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アパート経営で成功するには、アパートにかけた投資の運用による収支と、アパートを運用した際に得たお金の合計が投資額を上回る必要があります。
これを計算式で表すと次のようになります。
年間収支 × 保有年数（+資産の売却額） ＞ 投資額
つまり、儲かるアパート経営のシンプルな考え方としては、①物件の年間収支が支払いよりも多くなること、と②「売却額が購入額と比較してどれくらい向上、もしくは同額に近い売却ができるか」という2点となります。
特に①の家賃収入をどれだけ得られるか、はお持ちのアパートがどれだけ人気で常に入居がある状態か、を考えることが大事です。
アパート経営を始めたい方は、人気の物件がどういった特徴があるのかを考慮したうえで、物件探しを行う必要があるのです。
今回の記事では、アパート経営にあたってどのようなアパートが人気物件なのか、その特徴を見てみることにしましょう。
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弊社へのお問い合わせはこちらアパート経営 人気物件の特徴を考える その１.便利な立地
昔から優良物件の鉄板条件としては、立地のよさが最も重視されます。
自然に囲まれた好環境な地域で家賃が安ければという物件も好まれることもありますが、通勤や通学の便を考えるとやはり利便性に敵う者はありません。
駅まで行くのにバスを利用しないといけない立地にあるアパートは、移動にかかる時間とお金を考えると誰もが敬遠しがちです。
また、駅近だけではなく、周囲にスーパーやコンビニ、ドラッグストアや病院等、日常生活にかかせない施設がないとその物件がどれだけ魅力的でも、入居者はつきにくいでしょう。
単身で女性の一人暮らしの場合、駅から遠い場所にあるアパートに、夜一人で帰る物騒さを考えると二の足を踏みます。
ただ、2020年になってコロナウイルスが蔓延したことにより、「駅近物件が正義」という概念も揺らぎつつあります。
リモートワークが増え、外出が減った結果移動の距離が極端に少なくなったため、不便な立地でも家賃が安い物件に住みたいと考える人たちが増えているのです。
つまり、「立地がよくないと入居者がはいらない」とは一概にいえないという状況が、市場・情勢の動向を見るとわかってきます。
そうした環境・状況の変化もみると、セオリーにとらわれないアパート経営ができるのではないでしょうか。
このように、アパートの建物そのものや家賃設定だけを見ると、人気になりそうな物件でも、周辺の環境や交通機関・入居者の移動距離等を総合的に考えないと、人気物件になれるかどうかは見えてこないといえます。
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アパート経営 人気物件の特徴を考える その2.手頃な家賃
家賃の設定はアパート経営において、非常に難しいものがあります。
家賃が高すぎると入居者に感じられるような設定であれば、入居者がつかず赤字に。
逆に家賃を安くしすぎた設定だと、入居者がついたとしても投資分の金額が回収できずに赤字、ということになってしまいます。
家賃の設定は、投資額や物件の人気度のバランスを考えてちょうどよい設定にすることで、安定した家賃収入を得ることができるのです。
家賃の設定が高くできる条件・項目
家賃の設定はその物件がどれだけ魅力的か、にかかっていますがその条件は一つだけではありません。
複合的な条件や入居者毎の要望・タイミング等が重なることで、家賃設定が高くできる物件かどうかが決まります。
以下では、家賃設定を高くすることができる項目をいくつか紹介いたします。
間取り
間取りは広いほど家賃は高くなるのが一般的です。
また、近年和室のある物件が避けられる傾向にあり、全室洋室の物件であれば同じ部屋数・間取りでも高めの家賃に設定することができます。
バス・トイレ別
バス・トイレ別を必須条件にお部屋探しをしている人は、意外と多いです。
特にファミリー層や同棲など、複数人で入居する場合はこちらの条件がほぼ必須になってくると思われます。
バス・トイレが別であれば少しぐらい家賃が高くてもいい、と考える入居者は多いようです。
建物の構造
建物には、木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造（RC造）、鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）等の構造があります。
その中で一番家賃設定が安く設定されてしまうのが、木造です。
火災の際に一番危険な構造が木造なため、というのは一つの要因でもありますが、RC造・SRC造は、防音効果も比較的高いため、人気が高くなるのです。
その分、建築コストもRC造・SRC造のほうが高くなるため、家賃収入でコストを回収したいと思った場合は、高めの家賃設定を検討しましょう。
通学・通勤への便利さ
通学・通勤が便利だと、設備面で他と劣るような物件でも入居者は絶えず入ってくれます。
しかし、こちらは前述した通り、コロナウイルス等の影響で大きく変化していく可能性があるため、その点は考慮しておきましょう。
物件の自由度
ペット可物件は近年人気の条件ですが、まだその分供給が追い付いていない条件でもあります。
また、多くはないですがDIY可能といったアパート・団地も存在し、入居者が自分の住みたいようにすめるような物件、というのは人気の秘訣です。
しかし、入居者が退去したあとのことを考慮に入れた運用にしないといけません。
敷金を多めにいただく・次の入居者のことも考慮したルールをある程度定めておくことでバランスを取りましょう。
上記は一部ですが、家賃設定を高くするためにあると心強い条件・設備となります。
入居者を獲得するためにむやみに家賃を安くすることはありません。
設備が整っていてそれに見合った家賃であれば入居者は満足してくれます。
アパート経営 人気物件の特徴を考える その3. 使いやすい間取りと設備
一人暮らしかファミリーかを問わず、今人気の間取りは、リビングと寝室が分かれているアパートです。
誰かが訪ねてきたときに、寝室が丸見えになっているような物件は好まれません。
古く狭い物件では居間と寝室を共同にしているアパートもあり、そういった物件は安いのですが、決して人気があって入居者を獲得しているのではありません。
入居者のターゲットを広げるとすれば、一人暮らしにせよファミリーにせよ、各部屋が振り分けられていて、プライバシーが確保できる間取りが人気物件の特徴です。
また現在ではテレビは観なくてもインターネットを利用しない家庭は、ほぼないと考えてください。
そのためインターネット無料環境を設備として取り入れれば、人気物件となり得るよい条件になるでしょう。
回線が敷かれているアパートに入れば、あとの手続きも楽なため、最初からそういう物件を探している人が最近では少なくありません。
また、毎日使う浴室設備も大事です。
シャワー完備はもちろんですが、高温差し湯ではなく追い炊き機能がついていることが好まれます。
家族が帰る時間がバラバラであるときに、差し湯より追い炊きが便利です。
まず自分が探すなら、と低いハードルを設定して考えてみてください。
これだけしか家賃が払えない、でも間取りはこんな便利さがほしい、あまりに古くて不便な設備なら他を借りよう…と考えて一人一人と入居者が遠のいてしまいます。
それを想像していただくと、どんなアパート経営が望ましいか、自然に浮かび上がってくるのではないでしょうか。
アパート経営をするときには、貸す側の計算でまず進めてしまいがちですが、ご自身が手頃に損をせず借りるなら、と考えてみることが人気物件経営につながります。
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まとめ
アパート経営は手堅い投資先として人気ですが、実は人気物件をもつには様々な要素を考慮する必要があります。
どのような条件・設備を強みとして推していくのか、上記を参考にしながら計画を立てていただけたら幸いです。
1940年創業、台東区・荒川区で地域密着
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