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【用語解説】建ぺい率・容積率とは?【建物の広さ制限です】

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【用語解説】建ぺい率・容積率とは?【建物の広さ制限です】

カテゴリ:不動産購入(買いたい)

【用語解説】建ぺい率・容積率とは?


新たに家を建てる際には「買った土地に出来るだけ広い家を建てたい!」と考えると思いますが、土地いっぱいに建物を建てられるとは限りません。

なぜなら、建ぺい率と容積率というルールがあります。

こんにちは。1940年創業、台東区・荒川区で地域愛着の城北商事不動産部です。

どんな家を建てるかを考える際には、まずはどの位の広さの建物を建てられるかを踏まえる必要がありますが、法律(建築基準法)でさまざまな規制があります。

そこで今回は建ぺい率と容積率とはなにか?という基本知識から、なぜこのようなルールがあるのか、それぞれの調べ方について紹介します。


◆建ぺい率とは?


建ぺい率とは


建ぺい率とは、土地(敷地)の面積とそこに建築された建物面積の割合をいいます。

ちなみに建築面積は、建物を真上から見たときの面積を指しますので、一般的には建物1階の面積が建築面積となります。

ただし、2階の方が1階よりも面積が広い場合は、2階の面積が建築面積に該当します。


〇建ぺい率の制限は場所によって異なる

地域ごとに都市計画は異なり、そこを住宅地域にするのか、はたまた商業地域にするのかといった使い道は各市町村により細かく分類されているため、建ぺい率の制限は地域によって異なります。

たとえば、住宅に関わる用途地域では30%から80%まで、用途地域によって建蔽率は大きく異なります。



〇建ぺい率が緩和される場所もある!?

少し細かくなりますが、角地や防火地域内の耐火建築物は建ぺい率が緩和されます。

①角地の場合には、建ぺい率を10%増しにできます。

②建ぺい率80%とされている地域外で、かつ防火地域内の耐火建築物の場合にも10%増しとなります。

さらに、①と②の両方を満たす場合には、建ぺい率は20%増しになります。


◆容積率とは?


容積率


容積率とは、延べ面積の敷地面積に対する割合をいいます。

たとえば、100㎡の敷地に延べ面積200㎡の建物がある場合には、容積率200%ということになります。

ここで、述べ面積とは、各階の床面積の合計の事です。

ただし、延べ面積は建築面積と異なり、玄関ポーチなどは対象とはなりませんが、駐車場や駐輪場は対象となります。

また、バルコニーなども、吹きさらしで外気に十分解放されていれば、先端から2mまでは対象外となります。柱や壁の有無は関係ありません。


〇容積率は前面道路の幅によっても異なる

容積率は建ぺい率と同様に用途地域ごとに定められていますが、そのまま適応されるわけではありません。

実は、建物の前面道路の幅によって、左右されるので注意が必要です。

前面道路の幅員が12m以上であれば、その敷地の容積率の限度は都市計画で定められる指定容積率そのものとなりますが、12m未満の場合には全面道路に、係数(原則的に住居系の用途地域は0.4、その他の用途地域は0.6)を乗じた容積率と、指定容積率を比べて、いずれか小さいほうの容積率となります。

なお、建ぺい率も容積率も、敷地が2以上の地域または区域にわたる場合には、それぞれの面積の加重平均により、建ぺい率や容積率を求めることになります。


◆なんで建ぺい率・容積率が必要なの?


ではここで、そもそも何でこんな法律があるのかを説明します。

一言でいうと、人々が安全に生活するためなのですが、それぞれで法律の趣旨が違います。

建ぺい率は、風通しや防災のための規制基準です。

土地いっぱいに建物を建ててしまうと、建物が密集してしまい防災や風通しが悪くなってしまいます。

そこで、ある程度の空地を設け、ゆとりある建物を建てるように誘導する目的で建ぺい率で規制を設けています。

一方、容積率は、人口をコントロールするための基準です。

”住宅”と”下水や周辺道路などのインフラ整備”は切っても切り離せない関係です。

仮にインフラ整備が不十分なエリアなのに、容積率の割合を高くしてしまい、階数が多い家ばかりが建ち、住み手(人口)が増加したとします。

すると、たちまち処理能力がオーバーしてしまい、結果として住み良い街からかけ離れてしまうのです。

そこで、容積率という基準を設けることで、建物空間のスケールをある程度制限し、その地域に住める人口をコントロールしているというわけです。

それでは、ここから建ぺい率と容積率のそれぞれの詳しい紹介をしていきます。


◆建ぺい率・容積率の調べ方


建ぺい率・容積率の調べ方


最後にちょっとした豆知識。

建ぺい率・容積率は、不動産会社よりその土地の販売図面をお取り寄せいただくと分かりますが、「建ぺい率から土地を探したい」「ある地域の建蔽率を調べたい」という場合は、その地域の法務局に住宅用の地図(ブルーマップ)が備え付けられており、それを見れば分かります。(閲覧は無料です)

ブルーマップで、目的の地域(土地)の場所を検索していただくと上記図のようなマークが書いてあります。

上記図の説明といたしましては、左の「一中」は用途地域「第1種中高層住宅専用地域」を意味し、上段の200という数字は「容積率」、下段の60というのは「建ぺい率」を意味しています。

右の「一低」の用途地域は「第1種低層住宅専用地域」で、容積率100%・建ぺい率50%となっています。

薄い線(青色の線、上記図参照、大変に薄い線です)も記載されていますが、こちらが「用途地域界」というもので、各用途地域の境界を意味しています。 

住宅購入する際に必ず販売図面をご覧になって建ぺい率・容積率が記載されていますので、どういった意味かを理解しておくと住宅を探す際には役に立つと思います。


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