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【トラブル回避】戸建て住宅を売買する際に気を付けたい「境界」について

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【トラブル回避】戸建て住宅を売買する際に気を付けたい「境界」について

カテゴリ:不動産購入(買いたい)

戸建て売買の注意点「境界」について


念願の戸建て住宅を手に入れたにも関わらず、隣人トラブルに巻き込まれてしまうことは、誰しもが避けたいことでしょう。
しかし、所有する土地の境界線を明確にしておかないと、将来の不動産売却時や注文住宅を建てる際にトラブルが発生する可能性があります。
そこで今回は、土地の境界を確定する方法や注意点について解説していきます。

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そもそも「境界」とは?


境界標


まず、境界確定について解説する前に、境界とは何かについて説明させていただきます。
境界とは、一般的には土地境界を意味し、土地と土地、もしくは公共用地と土地の境目のことを意味します。その境目には、境界標が設置される事が多く、不動産購入前にはこの境界標を現地確認されることをお勧めします。


一般的に境界標で示された土地の境目を「境界」と呼ぶことが多く、「筆界」と「所有権界」という2種類に大別され、それぞれ意味が異なる事をご存知でしょうか?

そもそも「筆界」とは明治時代の地租改正によって確定し、登記された土地の境界のことをいいます。地租改正の際、一般的に「公図」と呼ばれる「土地台帳附属地図」に線が引かれ、これを「筆界」としました。それ以降も大きな土地を分けたときなどに新しい線が引かれることになりますが、これも同様に「筆界」と呼びます。

一方、「所有権界」とは土地の所有者同士の所有権の範囲を示す線になるようです。「筆界」は公法上の境界の事を指すようで、「所有権界」は私法上の境界とも呼ばれているようです。
「所有権界」は所有者同士の話し合いや確認によって「ここまでが私の土地」という事の変更が出来ますが、「筆界」はそれができません。筆界は所有権界とは異なり、土地の所有者同士の協議で定めることができない性質のものです。また、原則として「筆界」と「所有権界」は本来一致しているべきものですが、諸事情により一致しないケースもあります。

その為、不動産購入前には、境界のチェックは重要となりますので、購入後のトラブルを回避する為には重要なチェック項目となります。


「境界確定」と「筆界確認」の違い


続いて、境界確定の意味について解説していきます。一般的に言われる「境界確定」とは、民有地と民有地、または道路や河川敷などの公共用地と民有地の境界を明確にする手続きのことです。

土地の所有者同士が筆界線を確認し合うことや、新たな境界図を作成したり確認書を取り交わしたりする作業のことを「境界確定」と認識している人が多く、不動産業界でもそのように説明されているケースは珍しくありません。しかし専門家の間では、裁判官が土地の境界を確定させることを境界確定と呼んでいます。裁判官は曖昧だったり不明だったりした筆界もしくは境界を定められる唯一の人物であり、裁判以外の方法で境界を確定させることはできません。なお、所有者間で境界を確認し合ったり確認書を取り交わしたりすることに関しては、土地家屋調査士の間で『筆界確認』と呼んでいます。非常に似たような表現が多い為、不動産購入前には注意して、「境界確定」と「筆界確認」の違いを把握しておきたいところです。

「筆界確認」を怠ると、将来トラブルを発生する原因になる?!


土地を購入して、注文住宅を建てるにあたり、まずは敷地面積を正しく算定する必要があります。そもそも、建築基準法において、住宅を建てる前に境界を確認しなくてはいけないという決まりはありません。そこまでやる必要はないと判断し、現況の測量のみに基づいて敷地面積を算定するケースが多いです。

一般的には法務局が管理する登記事項証明書(登記簿謄本)や地積測量図を確認することは、最も手軽に筆界(境界)を調べる方法です。登記事項証明書には、土地の所有者、抵当権、所在、地番、地目、土地の面積が記載されています。また、地積測量図が備え付けられている場合は、その土地の寸法、位置関係、土地の面積の算定根拠なども記載されています。

しかし、歴史の深い土地の場合は境界の標識が見当たらなかったり、法務局に公図や地積測量図がなかったりすることもあります。また、公共用地である道路との境界線が曖昧な場合、家の敷地だと思っていた部分が実は道路だったという可能性もゼロではありません。そういったトラブルを未然に防ぐためにも、筆界確認(境界確認)を行い、正しい敷地面積を明らかにしたほうが安心です。また、近隣住民同士で所有権界の認識が異なることでトラブルになるケースがあります。

不動産購入前に、筆界確認(境界確認)を行う際、近隣住民が難色を示す場合もあります。その理由として、筆界もしくは境界を明確にしようとする動きの中で、古くから住んでいる方が不明確な状態にして過ごしてきた過去があるケースもあるからです。以前にも、隣の家も2階のバルコニー部分が越境している事に気づかずに過ごしてきたため、所有者の自宅の土地に掛かっていて、分譲事業者が相談の上、隣の家に、一部の土地を販売した経緯がありました。

つまり、筆界確認(境界確認)には、その土地が抱える潜在的なトラブルを明確にしたり、問題を解決へ導くきっかけができたりするメリットがあります。将来的な近隣トラブルを未然に防ぎ、安心して建築や土地の売買をすることができるのです。また、筆界確認(境界確認)をすることで近隣にどのような人が住んでいるのかも分かります。スムーズに筆界確認(境界確認)に応じてくれる協力的な隣人であれば、今後のトラブル発生リスクも低いと考えられる為、不動産購入前のチェックは重要です。

不動産購入前には登記事項証明書(登記簿謄本)や地積測量図を確認する!


法務局が管理する登記事項証明書(登記簿謄本)や地積測量図を確認することは、最も手軽に筆界(境界)を調べる方法です。登記事項証明書には、土地の所有者、抵当権、所在、地番、地目、土地の面積が記載されています。また、地積測量図が備え付けられている場合は、その土地の寸法、位置関係、土地の面積の算定根拠なども記載されています。

登記事項証明書や地積測量図は個人でもインターネットで取得可能です。ただし、住所(所在)と地番が異なるケースなどもあり、調べるのに多少コツが要る場合もあります。不動産会社を介して取引をする際には、担当スタッフにご相談をしていただければと思います。そして、それだけでは境界を明確に知るには不十分かもしれません。自身で調べるのが難しい場合は、土地家屋調査士や法務局に相談する流れとなります。

土地の境界を調べる方法とかかる費用は?




不動産購入前に、土地の境界を調べる為には、不動産会社経由で、土地家屋調査士に依頼する流れとなるのが一般的です。そもそも土地家屋調査士とは、土地の筆界を扱う専門家です。土地や家屋に関する調査、測量を行うほか、登記申請手続きなどを代理で行うことができる唯一の国家資格者です。調査費用については、依頼内容や地域によって大きな幅があるようです。

境界線の測量をする費用としては約35万~100万円が相場と言われています。道路など役所が絡む場合(隣接に公道や官有地が隣接)には、少し費用がかかり、約50万~80万円かかります。民有地のみと隣接している場合は、官民査定無しの測量になるので、官民査定有りより安くなり約35万~50万円となります。面積が広い場合や、角地、隣接地所有者が多い場合などは約100万~200万円かかる場合もあります。

日本土地家屋調査士会連合会が、全国の土地家屋調査士を対象に行ったアンケートに基づき業務報酬統計資料を発表しています。費用相場を知る際の参考にしてみていただけばと思います。

土地家屋調査士に依頼した際の手続きや流れは?


次に、土地家屋調査士に調査を依頼した際のおおまかな手続きや流れについて説明します。

1. 見積もり・依頼
土地家屋調査士に依頼をします。事前に調査内容について相談し、見積もりを取りましょう。不動産購入時の場合は、不動産会社等を介して土地家屋調査士に依頼するケースが多いです。

2.<道路の筆界確認のケース>市区町村に対して申請
道路の筆界確認を行う場合は市区町村に調査の申請を出します。市区町村の担当者は調査・確認に立ち会います。

3.<民有地同士の筆界確認のケース>近隣の人に挨拶、立ち会い依頼
民有地同士の筆界を確認するために、土地家屋調査士が近隣の人に挨拶と立ち会い依頼を行います。その際、できるだけスムーズに協力してもらえるように、依頼者本人からも近隣の人々に調査の背景等について、説明を行っていただくケースもあります。

4. 測量、図面の収集と照合
測量を開始します。並行して土地に関連する図面を収集し、情報を照合していきます。その土地に昔から住んでいる人が古い図面を持っているケースもあり、そういった図面も借用して調査を行っていきます。

5.<道路の筆界確認のケース>市区町村と立ち会い・確認
道路との筆界に関しては、市区町村の職員の立ち会いのもと確認を行います。後日、市区町村に対して明らかになった筆界に関する書面を提出します。

6.<民有地同士の筆界確認のケース>近隣住民と立ち会い・確認
民有地の筆界に関しては、土地の所有者など近隣住民と立ち会いのもと確認を行います。立ち会った全員が筆界を認知することが重要です。

7. 図面、確認書、標識の作成
立ち会った全員が納得したら、図面を添付した境界確認書を取り交わします。また、筆界(境界)の目印となる標識がない場合は新たに標識を設けます。

8. 登記申請
土地が明確になり、認識していた境界と実際の境界(筆界)が違った場合、新たに登記申請を行うケースが出てきます。土地の面積が変わることで固定資産税の金額にも影響が発生し、正しい情報を登記事項証明書に残す流れとなります。依頼者本人が申請を行うこともできますが、地積測量図の作成などが必要となるため、土地家屋調査士に代理での申請依頼をするのが一般的です。その後、登記簿と図面の情報が一致する事となります。

専門家に依頼をしても不成立となる場合もある


筆界確認をしてもお互いに納得せず不成立になってしまう場合があります。または、確認に応じない住人もいます。そういった場合は裁判に発展することもありますが、その前段階として「筆界特定制度」というものを利用できます。筆界特定制度は法務局が筆界を特定し、特定されれば登記まで行えるというものです。もしもこの結果に対して不服であれば訴訟を起こすことができます。筆界特定制度は裁判による境界確定ほどの効力は持たないものの、この制度があることで境界確定の訴訟の数が以前よりも減った経緯があります。

いずれにせよ、不動産購入時にはこの「筆界(境界)」把握は非常に重要です。

ぜひ、今後の参考にお役立て下さい。



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