住宅資金援助は一定条件を満たせば贈与税が非課税になる制度がありますが、利用にあたっては注意すべきこともあります。
そこで今回は、住宅資金援助を受ける際に気を付けておくべきポイントについて解説します。
贈与税とは
まず初めに、贈与税について説明しましょう。
贈与税とは、個人から個人へ財産を譲り渡した際に発生する税金のことです。
年間110万円を超える財産をもらった場合、贈与税が発生します。
贈与税は、その年の1月1日から12月31日までの1年間に贈与を受けた財産を合計し、その合計金額から基礎控除額の110万円を差し引いた残額に贈与税の税率を掛けて計算します。
住宅取得資金の贈与には特例がある
家族間でも大きなお金が動けば贈与税の課税対象になりますが、住宅取得の資金を贈与される場合、一定の要件を満たすと非課税となる特例があります。
この制度は「相続税と贈与税の一体化」という考えから年々縮小傾向にあります。
2023年の年末までは、要件を満たせば最大で1,000万円まで非課税となりますので、今年中に購入を検討されている方は、ご確認ください。
（【追記】令和6年度税制改正において、住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置の適用期限が3年間延長されることとなりました。詳しくは国土交通省のホームページからご確認ください。）
【受贈者ごとの非課税限度額】
非課税の限度額は、贈与を受ける者ごとに決まります。
具体的には、省エネ等住宅の場合、非課税の限度額は1,000万円までとなります。
それ以外の住宅の場合、非課税の限度額は500万円までとなります。
「省エネ等住宅」は、以下の3つの省エネ等基準のいずれかに適合する住宅を指します。
1.断熱等性能等級4以上または一次エネルギー消費量等級4以上であること
2.耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）2以上または免震建築物であること
3.高齢者等配慮対策等級（専用部分）3以上であること
【非課税の特例を受けるための要件】
非課税の特例を受けるためには、以下の要件をすべて満たす必要があります。
1.贈与を受けた時に贈与者の直系卑属（贈与者は受贈者の直系尊属）であること
2.贈与を受けた年の1月1日において、18歳以上であること
3.贈与を受けた年の年分の所得税に係る合計所得金額が2,000万円以下であること
4.平成21年分から令和3年分までの贈与税の申告で「住宅取得等資金の非課税」の適用を受けたことがないこと
5.自己の配偶者、親族などの一定の特別の関係がある人から住宅用の家屋の取得をしたものではないこと、またはこれらの方との請負契約等により新築もしくは増改築等をしたものではないこと
6.贈与を受けた年の翌年3月15日までに住宅取得等資金の全額を充てて住宅用の家屋の新築等をすること
7.贈与を受けた時に日本国内に住所を有していること（一部の例外あり）
8.贈与を受けた年の翌年3月15日までにその家屋に居住することまたは同日後遅滞なくその家屋に居住することが確実であると見込まれること
【住宅の条件】
住宅資金贈与の非課税特例で贈与を受ける場合の「住宅の条件」は以下の通りです。
・住宅の登記簿上の床面積が40平米以上240平米以下であること
・住宅の床面積2分の1以上が、贈与を受ける者の居住用であること
・建築後使用されたことのある住宅用の家屋で、昭和57年1月1日以後に建築されたもの
・日本国内にある住宅であること
これらの条件を満たすことで、親や祖父母などからの贈与に対する贈与税を非課税にすることが可能になります。
実際に住宅を購入する場合の注意点
①贈与を受けるタイミングは遅くても早すぎてもだめ
贈与のタイミングは、新居に居住を開始する前でなくてはいけません。
例えば、住宅ローンで住宅を購入し、居住を開始した後に贈与を受けてローンの返済に充てた場合などは特例の対象にはならないので注意が必要です。
また、贈与が早すぎても対象外になってしまうケースがあります。
例えば注文住宅で、先行して土地を買うタイミングで贈与を受けた場合、建物が完成するまでに、入居期限である翌年3月15日を過ぎてしまうケースがあります。
この場合も特例の対象にはなりません。
贈与を受けた年の翌年の３月15日までに、住宅取得等資金の全額をあてて新築等をすることが要件になっていますので注意が必要です。
②年末近くに贈与を受ける時は要注意
マンションや分譲一戸建でも同様に、入居開始まで数ヶ月かかるケースがありますので注意しましょう。
例えば11月に贈与を受けて購入した物件の完成が遅れ、入居が4月になってしまった場合、この特例の対象にはなりません。
したがって贈与はできるだけ年の年末を避け、入居に近いタイミングで行うことをお勧めします。
③必要書類取得による申告遅れ
この特例を受けるためには、戸籍謄本、源泉徴収票、売買契約書の写し、登記事項証明書など、多くの書類を揃えて、翌年3月15日までに申告しなければなりません。
こうした書類を集めるだけでも手間と時間がかかりますので注意しましょう。
万一書類が揃わない等の理由で、申告が1日でも遅れると、特例は適用されませんので、ギリギリで用意するのではなく早めの事前準備がポイントとなります。
④その他の注意点
その他にもちょっとしたミスや勘違いで特例を受けられないケースがあります。
いくつかの事例を見ておきましょう。
a 贈与を受けて土地だけを購入した場合は対象外
例えば、妻が親から贈与を受けて土地を購入し、夫が住宅ローンで建物を新築したケースでは、特例は適用されません。対象となるのは、贈与を受けた人が所有する家屋とその敷地なので、土地のみでは対象外となります。
ｂ 贈与者が複数の場合には、贈与を受ける人ごとに合算される
例えば、父から1,000万円、祖父から1,000万円、計2,000万円の贈与を受けた場合、それぞれ1,000万円ずつ非課税になるのではなく、2人分を合算した2,000万円のうち最大1,000万円までが非課税になります。贈与者が増えても非課税限度額は変わりませんので注意が必要です。
なお、夫と妻がそれぞれの親から贈与を受け、住まいを共有で購入する場合には、それぞれ最大1,000万円、計2,000万円まで非課税となります。なお、誰からの贈与について、いくらの適用を受けるかは、受贈者の選択となります。
C 諸費用、家具・家電、引越し費用などは対象外
住宅を購入する際の諸費用（登記費用・手数料等）や、家具・家電、引越し費用などは特例の対象外です。こうした費用を含めて贈与を受けた場合、基礎控除の110万円を超える部分には課税されますので注意が必要です。
まとめ
親や祖父母からの支援は住宅購入の大きな助けとなることでしょう。
しかし、贈与税の規定により、一定の金額を超えると税金が課されます。
ですが、一定の条件を満たせば、贈与税は限度額まで非課税となります。
その要件を理解し、計画的に住宅購入を進めることで、無駄な税金を払うことなく、最大限に親や祖父母からの支援を活用することができます。
住宅取得資金の贈与に関する非課税の適用は、複雑な要件があります。
これらの要件を全て満たすことが必要であり、満たさない場合には税金が課される可能性があります。
したがって、住宅購入時の贈与については、税務署や専門家への相談をおすすめします。
1940年創業、台東区・荒川区で地域密着
