築30年を過ぎた一戸建ての売却を検討しているけれど、買主が見つからないのではないかと不安に思っている方もいらっしゃるかもしれません。
築20年を過ぎたあたりから一戸建ての資産価値は失われているものの、立地や物件の状態によっては需要があるため、事前に確認しておくことが重要です。
そこで今回は、築30年を過ぎた一戸建ての売却を検討している方に向けて、資産価値や売却時のポイント、注意点についてご紹介します。
築30年の一戸建ての売却！一戸建ての資産価値
建築されてから30年以上経過した一戸建ては、どれくらいの価値があるのでしょうか。
まずは、築30年の一戸建ての資産価値や価値をつける判断条件についてご紹介します。
築30年の一戸建ての価値はほとんどない
一般的な木造の一戸建ては、築20年を過ぎたあたりから建物の価値がなくなります。
国土交通省が公表している「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」のデータによると、築20年を過ぎたあたりから木造一戸建住宅の建物の価値はほとんどなくなっています。
基本的に建物は築年数とともに価値が減少していき、一戸建ては築10年経つと半分の価値まで下がります。
建物の価値は主に需要と住宅の耐用年数によって判断されます。
建物の価値を判断する基準として用いられる指標が法定耐用年数です。
法定耐用年数とは国が定めた固定資産を使える期間のことで、建物の場合は構造別に定められています。
木造住宅の耐用年数は22年であり、ほとんど木造で建築される一戸建てはこれに当てはまります。
築30年の一戸建ては耐用年数を大幅に越えていることから、購入需要も減少する傾向にあるでしょう。
そのため、築30年を過ぎた建物の価値はほとんどないと判断され、土地の価値のみを参考に取引されるケースが多いです。
築30年でも価値があると判断される一戸建ての特徴
築30年の一戸建てのように耐用年数が大幅に過ぎていても、建物の状態に問題がなければ住み続けることは可能です。
そのため立地や状態が良い一戸建ての場合は、予想以上に高くスムーズに売却できる可能性があるでしょう。
土地の価値は地域の需要や最寄駅までの距離などの立地、使い勝手を判断する形状の良さで判断されます。
●通勤や通学に利用する駅に近い・アクセスが良い
●生活の利便性が良い（商業施設が近いなど）
●人気のある地域
●土地が四角い形状をしている（整形地）
上記のような条件が揃っていれば、築30年を過ぎていても一定の需要はあると考えられます。
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築30年の一戸建ての売却！売却時のポイント
築30年を過ぎた一戸建てを売却する際、建物の価値はほとんどないため、築浅の物件と比べて買主が見つかりにくいことが予想されます。
築30年の一戸建ての売却を成功させるためには、以下でご紹介するポイントを押さえておくことが重要です。
①リフォームやリノベーションはしない
築30年の一戸建てを売却するときには、安易にリフォームやリノベーションをしないことがポイントです。
築年数が経過した一戸建ての売却を検討する方のなかには「少しでも買主が見つかりやすくなるようにリフォームして綺麗にしてから売却しよう」と考えている方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、建築から相当の年数が経過している物件を購入する方のなかには、築古物件ならではの雰囲気が好きな方も多くいらっしゃいます。
このような方は築年数の経過した一戸建てをできるだけ安く購入し、自分の好みに合わせてカスタマイズしたいと考えています。
一戸建ての売主が良かれと思ってリフォームしてしまうと、買主が自分好みにカスタマイズすることができなくなってしまうだけでなく、価格も高くなってしまうため、購入されにくくなってしまうでしょう。
②水回りを修繕する
築30年の一戸建てを売却する場合にリフォームはしないほうが良いですが、売り出してみて設備の故障や劣化が要因となって売れないようであれば、水回りや外壁は修繕することをおすすめします。
キッチンや浴室、トイレなどの水回りだけでも清潔にしておくことで、内覧の際の印象を良くすることができ、購入されやすくなるからです。
広告に使用した写真と比較して大きな違いがないように、細心の注意を払いましょう。
③ホームインスペクションを受ける
築30年の一戸建ての売却を成功させるためには、ホームインスペクションも欠かせません。
ホームインスペクションとは住宅診断のことで、プロに住宅の劣化具合や不具合、補修箇所などを診断してもらうものです。
購入する前に物件の状態を細かく把握できるため、買主も安心して購入することができ、売主に対する信頼も高まるでしょう。
売却後に一戸建ての欠陥が見つかり買主とトラブルになる、という自体も避けられます。
ホームインスペクションには4〜6万円程度の費用がかかりますが、スムーズな売却のためにも実施することをおすすめします。
④家財は撤去する
築30年の一戸建てを売却するときは、売却方法に限らず家財は必ず撤去しましょう。
なぜなら、家財が残っている状態では不動産会社が取り扱わない場合が多いからです。
一戸建てを解体し更地にして売却する場合でも、家庭内で出る廃棄物まで解体工事業者は処分してくれません。
築30年の一戸建てを売却するときは、まず家財の撤去をおこなってから売りに出しましょう。
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築30年の一戸建ての売却！売却時の注意点
築30年の一戸建てを売却するときは、とくに以下の3つに注意を払いましょう。
①契約不適合責任の内容
②土地の境界線
③固定資産税が上がるタイミング
3つの注意点について、それぞれ見ていきましょう。
①契約不適合責任の内容
築30年の一戸建てを売却するときは、契約不適合責任の内容を十分に確認してください。
契約不適合責任とは、契約書には記載されていない物件の欠陥などが発覚した場合に、売主が買主に対して負う責任のことを指します。
たとえば、築30年の一戸建てに水漏れがあったにも関わらず契約書には記載されていなかった場合、売却後に買主が気づいて契約不適合責任を問われる恐れがあります。
売買契約時には物件の不具合・欠陥など、買主の不利益となる情報を適切に伝える必要があるため、契約書に明確に記載することで、売却後のトラブルリスクを回避することが重要です。
②土地の境界線
建物の価値がほとんどない築30年の一戸建ての売却は、土地の価格が取引価格に大きく関係してきます。
しかし、築30年など建築から相当な年数が経過している物件は、土地の境界線が曖昧になっている可能性があります。
実際の面積より小さい数値で売却価格を算出されてしまい損をすることを避けるためにも、必ず土地の測量をおこない、境界線を明確にしておきましょう。
③固定資産税が上がるタイミング
築30年の一戸建てを解体し、更地にしてから売却するときは、固定資産税が上がるタイミングに注意が必要です。
更地にすると住宅用地の軽減措置が適用されなくなるため、固定資産税が大幅に増えることが予想されます。
固定資産税は毎年1月1日時点の状態で決まるため、1月1日直後に更地にして売却活動を開始することをおすすめします。
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まとめ
築30年の一戸建てを売却する際、建物の価値はほとんどなく、土地の価値によって取引価格が決まります。
スムーズに売却をすすめるために、水回りなど最低限の修繕だけをおこない、リフォームやリノベーションはしないことがポイントです。
築年数が経過している物件のため、契約不適合責任の内容や土地の境界線をきちんと確認し、更地にするときは固定資産税が上がるタイミングに注意して売却活動を進めましょう。
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