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【危険!?】住みながら家を売却できるリースバックとは?仕組みやメリット・デメリットを解説

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【危険!?】住みながら家を売却できるリースバックとは?仕組みやメリット・デメリットを解説

カテゴリ:不動産売却(売りたい)

リースバックとは


今の家を売却した後、そのまま今の家に住み続ける方法としてリースバックがあります。

リースバックは、使い方次第では効果的な売却方法ですが、注意すべき点もあります。

使い方の具体例を知ってから利用すると、リースバックのメリットを享受することができます。


テレビのCMで大々的に宣伝されている一方で、ネット上では”怪しい”とも言われるリースバックとは、一体どのような売却方法なのでしょうか。

この記事では「リースバック」の仕組みやメリット・デメリットについて客観的な視点で分かりやすく解説します。


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1.リースバックの仕組みとは


リースバックとは、売買契約と賃貸借契約を同時に締結し、売却後に家賃を払うことでそのまま今の家に住み続けられる売り方のことです。

リースバックの取引相手は、主にリースバックのサービスを提供している不動産会社(以下、リースバック会社)になります。

リースバックの仕組み

 
リースバックでは、まずリースバック会社を買主とした売買契約を締結します。
売却ですので、売主はリースバック会社から売却代金を得ることができます。

また、リースバックではリースバック会社を貸主とした賃貸借契約も締結します。
不動産の所有権は売主からリースバック会社に移転し、その後、売主は借主となって家賃を払うことでそのまま今の家に住み続けることができます。

リースバックは、セールス・アンド・リース・バックを略したものであり、本来はセールス(売却)とリース(賃貸)、バック(買戻し)の3つがセットになったサービスです。

元々は法人を中心に利用されてきましたが、近年は個人向けのリースバックも普及してきました。

個人向けのリースバックでは、買戻し(バック)の部分は選択制のオプションとなっていることが多く、実際に買戻しまで利用する人はほとんどいないと言われています。

セールス(売却)とリース(賃貸)の2つだけを行い、新居が見つかったらすぐに引っ越すという形で利用する人が多いです。

リースバックの仕組みについては、国土交通省が提供している「住宅のリースバックに関するガイドブック」で分かりやすく解説されていますので、よろしければこちらもご参考にしてください。

2.リースバックの使い方


リースバックは、どのようなシーンで利用されるのでしょうか。
この章では、代表的なリースバックの使い方を紹介します。

◆老人ホームへの入居待ちに利用する

リースバックは、高齢者が老人ホームの入居待ちのために利用するケースが多いです。

老人ホームへは入居のための一時金が必要となります。
リースバックを行えば、最初の売却でまとまった現金を得ることができるため、入居の一時金を準備することができます。

また、人気の老人ホームは、すぐに入れるとは限らず、空きが出るまで待つことが多いです。
リースバックを行うと、賃貸物件に住んでいることと同じ状態になるため、いつでも引越しができるようになります。
希望の老人ホームに空きが出たら、パッと移れる点がメリットです。

通常、不動産の売却には4~6ヶ月程度の時間がかかります。
リースバックを利用せずに自宅を所有している場合、老人ホームの空きが出てから売却活動をすると時間がかかり過ぎて他の人に先に入居されてしまいます。
リースバックを利用すれば、希望の老人ホームに入るための準備をすることができるのです。

◆二世帯住宅の建築資金をねん出するために利用する

リースバックでは、二世帯住宅の建築資金をねん出する場合も利用されます。
二世帯住宅は親子で住む家を建てることから、子世帯と親世帯の両方が建築費を出し合って建てることも多いです。

リースバックを利用すれば、親世帯は先に自宅を売却することで、貯蓄を切り崩さずに二世帯住宅の建築費を捻出できます。

また、リースバックであれば二世帯住宅の工事期間中は元自宅を賃貸し、二世帯住宅が竣工したらすぐに引っ越すことができます。
自宅を所有したままだと、不要な自宅は二世帯住宅へ引っ越した後に売却活動を行うことになります。
リースバックを利用しておけば、引っ越し後に発生する自宅の処分の手間が省けます。

その他、今の家に住み続けたいけど、老後の生活資金や家族の医療費などの費用に充てるために資金調達を必要とする人にもリースバックは選ばれています。

3.リースバックのメリット


リースバックのメリットについて解説します。

◆まとまった資金が得られる

リースバックは、まとまった資金が得られる点がメリットです。

リースバックは融資ではなく、売却となります。
基本的にはリースバック会社から売却代金を得ていることと同じですので、手に入れた現金は返す必要もなく、自由に使うことができます。

取引相手も銀行ではなくリースバック会社であり、融資のような厳しい審査もありません。
戸建てやマンション等の不動産の種類に関わらず、売却できる不動産を有していれば誰でも利用することができます。

◆引っ越しをしなくて良い

リースバックは、引っ越しをしなくて良い点がメリットです。
近所の人に知られることなく家を売ることができ、売却していることを他人に知られたくない人にとっては利用しやすいといえます。

また、売主の中には、引っ越しにより環境が変わることに抵抗を感じる人も多いです。
売却後も住環境を変えずに済み、近所の人間関係もそのまま維持できる点はメリットといえます。

◆新たな住居にすぐに転居ができる

老人ホームや二世帯住宅等、新たな引っ越し先が決まっている場合、新たな住居にすぐに転居ができる点がメリットです。

仲介で売却してから引っ越そうとすると、仲介での売却は4~6ヵ月程度の時間がかかることから、なかなか引っ越すことができません。

リースバックを利用すれば賃貸物件に住んでいることと同じ状態となり、新たな住居の準備ができたらすぐに引っ越すことができます。

また、仲介で売却して一度賃貸物件へ引っ越す選択をすると、老人ホームや二世帯住宅等に移るのに2回の引っ越しを行うことになります。
リースバックを利用すれば、引っ越しを1回で済ますことができる点もメリットです。

4.リースバックのデメリット


リースバックのデメリットについて解説します。

◆売却価格が安くなる

リースバックは、売却価格が安くなる点がデメリットです。
リースバックによる売却価格の相場は、市場価格の70~90%程度の水準となっています。

リースバックの売却価格=市場価格×70~90%

市場価格とは、仲介で売却したときの価格です。
売却価格の高さにこだわる場合には、リースバックではなく仲介による売却を選択した方が良いといえます。

また、リースバックは売却した後もそのまま住み続けられますが、家の所有権が自分のものではなくなるため、将来不動産を相続する予定だった相続人と揉める可能性もあります。

◆家賃が高くなることが多い

リースバックは、家賃が高くなることが多い点もデメリットです。
リースバックの家賃は、周辺相場とはあまり関係はなく、売却価格に一定率を乗じて決定されます。

リースバックの年間家賃=リースバックの売却価格×8~12%
月額家賃=リースバックの年間家賃÷12ヶ月

年間家賃はリースバックの売却価格の8~12%程度ですが、結果的に相場の賃料よりも高くなってしまうケースが多いです。

◆家賃を滞納すると退去させられる

リースバックでは、自宅の所有権がリースバック会社に移転しており、家賃を一定期間滞納するとリースバック会社から退去させられる点がデメリットです。

リースバックの家賃は周辺相場よりも高くなることが多いため、賃貸借期間が長期化すると家賃の支払いが厳しくなってしまうことがよくあります。

売却後の賃貸期間が長期化する見込みであれば、例えば仲介で売却して家賃の安い賃貸物件に引っ越すことも検討することが望ましいです。

まとめ


以上、リースバックについて解説してきました。
リースバックとは、売った後に借りることで今の家にそのまま住み続けられる売却方法です。
リースバックの代表的な使い方としては、「老人ホームへの入居待ちに利用する」や「二世帯住宅の建築資金をねん出するために利用する」等が挙げられます。

リースバックのメリットは「まとまった資金が得られる」や「引っ越しをしなくて良い」、「新たな住居にすぐに転居ができる」です。
デメリットは、「売却価格が安くなる」や「家賃が高くなることが多い」、「家賃を滞納すると退去させられる」があります。

リースバックは売却と同時に賃貸借契約を締結することになるため、契約時の説明が不十分で後々トラブルに発展したりするケースもみられます。
契約時にはリースバックの条件や内容をしっかり確認し、トラブルを未然に防ぐようにしましょう。
リースバックを検討する上で、参考にして頂ければ幸いです。


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