これからマイホームを売却したいという方向けに、今回は「3000万円控除」という重要な制度を紹介します。
「3000万円控除」とは、不動産の売却にかかる税金のうち、特に大きい割合を占める「譲渡所得税」を削減することが出来る制度のことです。3000万円分の特別控除を用いることで、税金を大幅に削減できるため、初めてマイホームを売却するという人には知っておいて欲しい制度になります。
不動産を売却して利益が出ると「譲渡所得税」がかかる
まず、譲渡所得についての説明をしたいと思います。譲渡所得とは、一言で言うと資産を売却することで生まれる所得のことです。しかし、売却価格そのものを譲渡所得と呼ぶわけではなく、購入の際に支払った費用や、譲渡をするために支払った費用を差し引いた上で算出された所得のことを譲渡所得と呼びます。
つまり、譲渡所得は以下の計算式を用いて求められます。
譲渡所得＝収入金額－取得費－譲渡費用
収入金額は、売却価格と固定資産税・都市計画税などの清算金の合計額を表します。
取得費は、購入時の際に支払った金額（購入価格＋購入時諸費用）を表します。なお、そこから建物の減価償却費（＝不動産の購入から売却まで経年劣化によって下がった建物の価値を表す費用）は差し引かれます。また、相続などで不動産を取得して購入価格が分からない場合は、売却価格の5％を「概算取得費」として計算します。
譲渡費用は、売却時の諸費用を表します。つまり、仲介手数料や印紙税など、売却にかかった必要経費を合わせた金額です。
一般的には、この計算方法によって求められた譲渡所得にかかる所得税、住民税を総称して譲渡所得税と呼んでおり、プラスなら譲渡所得として課税の対象となり、マイナスなら譲渡損失で利益が出ていないため譲渡所得税はかかりません。
また譲渡所得税は、不動産を所有していた期間で税率が異なります。所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」といい、税率は39.63％（所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％）です。所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」といい、税率は20.315％（所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％）となります。譲渡所得税が多く出そうな場合は、あらかじめ税理士や税務署に相談することをおすすめします。
では、3000万円特別控除を利用するための条件とは一体何なのでしょうか。
この制度は居住用財産、いわゆるマイホームへの利用を前提としています。また、適用条件についても細かく定められているため、注意する必要があります。
【特例の適用を受けるための要件】
（1）自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
（注）住んでいた家屋または住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の2つの要件すべてに当てはまることが必要です。
イ その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
ロ 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。
（2）売った年の前年および前々年にこの特例（「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」によりこの特例の適用を受けている場合を除きます。）またはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。
（3）売った年、その前年および前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと。
（4）売った家屋や敷地等について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
（5）災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
（6）売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。
特別な関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。
※（特定増改築等）住宅借入金等特別控除または認定住宅新築等特別税額控除については、入居した年、その前年または前々年に、このマイホームを売ったときの特例の適用を受けた場合には、その適用を受けることはできません。
また、入居した年の翌年から3年目までのいずれかの年中に、（特定増改築等）住宅借入金等特別控除の対象となる資産以外の資産を譲渡し、この特例の適用を受ける場合にも、（特定増改築等）住宅借入金等特別控除の適用を受けることはできません。
（特定増改築等）住宅借入金等特別控除の概要等については、マイホームの取得や増改築などしたときを参照してください。
引用：マイホームを売ったときの特例｜国税庁
要件の中でポイントになるのは、「売却した年の前年または前々年に同じ3000万円特別控除を利用していないこと」という点です。つまり、この控除は一度利用したら2年以上経たないと再び利用はできません。
以上を確認し、こちらの制度の適用条件に当てはまっている場合、必要な書類を集めることで手続きを進めることが出来ます。
3000万円控除を受けるためには、確定申告で申請する必要があります。
まず、申請をするにあたり、必要となる書類を用意します。必要となる書類は、「譲渡所得の内訳書（税務署で入手）」「住民票の写し（役所で入手）」「全部事項証明書（法務局で入手）」「売却時の書類の写し」「取得時の書類の写し」「本人確認書類（免許証・パスポート・マイナンバーなど）」です。譲渡所得の内訳書については、自ら記入するのは大変であるため、税理士に任せるという場合も多いです。こちらの書類を用いて申請を行うことが出来ます。
そして、譲渡所得税は分離課税であるため、給与とは別で確定申告を行わなければならないというのも注意が必要です。
必要書類を添付した確定申告書に、譲渡所得の特別免除について適用を受けることを記載し、税務署に提出します。
また、確定申告は不動産売却の翌年2月15日から1か月の間に行う必要があるため、注意してください。
マイホームを売却する際は、3000万円特別控除の他に、「10年超所有の軽減税率」という特例を併用することで、さらに節税ができます。
10年超所有の軽減税率とは、不動産を売却した年の1月1日時点で10年以上所有していたマイホームを対象とした控除制度のことです。
【10年超所有の軽減税率の適用用件】
1.居住用財産の譲渡であること
2.譲渡した相手方が配偶者や直系血族や生計を一緒にしている親族・同族会社などの特別な関係でないこと
3.前年、前々年に、この特例や「居住用財産の買換えの特例」「譲渡損失の繰越控除」を受けていないこと（３年に1回なら適用できる）
4.居住していない場合は住まなくなってから３年を経過した日の属する年の12月31日までに譲渡すること。
本特例の適用を受けられると、課税譲渡所得6,000万円までは税率を14.21%(所得税10.21%、住民税4%)とすることができます。
通常の譲渡所得税は20%~39%の税率なので、10年超所有の軽減税率の特例の適用は大きな節税効果があります。
住宅ローン控除とは、個人が住宅ローンを利用して不動産を購入した際に、所得税の控除を受けられる制度のことです。この住宅ローン控除と3000万円控除は併用ができませんので、住み替えを考えている方は注意が必要です。
なお、売却時の3000万円控除と購入時の住宅ローン控除、どちらがお得になるかはケースバイケースです。まずは売却時に3000万円の特別控除が適用できるか確認した上で、住宅ローン控除とどちらがお得になるのかシミュレーションして考えてみましょう。
相続をした空き家を売りたいという場合には、この3000万円特別控除を受けることは可能なのでしょうか。
上記で解説しました3000万円特別控除は、「居住用財産の特別控除」で所有者自らの自宅に関して利用できる制度であるため、基本的に利用できません。
しかし、相続した空き家についても、一定の要件を満たせば「相続空き家の3,000万円特別控除」を受けることができます。
【相続空き家の3000万円控除の適用要件】
・相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋であること
・昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された家屋であること
・区分所有建築物(マンション等)以外の家屋であること
・相続の開始直前においてその被相続人以外に居住していた者がいなかったこと
・相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付の用または居住の用に供されていたことがないこと
昭和56年5月31日以前に建築された一戸建てに限り、マンションは適用されません。相続空き家の3000万円特別控除は、平成28年（2016年）の改正により導入された比較的新しい特例で、古い空き家問題への対策を意図した制度です。昭和56年5月31日というのは、耐震基準が改訂された日で、これ以前に建築確認申請を行った建物は現在の耐震基準を満たしていない可能性があり、倒壊のリスクが高い建物ということになります。このような背景から適用要件も厳しくなっていますが、適用できれば節税効果も高い制度ですので、覚えておいていただきたい特例です。
今回の記事では、マイホームの売却で「3000万円特別控除」を利用することで大幅に節税が出来るということや、利用するための方法などを紹介しました。
この制度は、初めてマイホームの売却を行うという人は間違いなく知っておいた方がいい重要な制度なので、こちらの記事を参考にし、賢く制度を利用して頂ければと思います。
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