築30年を過ぎた一戸建ての売却を検討しているけれど、買主が見つからないのではないかと不安に思っている方もいらっしゃるかもしれません。
築20年を過ぎたあたりから一戸建ての資産価値は失われているものの、立地や物件の状態によっては需要があるため、事前に確認しておくことが重要です。
そこで今回は、築30年を過ぎた一戸建ての売却を検討している方に向けて、資産価値や売却時のポイント、注意点についてご紹介します。
築30年の一戸建ての売却！一戸建ての資産価値
建築されてから30年以上経過した一戸建ては、どれくらいの価値があるのでしょうか。
まずは、築30年の一戸建ての資産価値や価値をつける判断条件についてご紹介します。
築30年の一戸建ての建物価値は低い
一般的な木造の一戸建ては、築20年を過ぎたあたりから建物の価値がなくなります。
国土交通省が公表している「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」のデータによると、築20年を過ぎたあたりから木造一戸建住宅の建物の価値はほとんどなくなっています。
基本的に建物は築年数とともに価値が減少していき、一戸建ては築10年経つと半分の価値まで下がります。
建物の価値は主に需要と住宅の耐用年数によって判断されます。
建物の価値を判断する基準として用いられる指標が法定耐用年数です。
法定耐用年数とは国が定めた固定資産を使える期間のことで、建物の場合は構造別に定められています。
【建物構造別の法定耐用年数】
軽量鉄骨造（骨格材肉厚が3mm以下）…19年
木造…22年
軽量鉄骨造（骨格材肉厚が3～4mm以下）…27年
重量鉄骨造（骨格材肉厚が4mm以上）…34年
鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造…47年
木造住宅の耐用年数は22年であり、ほとんど木造で建築される一戸建てはこれに当てはまります。
法定耐用年数と建物の寿命はイコールではありませんが、築30年ともなると購入需要も減少する傾向にあるでしょう。
そのため、築30年を過ぎた建物の価値はほとんどないと判断され、土地の価値のみを参考に取引されるケースも多いです。
築30年でも価値があると判断される一戸建ての特徴
築30年の一戸建てのように耐用年数が大幅に過ぎていても、建物の状態に問題がなければ住み続けることは可能です。
そのため立地や状態が良い一戸建ての場合は、予想以上に高くスムーズに売却できる可能性があるでしょう。
土地の価値は地域の需要や最寄駅までの距離などの立地、使い勝手を判断する形状の良さで判断されます。
●通勤や通学に利用する駅に近い・アクセスが良い
●生活の利便性が良い（商業施設が近いなど）
●人気のある地域
●土地が四角い形状をしている（整形地）
上記のような条件が揃っていれば、築30年を過ぎていても一定の需要はあると考えられます。
築30年の一戸建ての売却！売却時のポイント
築30年を過ぎた一戸建てを売却する際、建物の価値は低くなってしまっているため、築浅の物件と比べて買主が見つかりにくいことが予想されます。
築30年の一戸建ての売却を成功させるためには、以下でご紹介するポイントを押さえておくことが重要です。
売却方法を考える
築30年を過ぎた一戸建てを売却する方法は、以下の3つが挙げられます。
①古家付き土地として売却する
最も一般的な売り方としては、古家付き土地として売却する方法です。
建物を残した状態のまま売却するため、解体にかかる手間や費用がかかりません。
一戸建て住宅自体にもある程度の資産価値があり、そのままの状態でも住むには問題がない場合におすすめの手段です。
買い手としても新築や築浅より、安く一戸建てを購入できる点が魅力となります。
②建物を解体し更地にしてから売却する
一戸建て住宅が劣化しており建物の資産価値が低い場合は、売り手側で建物を解体して土地のみを売却する方法が良いでしょう。
資産価値のない建物を、買い手側が建物を取り壊す前提で、古家付き土地として売ることも可能ですが、買い手としては解体にかかる手間や費用が生じるため、更地の場合と比較して買い手が見つかりにくくなる可能性があります。
一般的には、建物が劣化している場合は残しておくよりも、あらかじめ家を取り壊して更地にした方が需要があり価値が高くなります。
③不動産会社の買取で売却する
築年数が古くなってきた物件を売却するには、時間がかかったり、解体するための費用がかかるケースが多いです。
早く売りたいとお考えの方は、仲介ではなく、不動産会社に直接売却する不動産買取という方法もあります。
買取の場合は、仲介と比較すると安い価格になってしまいますが、現状渡しができるため、手間や費用をかけることなく、古くなった家を売ることが可能です。
リフォームやリノベーションはしない
築30年の一戸建てを残した状態で売却するときには、安易にリフォームやリノベーションをしないことがポイントです。
築年数が経過した一戸建ての売却を検討する方のなかには「少しでも買主が見つかりやすくなるようにリフォームして綺麗にしてから売却しよう」と考えている方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、建築から相当の年数が経過している物件を購入する方のなかには、築古物件ならではの雰囲気が好きな方も多くいらっしゃいます。
このような方は築年数の経過した一戸建てをできるだけ安く購入し、自分の好みに合わせてカスタマイズしたいと考えています。
一戸建ての売主が良かれと思ってリフォームしてしまうと、買主が自分好みにカスタマイズすることができなくなってしまうだけでなく、価格も高くなってしまうため、購入されにくくなってしまいます。
水回りを修繕する
築30年の一戸建てを売却する場合にリフォームはしないほうが良いですが、売り出してみて設備の故障や劣化が要因となって売れないようであれば、水回りや外壁は修繕することをおすすめします。
キッチンや浴室、トイレなどの水回りだけでも清潔にしておくことで、内覧の際の印象を良くすることができ、購入されやすくなるからです。
広告に使用した写真と比較して大きな違いがないように、細心の注意を払いましょう。
ホームインスペクションを受ける
築30年の一戸建ての売却を成功させるためには、ホームインスペクションの実施も効果的です。
ホームインスペクションとは住宅診断のことで、プロに住宅の劣化具合や不具合、補修箇所などを診断してもらうものです。
購入する前に物件の状態を細かく把握できるため、買主も安心して購入することができ、売主に対する信頼も高まるでしょう。
売却後に一戸建ての欠陥が見つかり買主とトラブルになる、という自体も避けられます。
ホームインスペクションには4〜6万円程度の費用がかかりますが、スムーズな売却のためにも実施することをおすすめします。
築30年の一戸建ての売却！売却時の注意点
築30年の一戸建てを売却するときは、とくに以下の3つに注意を払いましょう。
①契約不適合責任の内容
②土地の境界線
③固定資産税が上がるタイミング
3つの注意点について、それぞれ見ていきましょう。
①契約不適合責任の内容
築30年の一戸建てを売却するときは、契約不適合責任の内容を十分に確認してください。
契約不適合責任とは、契約書には記載されていない物件の欠陥などが発覚した場合に、売主が買主に対して負う責任のことを指します。
たとえば、築30年の一戸建てに水漏れがあったにも関わらず契約書には記載されていなかった場合、売却後に買主が気づいて契約不適合責任を問われる恐れがあります。
売買契約時には物件の不具合・欠陥など、買主の不利益となる情報を適切に伝える必要があるため、契約書に明確に記載することで、売却後のトラブルリスクを回避することが重要です。
もし契約不適合責任が心配な方は、売却前にホームインスペクションを行うのがおすすめです。
②土地の境界線
建物の価値がほとんどない築30年の一戸建ての売却は、土地の価格が取引価格に大きく関係してきます。
しかし、築30年など建築から相当な年数が経過している物件は、土地の境界線が曖昧になっている可能性があります。
実際の面積より小さい数値で売却価格を算出されてしまい損をすることを避けるためにも、必ず土地の測量をおこない、境界線を明確にしておきましょう。
③固定資産税が上がるタイミング
築30年の一戸建てを解体し、更地にしてから売却するときは、固定資産税が上がるタイミングに注意が必要です。
更地にすると住宅用地の軽減措置が適用されなくなるため、固定資産税が大幅に増えることが予想されます。
固定資産税は毎年1月1日時点の状態で決まるため、1月1日直後に更地にして売却活動を開始することをおすすめします。
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まとめ
築30年を超える一戸建てを売却する際、建物の価値は低い状態となってしまっているため、土地の価値によって取引価格が決まることも多いです。
しかし、建物の状態や立地が良い場合は予想以上に高く売れる可能性もあります。
売却方法としては「古家付き土地として売却する」「建物を解体し更地にしてから売却する」「不動産会社の買取で売却する」の3つのパターンがあります。
建物を残した状態でスムーズに売却を進めるためには、水回りなど最低限の修繕だけをおこない、リフォームやリノベーションはしないことがポイントです。
築年数が経過している物件のため、契約不適合責任の内容や土地の境界線をきちんと確認し、更地にするときは固定資産税が上がるタイミングに注意して売却活動を進めましょう。
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