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【資産価値】購入前から知っておきたい!売却時に価格が下がりやすい不動産の特徴とは?

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【資産価値】購入前から知っておきたい!売却時に価格が下がりやすい不動産の特徴とは?

カテゴリ:不動産購入(買いたい)


不動産の建物は築年と共に劣化していきますが、資産価値が維持しやすい物件と資産価値が下がりやすい物件があります。
では、どんな物件を購入すると、その後に資産価値が下がる可能性があるのでしょうか。
今回は、不動産購入で後々後悔しないために、売るときに価格が下がりやすくなる物件の特徴を10パターン紹介します。

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①エリアの平均価格に対して著しく価格が高いマンション


不動産の価格は個別によって変わりますが、相場はあります。例えば、そのエリアの築10年以内くらいのマンションの平均坪単価は280万円ぐらいであるのに対し、坪380万円ぐらいに設定されているマンションなどは注意が必要です。坪100万円も高ければ、67㎡ぐらいの広さのマンションで2,000万円前後も価格が高いということになります。

大手マンションディベロッパーのブランドマンションで、グレード・仕様は高級であったとしても、エリアそのものに本来、坪380万円のポテンシャルがない場合、数年経過すると周辺の相場に引っ張られ、価格が下がってしまう可能性が高いです。

新築の時は「新築プレミアム」または、その時期の新築がみんな高い時期であったために売れたものの、築年が経過して中古市場になると、新築時の資産価値は関係なくなります。買い手にしてみれば、物件が良いことはわかるけれど、その金額を出すのであれば、最初から坪380万円くらいの物件が買えるため、結局他のエリアとの比較に負けてしまい、なかなか売れないということがあります。

よく「坪単価の高いエリアのマンションは資産価値が下がりにくい」と言われますが、それは「エリア全体の坪単価が総じて高い場合」という意味で、「坪単価が高いマンションは資産価値が下がりにくい」という意味ではありませんので、注意しましょう。

②駐車場、空き地等に隣接しているマンション


メインとなるバルコニーの前が、月極駐車場やコインパーキング、古家、古アパート、社員寮、空き地等の場合は注意が必要です。このような建物や土地がディベロッパーなどにより、一つの大きな土地にまとめられて高層建物が建つと、眺望や陽当たりなどが取れなくなる可能性があります。

眺望や陽当たりが取れなくなるだけでなく、新しく建てられたらもっと高い建物の住民から見下ろされる可能性もあります。

メインバルコニーの前に、まるで大きな壁のように建物が建ってしまい、陽当たりや眺望がほどんどなくなってしまった物件は、そうならなかった場合に比べて資産価値が低下するのは言うまでもありません。

用途地域によっては、新しく出来る建物が住宅とは限りません。オフィスや病院、ラブホテル等の可能性もあります。駅から近く利便性が良い「商業地域」では、住宅以外の用途の建物が建つ可能性があります。

商業地域は「商業を促進するための地域」ですので、基本的に住居以外の用途の建物が建つ可能性があることは認識しておきましょう。眺望や陽当たり以外にも、カラオケスナックから漏れる音や酔っ払いの声、荷物の積み下ろしに伴う音やネオンの点滅光が窓から入り込むなどの可能性もあります。後から、こんなはずではなかったと後悔しないように、物件の周囲をぐるりと一周して、よく観察する必要があります。

バルコニーの前や隣などが将来どのように変化する可能性があるのかは、不動産会社に確認して資料を確認させてもらったり、区役所の都市計画課や街づくり課、建築課へ行って確認するなど、調べられる範囲で確認しておくと良いでしょう。

特に「商業地域」「近隣商業地域」「準工業地域」に存する不動産は、目の前に高い建物が建つ可能性があるため、建物の周辺を実際に確認した上で購入しましょう。

③大規模すぎるマンション


最近は大規模なマンションほど資産価値が下がりにくいというデータや意見もありますが、駅から近いタワーマンションや駅周辺とともに大手ディベロッパーが街ごと開発したような場合の大規模マンションと、郊外の駅から距離がある大規模ファミリーマンションでは事情が異なります。

単純に「大規模マンション=資産価値が下がりにくい」と理解すると、失敗する可能性があるので注意が必要です。

「人口増減数」や「大規模マンションの築年数」などは過去から現在までの10~15年と、今後の10~15年とでは違います。人口減少が進んでいく20年後、30年後には、現在の大規模マンションのスケールメリットを生かした総戸数が多い物件ほど売るケースが多くなり、競合してしまうことから価格下落が起きる可能性もあります。やはり個々のマンション力や街力、駅力等の総合的な見極めが大切だと思われます。

また、価格が手頃な一次取得者層が多い大規模ファミリーマンションの場合、住民層が同じような年代になりがちなことから、数十年後、同じように住民たちの子育てが終わり、子供が独立し、同じように親世代も高齢化してマンション全体に若い住民が少なくなる可能性があります。それに伴って、かつてはその大規模ファミリーマンションの住民の利用が多かった近隣の商業施設や医院なども撤退し、小学校も隣町に統合されてなくなり、周辺地域の利便機能が衰退していく可能性があり、衰退に伴い価格が落ちる場合があります。

やはり、築年が経過してもマンションの住民が適度に入れ替わり、若い世帯が入居しやすい立地、魅力のマンションを選定しておいた方が資産価値という視点からも良いといえます。大規模マンションの場合、立地や物件等によって価格が保たれやすい物件と、価格が落ちやすい物件がありますので注意しましょう。

④自主管理のマンション


分譲マンションは、各住戸の所有者(区分所有者)で管理組合を設立する事が義務付けられています。管理組合は消防設備点検やエレベーターの保守点検など決定の点検項目を実施する必要があります。管理に関してはほぼ素人である住民(区分所有者)がエレベーターや消防設備の点検を実施したり、区分所有者全員から管理費等を徴収してトラブルのないように管理する事は、様々な法令や専門知識も必要なことから難しいため、費用を支払って、マンション管理のプロである管理会社に委託するケースがほとんどです。

しかし、管理会社へ支払う管理費用を節約したいという目的等で管理会社へ委託せず、自分達で直接管理を行う管理組合も存在します。このように住民自らで行う管理形態を「自主管理」と言い、管理会社へ委託する管理形態を「委託管理」といいます。

自主管理の場合、管理費や修繕積立金の預金名義が理事長名義になることがあり、過去に自主管理マンションで、理事長の私的による使い込みの問題などで裁判にまで発展するケースがありました。(もちろん、きちんと運営しているマンションもたくさんあります)時々マンション内で誰々派と誰々派のどちらにつくかなどといったトラブルが起きるケースや、一部の区分所有者が自分たちに都合のいいように運営のイニシアティブを握ってしまうということもあり、色々と苦労することもあります。

自主管理は責任の所在があいまいになることもあり、トラブルになりやすいと言えます。区分所有者としても第三者的な管理会社には言いやすいことも、所有者が持ち回りで行う理事長などには、同じマンションの住民である場合が多いことから、言いづらいこともあります。

自主管理のマンションは、購入前に管理運営に問題がないか調べる必要がありますが、万が一、管理組合の中で大きな問題を抱えていたり、ある住民グループと理事長側グループが裁判中であるなど何かトラブルを抱えていると買主は不安になり、場合によっては購入を見合わせることもあり、売りにくくなることから資産価値に影響する場合があります。

⑤自然災害の被害に遭いやすい場所に建つマンション


歴史的に災害の被害が大きかったエリアや、大きな被害が予想されているエリアは注意が必要です。

東日本大震災以降、湾岸タワーマンションなどの分譲マンションは防災対策を大幅に見直し、マンションに免震・制震装置を採用したり、72時間エレベーターを動かすことが出来る非常用発電機、救急箱や生活用品を収納した防災倉庫などを設置するなど、防災対策を強化している物件が多くなってきています。

しかし、大地震が起きるその瞬間は、自分や家族がマンション内にいるとは限りません。また、非常用発電機で賄える時間内で電気が復旧するとも限りませんし、配電施設が被災する事もあります。居住予定のマンションが存在する街の標高、地盤、浸水可能性、液状化想定などの安全性は、確認しておくことをおすすめします。

特に、活断層がある、液状化が起きる、低地で水没する可能性があるなど、地震・水害被害想定マップやハザードマップ等で相当の被害が予想される場所に建つマンションには注意が必要で、地震や水害が起きて被害が出たら資産価値は下がるリスクがありますので注意しましょう。

⑥老朽化木造住宅密集地域に建つマンション


東京には、木造住宅が密集して建つ地域が山手線外周部や下町などに広く分布しています。この地域は、道路や公園などが十分に整備されていないことに加えて、老朽化木造建築物が多いことから、火災の危険度が高く、「首都直下地震による東京の被害想定」において地震による火災などの多大な被害が想定されていますので、注意が必要です。

マンションは木造一戸建と比べて、燃えにくい鉄筋コンクリート造のため住戸内への延焼がただちにあるというわけではないですが、老朽木造住宅と建物の間隔が狭く建てられているマンションの場合、バルコニーに置いてあるものなどに燃え移ったりする可能性もあります。また、マンションが面している道路が4メートル以下の狭い幅員の場合は、木造家屋の道路への倒壊などにより道がふさがれて避難が出来なくなったり、消防・救急活動などに支障をきたす可能性もありますので、十分に物件周辺を確認しておきましょう。

火災が発生したら、自分のマンションが燃えないことだけでなく、逃げやすいか逃げにくいかも大切です。購入前にマンションから避難場所までの道順を念のために確認しておくことをお勧めします。

⑦駅から遠いマンション


不動産の資産価値は「立地」が全てと言われます。
特にマンションの場合は最寄駅からの距離が重要と言われ、駅から遠いマンションは売る時に価格が下がりやすい物件と言えるでしょう。

物件検索を行う際に、以前は「駅徒歩5分」「10分」「15分」「20分」「指定なし」などのざっくりとした区分が多かったのですが、最近の不動産ポータルサイトにおける条件を見ると、「駅徒歩1分」「3分」「5分」「7分」「10分」「15分」「20分」「指定なし」と最寄り駅に近いほど細かく設定できるようになっており、徒歩10分を越える条件は選ばれにくくなっているように感じます。

新聞の折り込みチラシや雑誌などで物件探しを行っていた時代は、駅から遠い物件でもとりあえずは認識してもらうことができ、「価格が安い」「広い」など、他の条件が良ければ駅からの距離は妥協するということも考えられましたが、インターネット検索では検索対象から外されてしまうため、駅から遠い物件の場合、探している方に存在さえ認識してもらえず、検討の対象にされなくなってしまうことがあります。

今後人口が減少することを考慮すると、マンションは徒歩15分超どころか、10分超の物件ですら、売却が難しくなってくるかもしれません。

また、国土交通省の「集約都市(コンパクトシティ)形成支援事業」の創設により、中心部から離れた人口密度の低い地域などを「立地適正化計画区域」に指定し、住宅や学校・役所等の公共施設、医療・福祉・子育て施設、商業施設等を街の中心部などの「居住誘導区域(学校・役所、医療・福祉施設、商業施設等は都市機能誘導区域)」に集約する「立地適正化計画」が進められています。
もし、自宅がこの「立地適正化計画区域」の居住誘導区域から外れてしまうと、今後、生活していく上で欠かせない公共施設や商業施設、医療・教育・福祉などの施設が近隣からなくなり、資産価値が下落する可能性は高いと思われます。

購入を検討している物件がの自治体に立地適正化計画があるかどうか、ある場合に居住誘導区域外になっていないかどうか、各自治体などのサイトで確認をお勧めします。

今後ますます加速する人口減少社会では、資産価値を維持する上で「立地」が今以上に重要になってきます。駅からの徒歩分数はとても重要な要素になってくるでしょう。

⑧近くに嫌悪施設がある物件


資産価値を下げてしまう可能性のある嫌悪施設とは、主に墓地、火葬場、高圧線鉄塔、ごみ焼却場、ガスタンク、悪臭・騒音・振動等を発生させたり危険物を取り扱う工場、暴力団事務所、悪臭を発する川、火薬類貯蔵所、大気汚染や土壌汚染の原因となる施設等や住宅地としての風紀が乱れる施設を指します。

また、大型車両の出入りが多かったり、騒音を伴う荷物の積み下ろしが多い倉庫なども嫌悪施設の一つとなり得る場合があります。

不動産会社の営業マンは、「このような嫌悪施設に隣接する物件は価格が安いので、自分達が気にならなければ、逆にお買い得物件です」などとアドバイスする場合もありますが、自分たちは良くても、次に買う人や借りる人が気にする場合があるため、資産価値が下がってしまう可能性があります。その辺りは注意して購入を検討しましょう。

なお、墓地については、嫌悪施設の一つと言われており、デメリットに思う方も多いかもしれませんが、お墓に近い家は実はメリットもありますので、その辺りも考慮しておきましょう。

【墓地が近くにある物件の5つのメリット】
1.住環境は基本的に変わらない
2.日当たり・風通しが良い
3.閑静で自然が豊かなケースが多い
4.地盤が良いケースが多い
5.市場価格や家賃が割安な物件が多い

都心でもお寺などはたくさんあります。墓地が近くにあるから必ずしも資産価値が下がるという訳ではありません。不動産は一長一短ありますので、総合的に判断していくことをお勧めします。

⑨防犯上心配な1階の住居


マンションでは、1階というだけでプライバシーや防犯上の問題から物件選びの対象から外される場合が多く、不利になる可能性があります。

ある不動産検索サイトでは、中古マンションの検索条件の入力画面に「2階以上」というチェックをいれる項目があり、「2階以上」にチェックを入れられてしまうと、1階の物件は表示されず、検討のテーブルにさえ上がりません。また、建物が地盤の低い場所に建つ場合、浸水リスクも出てきます。

隣地周辺地との高低差の確認、浸水リスク、防犯上問題がないかを確認して検討する必要があります。

【1階でも需要がある物件は?】
ファミリー層は子どもの足音などを気にするケースが多いため、ファミリー向けの間取りの場合は1階でも人気があります。また、所有権の専用ガレージが付いている、プライバシーの確保された広い専用庭が付いている等のプレミアムを持つ住戸の場合も希少価値があり需要が見込めます。なお、表示が1階でも実際は中2階の高さがある場合や、バルコニーが道路と反対側でプライバシーが確保されている場合なども同様です。

陽当たりの悪い1階の物件などでも不動産会社の営業マンは、1階で広い専用庭がついている場合、庭付きの一戸建てのように暮らせる、階下住戸がないので子供が思いっきり走り回れる、ガーデニングが楽しめるという営業トークが謳われやすいです。この営業トークは嘘ではありませんが、そのまま鵜呑みにするのではなく、陽当たり、周りの環境、防犯面のリスク、浸水リスク、価格面等、様々な視点から注意しご検討いただく事をお勧めいたします。

⑩開口部が一方向しかない北向きの住居


日本では、一般的に北向きの住居は敬遠されやすく、例えば南側より北側の方が眺望が良い場合でも、物件探しの入口(物件検索の条件提示)の段階で「北向き」はそもそも除外されてしまうケースがあり、不利になる可能性があります。

北向きのデメリットとしては、「直射日光が入らない」「冬は寒い」「通気性が悪く洗濯物が乾きにくい」「カビが発生しやすい」といったことが挙げられます。

ただし、隣接する建物がなく眺望が明けている「タワーマンションなどの高層階」は、一度周辺の建物などに当たった光が入ってくることがあるので意外と明るい場合があります。遡るものがなくダイレクトに日差しが差し込むタワーマンションでは、日差しが強すぎるので南向きではない方がいいという人もいます。タワーマンションであれば北向きのお部屋でも十分検討の余地があります。また、例えば、南側がただのビルで、北側に有名な公園や庭園、東京スカイツリー等のランドマークとなる建物などがあり、眺望が良い場合は北側を選んでも良いこともあります。

北向きの物件を選ぶときには、お部屋からの眺望、マンションの特性、周辺環境等を考慮して、総合的に判断・検討する事をお勧めします。

資産価値を意識した不動産購入をしましょう


今回は、不動産を売るときに価格が下がる可能性がある物件の特徴を10パターン紹介しました。不動産を購入して後から後悔しないために知っておいた方がいい点を紹介いたしましたが、もちろんそれぞれのエリアや物件には個別性があり、メリットがあればデメリットもあります。

不動産を購入する際には、将来を見据えた資産価値の高い物件を選ぶことが重要となりますが、いざ物件を買う時にはどの物件を選んだらいいかなかなか分からないもの。そこで、城北商事不動産部では、誰でも簡単に価格の妥当性や物件の注意点など、物件の善し悪しを判断できる「SelFin(セルフィン)」というツールを提供しております。SelFin(セルフィン)を使えば不動産物件広告情報を入力するだけで、誰でも簡単に価格の妥当性や物件の注意点など、物件の善し悪しを判断できます。

【SelFinで判定できる項目】
①価格の妥当性
②対象不動産の流動性
③立地による資産性
④住宅ローン減税の対象可否
⑤耐震性の判定
⑥マンションの管理状況の判定(マンション)
⑦土地の資産性について判定(戸建て)

また、分譲マンションの購入を検討している方は、「全国マンションデータベース」をご活用ください。あなたが気になるマンションの物件概要はもちろん、過去の販売履歴や推定売却価格などがわかります。



台東区・荒川区の不動産購入・売却をお考えの方は、城北商事不動産部へお気軽にご相談ください。
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