
A.減税の条件はその家に住み始めた時点を基準にするのが原則ですが、制度移行時は特例があります。
2023年中に建築確認を受けた住宅や2024年6月末までの竣工なら、省エネ基準を満たさなくても対象になります。
ただし住宅ローンの上限は2000万円、控除期間は10年と減税の効果は小さくなります。
2024年以降の条件で住宅ローン控除を利用するときには確定申告の際に省エネ性能を示す書類の提出が必要となります。
Q.住宅ローン控除の適用条件って何ですか？
A.住宅ローン控除を適用するためには以下の要件が必要となります。
【居住要件】
まず、住宅ローン控除を受けるための最も基本的な条件は、居住用の住宅であることです。具体的には以下の条件を満たす必要があります：
1.入居期限: 2025年12月31日までに入居していること。
2.入居時期: 取得後6ヶ月以内に入居すること。
3.居住継続: その年の12月31日まで引き続き居住していること。
これらの条件を満たさないと、住宅ローン控除の適用を受けることができませんので注意が必要です。
【人的要件】
次に、減税を受けるための人的要件です。こちらは以下の通りです：
1.住宅ローンの利用: マイホームの新築・取得または増改築等をするために住宅ローンを利用していること。
2.所得制限: その年の合計所得金額が2,000万円以下であること。この制限に該当しない場合、住宅ローン控除を受けることはできません。
3.特例の適用禁止: ローン控除を適用した年と前2年および後3年の計6年間、前の自宅について3,000万円控除などの特例を適用していないこと。
【住宅要件】
住宅自体にも条件があります：
1.主たる住居: 登記床面積が50㎡以上であり、主たる住居であることが求められます。(※2024年12月31日までに建築確認を受けた認定住宅・ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅の新築等の場合は40㎡以上50㎡未満も適用対象（合計所得金額1,000万円以下の年分に限る）)
2.耐震基準: 中古住宅の場合、耐震基準を満たしていることが必要です。具体的には、1982年（昭和57年）以降に建築されたものか、耐震基準適合証明書が取得できるものが該当します。
【借入金要件】
最後に、借入金の条件です：
1.金融機関等からの借入: 銀行や住宅金融支援機構など、適正な金融機関からの借入金であること。
2.返済期間: 返済期間が10年以上であることが必要です。
3.親族からの借入金: 親族からの借入金は対象外となるため、注意が必要です。
Q.住宅ローン控除を受けるためにはどのような手続きを行えばいいですか？
A.住宅ローン控除の申告時期、方法、および必要な書類については以下の通りです。
【申告の時期と方法】
■控除を受ける最初の年分（令和5年度取得の場合）
・申告期間：翌年の2月16日から3月15日まで。
・方法：確定申告を行い、必要書類を添付して所轄税務署に提出。
■2年目以降
・給与所得者：年末調整で手続き（勤務先に必要書類を提出）。
・自営業者等：確定申告を行い、必要書類を添付して所轄税務署に提出。
【必要書類の詳細】共通の提出書類
1.「（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書」
この書類は、住宅ローンの年末残高とその年の控除額を計算し、記載するためのものです。
通常、金融機関から提供される住宅ローンの情報を基に作成します。
2.金融機関等からの「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」
この証明書は、年末時点での住宅ローンの残高を証明するために必要です。
ローンを利用している金融機関から発行されます。
3.家屋の「登記事項証明書」
住宅の床面積が50平方メートル以上であることを証明するために必要です。
登記所で発行されるこの書類には、物件の登記情報が記載されています。
マンションなどで家屋の「登記事項証明書」に敷地権の表示がある場合は、家屋の「登記事項証明書」でも差し支えありません。
4.家屋の「工事請負契約書」または「売買契約書」の写し
住宅の取得対価（購入価格や建築費用など）を証明するために必要です。
契約時に交わされた書類のコピーを用意します。
5.土地の購入に関する書類（該当する場合）
土地を購入した場合、その取得年月日や取得対価を証明する書類が必要です。
土地の売買契約書のコピーなどが該当します。
6.補助金等の交付を受けた場合の証明書
住宅取得に際して、市区町村などから補助金や助成金を受けた場合、その決定通知書や証明書が必要です。
7.贈与の特例を受けた場合の贈与税申告書の写し
住宅取得に関連して贈与を受け、特例を適用している場合、その贈与税の申告書のコピーが必要です。
8.建築年に応じた書類
新築住宅の場合は建築確認書類、中古住宅の場合は建築年を証明できる書類（例：登記事項証明書）が必要です。
9.債務承継に関する契約書の写し（該当する場合）
住宅ローンを他人から承継した場合、その債務承継に関する契約書のコピーが必要です。
これらの書類は、住宅ローン控除の申告において重要な役割を果たします。
書類の準備に不明な点がある場合は、金融機関や税務署、または専門家に相談することをお勧めします。
また、書類は申告時に必要となるため、取得後は大切に保管してください。
【注意事項】
給与所得者は2年目以降の分は、年末調整でこの特別控除の適用を受けることができます。
登記事項証明書は、「不動産番号」の記載により添付省略が可能です。
【申告先】
所轄税務署または勤務先（給与所得者は2年目以降年末調整）
この申告方法は、令和5年度に住宅を取得した方が住宅ローン控除の申告を行う際の基本的なガイドラインです。
個別の状況によって必要な書類や手続きが異なる場合がありますので、不明点がある場合は税務署や専門家に相談してください。
より詳細の情報を確認する場合は、下記「国税庁」のホームページをご参照ください。
Q.住宅ローン控除は家計にどのくらい影響が発生しますか？
A.住宅ローンの金利年1%で35年返済のローンを4000万円組んだ場合、所得税及び住民税の控除額は合計270万～300万円程度（年収700万円の専業主婦世帯）となります。
住宅ローン減税の控除額は、借入金残高に応じて決まります。
新築住宅や省エネ住宅、長期優良住宅など、住宅の種類や条件によって控除額の上限が異なります。
たとえば、長期優良住宅の場合、一般的な住宅よりも控除額が大きくなる傾向があります。
いずれにせよ、これから住宅購入を検討されている方は、省エネ基準の有無を考慮する必要があります。
もちろん省エネ性能が高いという事はそれ相応の建築コストが高まっている可能性もあります。
その状況を考慮しての住宅購入をご検討いただければ幸いです。
まとめ
一定の省エネ基準を満たさない新築住宅が2024年1月から住宅ローン控除の対象から外れるのを受け、建設業者などが対応を急いでいるようです。
それも過去の傾向に照らすと新築住宅の2割近くが基準を満たさない可能性があるそうです。
今回の住宅ローン控除制度は2025年が最終年となります。
今後の税制改正によって同様の形で延長になる可能性がありますが、制度の変更、もしくは住宅市場の状況によっては終了になることも考えられます。
住宅ローン控除の利用をご検討の方も注意が必要となりますので、最新の情報を確認した上で、ご購入をご決断いただきたいと思います。
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