土地の所有には、ひとつの不動産を1人の名義人が所有する単独名義をイメージされる方が多いかもしれません。
しかし、相続によって複数人で共有したり、夫婦で共有したりするケースもあります。

共有名義の場合、単独名義と比べると制限されることがあるのが特徴で、権利関係が複雑になりトラブルになる可能性があります。
そこで、今回は不動産の「共有名義」の基本的な説明から、売却の方法、注意点までご紹介します。

「共有名義」とは？

「共有名義」とは、ひとつの不動産に対し、複数人の名義人が共有して所有している状態のことです。
一方、ひとりで1つの不動産を所有している場合は、「単独名義」といいます。
共有名義では、名義人が「持ち分」と呼ばれる、土地の"所有権"をそれぞれ持ちます。
この持ち分は、面積ではなく、所有する権利を示しており"持ち分が3分の1"などという場合は、3分の1の所有権をもっていることを意味します。
通常、名義で連想される単独名義と共有名義の大きな違いは、売却の際に名義人全員の同意が必要になる点です。
そのため、物件自体の価値は単独名義と変わりありませんが、売却にまつわる工程が増えたり手間がかかったり、煩雑になるケースがあります。

共有名義になる3つのケース

実際に、共有名義の形をとる不動産にはどんなパターンがあるのでしょうか。
ひとつには、親から譲り受けた土地などをそのまま兄弟で共有するといった、「相続」によるケースです。
なかには、相続で共有する不動産を活用せずに、共有名義で変更せずにいたら、子や孫へと共有者が増えて不動産をどうすべきかと悩む場合もあります。
つぎに、「夫婦で共有名義としてマイホームを購入」するケースです。
夫婦それぞれが、負担した資金の割合で共有名義の登記をします。
たとえば3000万円の物件に、夫が2000万円、妻が1000万円の住宅ローンを組んだら、持ち分は夫が3分の2、妻が3分の1です。
さらに、「親子で二世帯住宅を購入」する場合に共有名義にされることも珍しくありません。
親と子が二世帯住宅のために借り入れしたら、その割合に応じて登記されます。
親世代が、現金で支払っても共有名義が採用されます。
夫婦によるケースも、親子の二世住宅の購入でも、実際の負担割合と違う持ち分で登記すると、贈与に値することから、贈与税が課税される可能性に気を付けましょう。

共有名義の不動産について共有者の同意が必要な行為

複数人で共有している不動産は、共有者の同意が必要な行為と、ひとりでも可能な行為があります。
まず、ひとりでも不動産に対して、可能な行為とは「保存」と「使用」です。
「保存」は、建物などの状態を維持するため、壁紙の交換などの修繕をするほか、不法占拠者の追い出しも含まれます。
「使用」は、共有する不動産に住むことで、持ち分に関係なく不動産全体の使用もできます。
つぎに、共有持分権者の過半数の同意によって、「利用」と「改良」がおこなえます。
「利用」とは、短期的に賃貸物件として、共有者以外の人物に利用させたり、解除したりする行為です。
建物では3年、土地は5年までとされています。
「改良」は、不動産の価値をあげるリフォームのことを刺しており、「保存」のような維持のための修繕ではなく、目的が価値向上のためとされています。
最後に、共有者の全員一致が必要な行為が、「処分」です。
「処分」の代表例として、売却が挙げられます。
そのほか抵当権の設定や、借地借家法に基づき、賃貸契約を結んだりすることです。

共有名義の不動産とは、単独名義より少し複雑な印象を持たれたかもしれませんが、実際には売却する際にも、いくつかの方法があります。
それぞれ詳しく見ていきましょう。

共有者全員で承諾し「不動産全体」を売る方法

前述のとおり、共有名義の物件の売却は「処分」にあたり、共有者全員の同意が必要になることがわかりました。
売却にともなう手続きにも全員で立ち合い、契約書に署名捺印します。
しかし、この場合、必ず全員が立ち合えないことも考えられます。
やむを得ない事情が生じた場合、代表者をひとり選任し、対応を任せることで売却をスムーズに進めることも可能です。
後々のトラブル回避のためには、最低売却価格を決めておくことがコツですよ。
代表者には売却を任せるには、委任状を用意しましょう。
全員の意思統一のもと、不動産全体を売却できたら、利益はもちろん、仲介手数料などかかった費用も持ち分にそった割合で分けます。
また、代表者が売却代金を受け取り、分配する方法をとった場合も、1人だけが課税対象になるわけではありません。
利益がでたら、名義人ごとに確定申告も忘れずおこないましょう。

「自分の持ち分」のみを売る

共有している不動産でも、ほかの名義人の同意を得ずに、売却できる方法があります。
それが、「自分の持ち分」のみを売る方法です。
しかし建物を物理的に分割することもできないので、売却後も自由に取り壊したり、建て替えしたりはできません。
そのため、基本的に土地の持ち分だけを売る方法であり、価値も低くなる傾向があるので注意しましょう。
土地を共有している場合は、「分筆」により売る方法もあります。
分筆とは、土地を2つ以上に分けることで、単独名義の土地が名義人の数だけできるイメージです。
面積を等分したり、持ち分に応じて単純に面積を分けたりするのではなく、道路に面している有利な場所など「価値」を考慮して、持ち分の割合で分けます。
分筆後の売却には、ほかの名義人の同意もいりません。

ほかの共有者の土地をすべて購入して売却する

共有するうちのひとりが、ほかの名義人のすべての持ち分を購入し、単独名義に変える方法です。
単独名義にしてしまえば、自分の判断で売却することが可能です。

共有名義の不動産を売る際には、注意点もあるのでチェックしておきましょう。

売却の前に名義人はしっかりと確認

共有する名義人は、誰と誰か、どの部分を誰が所有しているのかに注意して確認しましょう。
というのも、二世帯住宅の場合などは明確ですが、そのような場合とは違い、相続により共有する不動産には注意が必要です。
相続されてから数十年が経過しているケースなど、長い間に兄弟や親せきの誰が名義人かわからなくなっていることもあるからです。
もし、わからない場合は、不動産会社や司法書士に相談して、確認するのがよいでしょう。
＜売却のために用意が必要な書類＞
共有名義の不動産を売却する際に、必要になる書類があります。

・共有名義者がそれぞれ、身分証明書、印鑑証明書、実印、住民票を用意。
これらは本人確認として必要になるばかりか、売買契約書に全員が実印を押し、署名することで売却が可能になるので、早めにそろえておきましょう。

・境界確認書と土地測量図
戸建てや土地の場合、隣家などとの土地の境界や土地の面積を明確にするために用意する書類です。
売る物件と近隣とは境界を明確にしておくことで、後々のトラブルも回避にもつながるので大切です。
万が一、境界線があいまいなケースでは、隣接する所有者と協議して、境界確認書と土地測量図を用意しましょう。

・登記済権利証（登記識別情報）
登記済権利証は、2006年までに発行された権利書です。
登記人が、土地の所有者であることを証明する書類です。
2006年以降は、登記済権利証の代わりに、12桁の英数字で構成される登記識別情報により、不動産の所有者と判断されます。

共有名義の売却や注意点などについて、解説しました。
土地全体を売りたいと考える場合には、名義人全員の同意が必須です。
しかし、相続の場合など名義人や持ち分が不明瞭な場合は、売却に踏み切れません。
そのような際は、ぜひ不動産会社にもご相談ください。

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