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【道が狭い家を売る】不動産売却における未接道物件とは?事前に知っておきたい売却方法を解説

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【道が狭い家を売る】不動産売却における未接道物件とは?事前に知っておきたい売却方法を解説

カテゴリ:不動産売却(売りたい)

不動産売却における未接道物件とは?事前に知っておきたい売却方法を解説

「自分の家は前面道路が狭いけど実際売却はできるの?」「未接道物件になる実家を相続することになったが、財産を分けるために売却したい」とお考えの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
再建築できない未接道物件は、売却しにくく資産価値も低いです。
しかし、手段によっては売却しやすくなることもあります。
今回は、買い手が見つかりにくいと言われている、未接道物件を高く売るための方法についてご紹介します。

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未接道物件と判断するポイントとは?

未接道物件と判断するポイントとは?

未接道物件とは、建築基準法で定められた道路(幅が4m以上の道路)に接していない物件のことを指します。

また、どのように接しているかも重要で、建物の敷地が道路に2m以上接しなければならないとする規定もあります。

【道路の定義】
建築基準法 第42条 この章の規定において「道路」とは、次の各号の一に該当する幅員4メートル(特定行政庁がその地方の気候若しくは風土の特殊性又は土地の状況により必要と認めて都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内においては、6メートル。次項及び第3項において同じ。)以上のもの(地下におけるものを除く。)をいう。

一.道路法(昭和27年法律第180号)による道路
二.都市計画法 、土地区画整理法(昭和29年法律第119号)、旧住宅地造成事業に関する法律(昭和39年法律第160号)、都市再開発法(昭和44年法律第38号)、新都市基盤整備法(昭和47年法律第86号)、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法(昭和50年法律第67号)又は密集市街地整備法(第6章に限る。以下この項において同じ。)による道路
三.この章の規定が適用されるに至つた際現に存在する道
四.道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法、新都市基盤整備法、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法又は密集市街地整備法による新設又は変更の事業計画のある道路で、2年以内にその事業が執行される予定のものとして特定行政庁が指定したもの
五.土地を建築物の敷地として利用するため、道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法、新都市基盤整備法、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法又は密集市街地整備法によらないで築造する政令で定める基準に適合する道で、これを築造しようとする者が特定行政庁からその位置の指定を受けたもの
2.都市計画区域若しくは準都市計画区域の指定若しくは変更又は第六十八条の九第一項の規定に基づく条例の制定若しくは改正によりこの章の規定が適用されるに至つた際現に建築物が立ち並んでいる幅員四メートル未満の道で、特定行政庁の指定したものは、前項の規定にかかわらず、同項の道路とみなし、その中心線からの水平距離二メートル(同項の規定により指定された区域内においては、三メートル(特定行政庁が周囲の状況により避難及び通行の安全上支障がないと認める場合は、二メートル)。以下この項及び次項において同じ。)の線をその道路の境界線とみなす。ただし、当該道がその中心線からの水平距離二メートル未満で崖地、川、線路敷地その他これらに類するものに沿う場合においては、当該崖地等の道の側の境界線及びその境界線から道の側に水平距離四メートルの線をその道路の境界線とみなす。
3.特定行政庁は、土地の状況に因りやむを得ない場合においては、前項の規定にかかわらず、同項に規定する中心線からの水平距離については二メートル未満一・三五メートル以上の範囲内において、同項に規定するがけ地等の境界線からの水平距離については四メートル未満二・七メートル以上の範囲内において、別にその水平距離を指定することができる。
4.第一項の区域内の幅員六メートル未満の道(第一号又は第二号に該当する道にあつては、幅員四メートル以上のものに限る。)で、特定行政庁が次の各号の一に該当すると認めて指定したものは、同項の規定にかかわらず、同項の道路とみなす。
一.周囲の状況により避難及び通行の安全上支障がないと認められる道
二.地区計画等に定められた道の配置及び規模又はその区域に即して築造される道
三.第一項の区域が指定された際現に道路とされていた道
5.前項第三号に該当すると認めて特定行政庁が指定した幅員四メートル未満の道については、第二項の規定にかかわらず、第一項の区域が指定された際道路の境界線とみなされていた線をその道路の境界線とみなす。
6.特定行政庁は、第二項の規定により幅員一・八メートル未満の道を指定する場合又は第三項の規定により別に水平距離を指定する場合においては、あらかじめ、建築審査会の同意を得なければならない。


【敷地等と道路との関係】
建築基準法 第43条 建築物の敷地は、道路(次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。)に二メートル以上接しなければならない。
一.自動車のみの交通の用に供する道路
二.地区計画の区域(地区整備計画が定められている区域のうち都市計画法第十二条の十一の規定により建築物その他の工作物の敷地として併せて利用すべき区域として定められている区域に限る。)内の道路
2.前項の規定は、次の各号のいずれかに該当する建築物については、適用しない。
一.その敷地が幅員四メートル以上の道(道路に該当するものを除き、避難及び通行の安全上必要な国土交通省令で定める基準に適合するものに限る。)に二メートル以上接する建築物のうち、利用者が少数であるものとしてその用途及び規模に関し国土交通省令で定める基準に適合するもので、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めるもの
二.その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの

3.地方公共団体は、次の各号のいずれかに該当する建築物について、その用途、規模又は位置の特殊性により、第一項の規定によつては避難又は通行の安全の目的を十分に達成することが困難であると認めるときは、条例で、その敷地が接しなければならない道路の幅員、その敷地が道路に接する部分の長さその他その敷地又は建築物と道路との関係に関して必要な制限を付加することができる。
一.特殊建築物
二.階数が三以上である建築物
三.政令で定める窓その他の開口部を有しない居室を有する建築物

四.延べ面積(同一敷地内に二以上の建築物がある場合にあつては、その延べ面積の合計。次号、第四節、第七節及び別表第三において同じ。)が千平方メートルを超える建築物

五.その敷地が袋路状道路(その一端のみが他の道路に接続したものをいう。)にのみ接する建築物で、延べ面積が百五十平方メートルを超えるもの(一戸建ての住宅を除く。)

この接道義務は、緊急時における救急車両の出入りや避難経路の確保といった安全のために定められています。

しかし、現在の建築基準法ができる前の建物は、接道義務を満たしていない物件も少なくありません。
未接道物件となると、建て替えや増改築の許可を受けられず、また売却しようと思っていても、ニーズに合わず価格が低くなる傾向にあります。


未接道物件に該当するパターンとしては、下記4つが挙げられます。

敷地に面している道路の幅が4mに満たない

未接道物件-幅員4m未満

敷地の間口が道路に接していたとしても、幅が4mに満たない場合は未接道物件になります。(自治体によっては6m以上と指定しているところもあるため、事前に確認しておきましょう)
もし、道路幅が基準に満たないのであれば、セットバック(詳しくは後述しますが、土地の境界線から一定の距離まで後退した場所に建物を建てること)により道路の幅を確保する方法も考えられます。

道路に面している敷地の間口が2mに満たない

未接道物件-間口2m未満

道路に面している敷地の間口が、2mに満たない場合も未接道物件に該当します。
不整形地(いびつな形をした土地)や細い路地上部分が道路に面して奥まったところにある旗竿地(路地状敷地)などによくあります。
そのため、見た目は道路に面していると思っていても、実は未接道物件であるという場合もあるのです。
敷地の間口が狭いと感じるのであれば、まずは2m以上であるかどうかを確認してみましょう。

旗竿地で通路部分の一部が2mに満たない

未接道物件-旗竿地

都市部では、小さな土地でも需要が高く細かく分けて販売するため、旗竿地(路地を抜けたところにある奥まった土地)も多くみられます。
旗竿地は、間口部分だけではなく建物のある敷地までが2m以上でなければ、再建築は認められません。
たとえば、直径2mのポールが敷地まで転がすことができるかどうかを想像すると、判断しやすいでしょう。
そのため一部でも2mに満たなければ未接道物件となります。

道路と接していない袋地

未接道物件-袋地

袋地(他人の土地に囲まれて公道に接していない土地)の出入りは、隣接した土地の一部を通って、道路へ出るようになります。
通行するには問題がないため、住むことには問題ありませんが、車の通行は認められないケースもあります。
また水道やガスなどの工事のために、土地の所有者に許可を得る必要があるでしょう。

未接道物件は売却できる?

未接道物件は売却できる?

未接道物件は売却がむずかしいと言われています。
ここでは具体的な理由についてご紹介します。

再建築できない

未接道物件は建築基準法に違反しているため、既存の建物を取り壊して新たに建てることができません。
再建築不可物件に該当している不動産の場合、買主はそのままの建物に住むか、リフォームをするかの2択になります。
たとえば、地震や火災など予期せぬことが起こったり、老朽化したとしても再建築ができず、更地になると新らしく建物を建てられなくなってしまいます。
買主にとっては建て替えができないことがリスクとして捉えられるため、再建築不可物件の購入を敬遠されてしまいます。

隣家との間でトラブルになりやすい

旗竿地や袋地では、周りの土地と密接に関係している状況です。
隣家との距離もあまりないことから、トラブルが起きやすいことも考えられるのです。
子どもの声やテレビなどの生活音、また旗竿地で通路を車で進入する際に隣家のフェンスにぶつかって破損してしまったといった事例がよくあります。
また、袋地では隣家の土地を通路として使用しているため、車が通った際の音が苦情になるケースもあります。

買い手は住宅ローンを組めない

未接道物件は再建築不可能なため、担保価値が低く買い手は住宅ローンを組めないことがほとんどです。
とくに銀行は、担保価値が低いからと融資をしないのが現状です。
ですから、買主は現金かノンバンク系やフリーローンなど金利が高い融資を受けて、購入することになります。
そのため、買主が選べずに、物件が売却しにくくなる現状があります。

売却価格が低くなりがち

未接道物件では、再建築や大きな改築もできず住宅ローンも組めないとなると、不動産仲介における売却ではむずかしくなってしまいます。
住宅地としては制限も多いため、買い手が見つかりにくく時間もかかってしまいます。
仮に転勤になって自宅を急に手放すことになっても、買い手が見つかりにくいため、購入したときより価格が下回る可能性もあるのです。
一般的には、同じ地域の整形地の相場と比較して、50%から70%ぐらいの値がつきます。
そうはいっても、絶対に売れないというわけではありません。
安く購入してリフォームをした後に賃貸物件として利益を上げることを考えたり、自分の好みにリノベーションをしてみたいと考えたりする方もいるので、売却できる可能性はあると言えます。

未接道物件を売却する方法とは?

未接道物件を売却する方法とは?

未接道物件を売却するのが難しいと解説してきましたが、工夫次第では高く売れる可能性もあります。
ここでは具体的な方法についてご紹介します。

セットバックする

セットバック

セットバックとは、土地に接する道路の幅員が4m以上になるように、道路の中心線から2m後退した位置に家を建てることをいいます。

セットバックをすると以前よりも敷地が狭くなるというデメリットはありますが、道路の幅員が4m未満の物件でも再建築が可能となりますので売却がしやすくなります。

なお、現状のままでも「要セットバック物件」として売り出せますが、前もってセットバックを行い接道義務の規定をクリアした方が、より高い価格で売れる可能性があります。

隣地を買い取って接道義務の条件に合わせる

道路に面している間口が2mに満たない場合では、隣の敷地を買い取ることで間口を広げることができ、再建築が可能な物件になります。
隣接地すべてを買い取れなくとも、接道義務の足りない部分だけを買い取ることも可能なので、購入金額が少なく売りやすくなります。

隣地と同時に売る

隣接地と同時に売却する方法もあります。
どちらも再建築不可物件で、所有者が売却を考えている場合におすすめの方法です。
お互いに土地はそのまま所有して売却できるため、どちらも金銭的な負担を抑えられます。
とはいえ、売却益を分ける割合でトラブルになる可能性もあるため、売却については不動産会社に間を取り仕切ってもらったほうが良いでしょう。

隣接地の所有者に売る

隣接地が未接道物件であれば、所有者に買い取ってもらえる場合もあります。
そのままでは価値が低くても、土地を広げれば資産価値も高くなるでしょう。

リフォームした後に賃貸物件として売り出す

再建築不可物件は、建築確認申請が必要な場合はリフォームすることが難しくなります。
建築確認申請は自治体によって基準に違いがありますが、外壁の塗り替えや水回りの設備交換程度であれば、とくに申請は必要ありません。
リフォームによって物件の価値を高めることができたら、購入を検討している方に選ばれる可能性が高くなります。
居住が目的ではなくても、賃貸物件として収益をあげたいと考えている方にもアピールできます。

まとめ

未接道物件の売却

未接道物件は、そのままであれば再建築もできないため、売却しにくいのが現状です。
しかし、隣地を買い取ったりセットバックをおこなったりして接道義務の条件を満たせれば、高値での売却も考えられます。
まずは、状況を見ながら再建築可能にして売るか、隣地の所有者に買い取ってもらうなど検討してみましょう。


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