老後への資産形成などのために、中古ワンルームマンションへの不動産投資を検討している方は多いのではないでしょうか？
中古ワンルームマンションならさほどリスクなく投資できるのでは……と考えている方もいらっしゃるかもしれません。
中古ワンルームマンションでの不動産投資は、一棟物件と比べると確かにリスクは低めですが、必ず成功するといった容易なものではありません。
不動産投資初心者であるならとくに、リスクを知ったうえでスタートする必要があります。
今回は中古ワンルームマンションに不動産投資するメリットとリスク、失敗を最小限に抑えるポイントを紹介します。

中古ワンルームマンションに不動産投資するメリット

ワンルームマンション投資とは、マンションの1部屋を購入し、第三者（入居者）に貸し出して、入居者から毎月の家賃収入を得る投資方法です。

まずは中古ワンルームマンションに不動産投資することに、どのようなメリットがあるのかチェックしましょう。

新築よりも少ない費用で始められて利回りもいい

ワンルームマンションとはいえ、新築マンションは物件数が少なく、外観や内装も綺麗で設備が最新になっているため、人気が高く販売価格も高いです。
新築ワンルームマンションを購入するよりも少ない元手で始められることは、中古ワンルームマンションで不動産投資をするメリットです。
また家賃については、新築には「新築プレミアム」と言われるくらい高い価値が付いており、少しでも住むと売却する際は中古になり値下がり幅が大きいですが、中古マンションは多少さがることはあっても、大幅に安くなることはありません。

そのため都内の新築ワンルームマンションなら一般的に2～3％と言われる利回りは、中古ワンルームマンションなら4～6％と高くなります。

家賃下落幅も小さく、資産価値の大幅な減少が起きにくいため、リスクが少なくすみます。

管理状況を確かめたうえで投資できる

中古ワンルームマンションであれば、これまでどのように管理されてきたのかを確認したうえで購入できることもポイントです。
定期的な修繕は行われてきたのか、修繕積立金は適正に管理されているのかなどを確認したうえで購入できます。
新築ワンルームマンションの場合、これからどう管理されていくのかは未知数です。
高い費用をかけて購入したのに、管理が悪かった場合には、入居者が頻繁に入れ替わり、空室になるといった事態も考えられます。

また、中古ワンルームマンション投資では家賃収入の他にも、物件を売却する際に物件購入時よりも高値で売ることができれば、その売却利益を得ることができますので、その点でも管理状況の確認は重要です。

家賃収入の予想がつきやすい

中古ワンルームマンション投資では、オーナーチェンジという形式で、入居者が付いたままの状態で売買されることがあります。

こういったケースでは、購入してすぐに家賃収入を得ることができるので、入居者を探す手間や費用をかけずに済みます。

また、空室の状態で購入したとしても、過去の履歴を確認することができるため、ある程度の予測をつけることができます。

ただし、販売中の物件には利回りを高く見せるために、初期費用を安くして家賃を高くしている場合もありますので、現在の家賃が適正か調べておくことが重要です。

なお、ワンルームマンションは学生や独身者、単身赴任のサラリーマンまで、ターゲットにできる入居者は多数います。
基本的に1人暮らしになるため、意志決定に複雑な要素が発生しづらいことがポイントです。
2人以上の場合には、1人は気に入っても、もう1人が入居に反対することもありますが、そのような心配もありません。

ただし、ワンルームマンションはライバル物件も多いため、空室が発生すると次の入居者を決めるまでに工夫が必要になること、ファミリー物件に比べると入居期間も短いため、空室リスク自体も高くなってしまいます。

中古ワンルームマンションに不動産投資するリスク

初期コストが安い、新築マンションより利回りが高いなどメリットのある中古ワンルームマンションへの不動産投資ですが、もちろんリスクもあります。
ここからは考えられるリスクを、2つ紹介します。

外観だけでなく設備も古い可能性

中古ワンルームマンションは、新築ワンルームマンションよりも購入価格は安く済ませられますが、築年数の経過によって修繕が必要な箇所が多くなり、メンテナンスコストが多くかかってしまう可能性があります。
また設置されている設備が、最新のものとはほど遠いケースもあります。
たとえば数十年前までは、バス・トイレ・洗面所の3つの設備が一箇所に集まったユニットを導入するのが一般的でした。
しかしそのような設備は今では受け入れられず、それぞれが独立していないと入居者を見つけることが難しくなる可能性があります。
入居希望者にアピールするために、新たな設備投資にコストをかける必要があるかもしれないことは、中古ワンルームマンションのリスクといえるでしょう。

融資期間が長く受けられない可能性

中古ワンルームマンションを購入する際は、多くの方が銀行からのローンを活用します。

ローンを受けるときに金利を気にする方は多いですが、もう一つ重要な要素が融資期間です。

当然ですが融資期間が長い方が毎月の返済額は低くなるため、家賃収入からローンの返済額、管理諸費用といった支出を差し引いた手元に残る利益が多くなります。

しかし、融資期間は任意で自由に設定することはできず、一般的に建物の法定耐用年数に連動して設定されます。

法定耐用年数は建物構造によって異なり、下記のようになります。

木造：22年

鉄骨造：19年～34年（骨格材の肉厚によって異なる）

鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造：47年

そのため、中古物件の場合は新築物件よりも融資期間が短くなります。

短期間の融資は総返済額が抑えられたり、早く返済が完了できるという点はメリットになりますが、毎月の返済額が高くなるため利益率が悪くなり、修繕費用や退去後のリフォーム費用など、急に費用が必要となる際に対応が難しくなる可能性もありますので、注意が必要です。

中古ワンルームマンションへの不動産投資に失敗しないポイント

それでは最後に、中古ワンルームマンションへの不動産投資に失敗しないためのポイントを3つ紹介します。

相場を知っておく

不動産投資をすることは、今ではそれほど珍しいことではなくなりました。
とくに中古ワンルームマンションの不動産投資は、少ない資金で始められることから人気が高まっています。
多くの知識は書籍やインターネットで学べるため、ハードルは下がっていますが、相場だけは簡単にわかるものではありません。
不動産投資で失敗してしまう際のほとんどの要因は、適正な相場を知らないまま、割高な物件を購入してしまうことといわれています。

その結果、収支がそこまでプラスにならず、突発的な出費が発生してしまうと、とたんに赤字に転落するリスクを負うことも。
物件を購入するときには、周辺の同じような物件の価格を調べて相場感をつかみ、比較したうえで慎重に判断することがポイントです。

家賃保証を過信しない

不動産投資では、「家賃保証」を過信しないこともポイントです。
家賃保証とは、入居者が決まらず空室が出たときでも保証を得られる契約のことで、リスクが少ないように感じます。

しかし契約更新をするときに、「入居者がなかなか決まらないから」と家賃保証の金額を下げられてしまうことは少なくありません。
その結果ローンの返済金額が家賃保証の金額を上回り、収支がマイナスになってしまうケースもあります。

また通常の管理委託の場合は家賃の5％程度が相場ですが、家賃保証の場合は家賃の10～15％を委託会社に報酬として支払うことになるので、そもそも入ってくる家賃が少なくなります。

契約解除を申し出ても、違約金が発生することもあるため、「家賃保証があるから安心」と過信しないようにしてください。

実質利回りで考える

表面利回りでシミュレーションした結果から、投資を検討することが多いです。

表面利回りは、以下の通りに計算します。

年間の家賃収入÷物件購入価格（リフォーム代を含む）×100
しかし表面利回りは、維持管理費などのコストや購入時の諸経費を計算に入れていません。
そのためコストを加味して実質利回りで計算した場合、想定よりも利回りが悪いことがあります。
実質利回りは以下のように計算します。
（年間家賃収入ー年間経費）÷（物件購入価格＋購入時諸経費）
年間家賃収入が高いため、表面利回りがよく見えても、築年数が古くて多額のメンテナンスコストがかかるような場合には、実質利回りがガクッと下がることが考えられます。

また購入時に銀行からお金を借りる場合は金利がかかりますし、毎年の固定資産税や管理費・修繕積立金なども支出する必要があります。
中古ワンルームマンションの不動産投資を失敗させないためには、家賃収入などの収入だけを考えるのではなく、支出も含めたトータルの金額で計算することがポイントです。

まとめ

不動産投資へのハードルが下がり、とくに中古ワンルームマンションであれば初期投資が抑えられるため、検討する人が増えました。
中古ワンルームマンションでの不動産投資は、新築マンションに比べてお手軽で、利回りも良く、管理状況を見極めたうえで購入できるなどのメリットがあります。
しかし中古ワンルームマンションは、空室リスクやメンテナンスコストが高くなる可能性などのリスクがある点にも注意が必要です。

これらをしっかり検討した上で、納得できる不動産取引を行えるようにしてください。

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