不動産購入時の節税に有効な住宅ローン控除が、2022年以降の税制改正によって内容が変更されています。
そこで今回は、2022年以降の税制改正による住宅ローン控除で変更になったポイントや利用方法について解説します。
不動産購入時に住宅ローンの利用を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてください。
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弊社へのお問い合わせはこちら2022年以降に変更となった住宅ローン控除とは
不動産購入時には多くの方が住宅ローンを利用しますが、その場合「住宅ローン控除」によって所得税や住民税の控除を受けることができます。
この住宅ローン控除が、じつは2022年以降の税制改正によって内容が大きく変わりました。
しかし、不動産をはじめて購入する方にとっては、「そもそも住宅ローン控除とは何か」と疑問に思う方もいらっしゃるでしょう。
そこでまずは、住宅ローン控除の概要についてご説明します。
住宅ローン控除とは
住宅ローン控除とは、住宅ローンを組んで住宅を購入した方、増改築などをした方が税金の控除を受けられる制度です。
正式名称は「住宅借入金等特別控除」で、「住宅ローン減税」とも呼ばれています。
住宅ローン控除は、住宅ローンを利用した際にかかる金利の負担を軽減し、国民が無理なく住宅を確保することを目的にした国の減税制度です。
住宅ローン控除の仕組み
住宅ローン控除は、年末時点での住宅ローンの残高に対し、定められた控除率を乗じた金額を、一定期間、所得税や住民税から控除される仕組みになっています。
住宅ローン控除について、「住宅を購入したら税金がたくさん戻る」とイメージされている方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、還付される税額は、納めた税金の範囲内です。
まずは給与所得などで納めた所得税から控除され、控除しきれなかった分については、住民税から控除されます。
住宅ローン控除を受けられる条件
住宅ローン控除を受けるためには、以下のような条件を満たす必要があります。
●住宅ローンの返済期間が10年以上
●自分自身で居住するための住宅であること（投資用物件や土地のみの購入については適用できない）
●登記簿上の床面積が50㎡以上
●自宅で事業を営んでいる場合、床面積の1/2以上が自らの居住用であること
●控除を受ける年の所得の合計金額が2,000万円以下
所得の合計金額は、給与所得や不動産所得、譲渡所得、雑所得などすべての所得を合計したものです。
なお、2022年以降の税制改正により、対象となる所得の合計金額が引き下げられているので注意してください。
具体的な変更点は、次章でご説明します。
2022年以降に変更になった住宅ローン控除の改正内容とは
住宅ローン控除の概要や仕組みなどについて前章でご説明しましたが、2022年以降の税制改正により、内容が変更されました。
そこでここからは、2022年以降、住宅ローン控除がどう変わったのかをご説明します。
改正によって変更されたポイントは以下のとおりです。
【税制改正後のポイント】
●控除率
●控除期間
●所得の上限
●住民税から控除される上限額
●環境へ配慮した住宅への優遇措置
それぞれの具体的な内容を見ていきましょう。
控除率
改正前の住宅ローン控除での控除率は1％でした。
つまり、年末時点における住宅ローン残高の1％分が、所得税や住民税から控除されていたのです。
しかし2022年以降の税制改正によって、この控除率が0.7％に引き下げられました。
控除率が引き下げられた分、減税額も下がることになります。
控除期間
改正前の住宅ローン控除では、購入した住宅が新築・中古に関わらず、一律で最長10年間の控除を受けられました。
これが2022年以降の税制改正では、一律でなくなり中古住宅購入時の控除期間は10年間と変わっていませんが、新築住宅の場合は13年間に延びています。
所得の上限
改正前は、住宅ローン控除を利用する条件として「控除を受ける年の所得の合計金額が3,000万円以下」と上限が定められていました。
ところが2022年以降の税制改正によって、この上限は2,000万円以下に引き下げられています。
住民税からの控除金額の上限
前章でご説明したように、住宅ローン控除はまず所得税から控除され、控除しきれなかった分は住民税からの控除を受けられます。
改正前の住宅ローン控除では、住民税からの控除を受けられるのは所得税の課税総所得金額の7％、最大13万6,500円が上限額でした。
2022年以降の税制改正によって、上限額が課税総所得金額の5％、最大9万7,500円に引き下げとなっています。
環境へ配慮した住宅への優遇措置
2022年以降の税制改正では、住宅性能および入居時期ごとに細かく上限が設けられました。
新築住宅の場合、年末時点のローン残高の限度額は以下のように設定されています。
2022年から2023年に入居した場合
●長期優良住宅・低炭素住宅…5,000万円
●ZEH水準省エネ住宅…4,500万円
●省エネ基準適合住宅…4,000万円
●その他の住宅（一般住宅）…3,000万円
2023年末までに入居した場合、上記に当てはまる新築住宅の控除期間は13年間です。
2024年から2025年に入居した場合
●長期優良住宅・低炭素住宅…4,500万円
●ZEH水準省エネ住宅…3,500万円
●省エネ基準適合住宅…3,000万円
●その他の住宅（一般住宅）…2,000万円
上記は2025年末までに入居していることが条件です。
なお、その他の住宅の場合、2023年までに新築の建築確認を受けていない場合は対象外になります。
つまり、新築住宅を2024年以降に購入する場合、省エネ性能基準を満たした住宅でしか住宅ローン控除を受けられないのです。
この期間に入居した場合、「長期優良住宅・低炭素住宅」「ZEH水準省エネ住宅」「省エネ基準適合住宅」の控除期間は13年間、その他の住宅は10年間です。
2022年以降に変更になる住宅ローン控除の利用方法
実際に住宅ローン控除を受けたい場合、どうすればこの制度を利用できるのかを事前に把握しておきたいですよね。
そこで最後に住宅ローン控除の利用方法についてご説明します。
1年目は確定申告が必要！
住宅ローン控除を受けるためには、入居した翌年に個人で確定申告をおこなわなければなりません。
確定申告とは、1月1日から12月31日までの1年間の所得と、その所得に課される所得税を計算して申告・精算する手続きを指します。
申告期間は、原則2月16日から3月15日までで、住民票のある住所を管轄する税務署に提出します。
確定申告によって還付されるお金は、約1カ月後に指定口座に振り込まれます。
早くやればやるほど、早く税金の還付を受けることが出来ます。
給与所得者の場合、2年目以降は勤務先の年末調整で手続きができるため、個人で確定申告をする必要はありません。
確定申告の流れ
確定申告は、以下のような流れでおこないます。
【STEP1.必要書類を集める】
住宅ローン控除の申請に必要な書類は、以下のとおりです。
●確定申告書（Ａ書式）会社員の方
国税庁のサイトからプリントアウトするか、最寄りの税務署に行って入手します。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/yoshiki/01/shinkokusho/pdf/r01/01.pdf
●（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書
国税庁のサイトからプリントアウトするか、最寄りの税務署に行って入手します。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/yoshiki/01/shinkokusho/pdf/r01/17.pdf
●源泉徴収票（会社員などの場合）
会社員など給与所得者は、勤務先から「家を買った年」の源泉徴収票を入手します。
●住民票の写し
住宅ローン控除を受ける人の「購入した住居の住所地の住民票」の写し。市町村の役所で入手します。夫婦で住宅ローン控除を受ける場合は、夫婦それぞれ必要です。
●住宅ローンの「年末残高証明書」
住宅ローンを借り入れた金融機関から送付されます。2種類以上のローンを借りるときはすべて必要です。
●建物・土地の不動産売買契約書・工事請負契約書のコピー
土地を買って家を新築する場合は、「土地の売買契約書」と「建物の工事請負契約書」のコピーが必要です。
●建物・土地の登記事項証明書
購入した住宅の住所地を管轄する「法務局」で入手します。
●そのほかの書類が必要なケース
認定長期優良住宅、認定低炭素住宅、一定の耐震基準を満たす中古住宅は、それぞれを証明する書類のコピーが必要です。
契約書のコピー、住民票、源泉徴収票など必要な書類は、購入した年のうちにそろえておくと、確定申告書の作成がスムーズにできます。※なお、土地を買って家を建てる場合のタイミングによっては、別途書類が必要なケースもあります。
【STEP2.確定申告書を作成する】
STEP1で用意した3.～8.の書類を見ながら、まず2.の「（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書」を作成します。
必要事項を記入しながら、住宅ローン控除額の計算ができます。2.が完成したら、1.の「確定申告書（Ａ様式）」に記入します（確定申告書はパソコンでも作成できます）。
【STEP3.税務署に提出する】
確定申告書が完成したら、必要書類を添付して住所地を管轄する税務署に提出します（郵送もできます）。地域ごとに管轄の税務署が決まっているので注意が必要です。
https://www.nta.go.jp/soshiki/kokuzeikyoku/chizu/chizu.htm
住宅ローン控除を受けるためには、上記の書類と本人確認書類を確定申告書に添付して税務署へ持参するか、郵送やインターネットでも申告することが可能です。
先述したように給与所得者の場合、2年目以降は税務署から届く「年末調整のための住宅借入金等特別控除証明書」と、金融機関から届く「年末残高等証明書」を勤務先に提出すれば、手続きできます。
自営業者などの場合は、先に紹介した「確定申告の手順」と同じ書類への記入をして、「住宅ローンの年末残高証明書」を添付し、期日中に税務署に提出になります。3月15日に近づけば近づくほど、税務署は混雑するので、早い時期から確定申告を終わらせておきましょう。
このように、住宅ローン控除を受けるためには、給与所得者や事業所得者に関わらず1年目は確定申告が必要です。
さまざまな書類を準備して、申告期間内に手続きしなければなりません。
期限に遅れないように、申告期間が近づいてきたら早めに準備しておくようにしましょう。
確定申告書の記入に不安やご不明点がある場合は、税理士や税務署窓口で相談することをオススメします。
【住宅ローン控除Q＆A】
新築または既存住宅の購入、さらにはリフォームを考えている方々に向けて、住宅ローン控除の詳細について理解を深めるためのQ&Aをご紹介します。
Q1. 住宅ローン控除とは何か？
A.住宅ローン控除とは、個人が住宅ローンを利用してマイホームの新築、取得、リフォームを行い、自己の居住の用に供した場合、一定の条件を満たすと、その取得等に関する住宅ローンの年末残高を基に計算した金額が、所得税や個人住民税から控除される制度です。
Q2. どのような場合に制度の対象になるのか？
A.マイホームを新築、取得、リフォームし、2025年12月31日までに入居した場合が対象となります。
Q3. 既存住宅を取得する場合、築年数に関する条件はあるのか？
A.昭和56年12月31日以前に建築された住宅を取得する場合、耐震基準を満たしていることを証明する書類の提出が必要です。
Q4. 住宅の面積に関する条件はあるのか？
A.原則床面積が50㎡以上であることが必要です。但し、床面積が40㎡以上50㎡未満の場合でも、新築の建築確認を2023年末までに受けている新築の家屋の取得等にあたり、その取得者等の合計所得金額が1,000万円以下の場合、住宅ローン減税の対象になります。
Q5. 年収に関する条件はあるのか？
A.住宅ローン減税が適用されるのは、合計所得金額が2,000万円以下である年です。但し、40㎡以上50㎡未満の住宅を取得等する場合は、合計所得金額が1,000万円以下である年に適用されます。
Q6. 契約の期限はあるのか？
A.令和4年度税制改正により延長された住宅ローン減税については、その適用を受ける場合において、住宅の新築・取得等に係る契約の期限はありません。
Q7. 申請手続の時期はいつか？
A.申請手続は入居の翌年の確定申告に際し行います。例えば、10月に家屋の引き渡しを受けて入居した場合、翌年の2月16日から3月15日までの間に税務署等で確定申告を行う必要があります。
Q8. 申請時の必要書類は何か？
A.ローン残高証明書、登記事項証明書、請負契約書・売買契約書などが必要です。
Q9. 控除率は、控除期間の間ずっと0.7%ですか？
A.はい、控除率は、控除期間中一律で「0.7%」です。
Q10. 省エネ性能の高い住宅を新築等した場合は、控除額の優遇を受けられるのか？
A.省エネ基準適合住宅やZEH水準省エネ住宅を新築等した場合、借入限度額の上乗せ措置の対象となります。
•省エネ基準適合住宅の新築等 ： 借入限度額4,000万円、控除期間13年
•ZEH水準省エネ住宅の新築等 ： 借入限度額4,500万円、控除期間13年
Q11. 認定住宅を新築等した場合は、控除額の優遇を受けられるのか？
A.認定住宅を新築等した場合も、借入限度額の上乗せ措置の対象となります。
•新築の認定住宅 ： 借入限度額5,000万円、控除期間13年
Q12. 認定住宅等に該当しない住宅を新築等した場合、控除額はどうなるのか？
A.•令和5年12月31日までの入居の場合 ： 借入限度額は3,000万円で、控除期間は13年となります。
•令和6年1月1日以降の入居の場合① ： 令和5年末までに新築の建築確認を受けている住宅の場合は、借入限度額が2,000万円で、控除期間が10年となります。
•令和6年1月1日以降の入居の場合② ： 新築の建築確認を受けるのが令和6年以降である場合、住宅ローン減税の適用対象外となります。
Q13. 既存住宅を購入した場合は、どのような控除額が適用されるのか？
A.•買取再販住宅に該当する場合 ： Q10～Q12で示されている新築住宅と同様の控除額が、それぞれ示されている住宅の類型に応じて適用されます。
•買取再販住宅以外の既存住宅① ： 取得した既存住宅がQ10・Q11で示されている住宅の類型のいずれかに該当する場合、借入限度額は3,000万円で、控除期間は10年となります。
•買取再販住宅以外の既存住宅② ： 取得した既存住宅がQ10・Q11で示されている住宅の類型のいずれにも該当しない場合、借入限度額は2,000万円で、控除期間は10年となります。
Q14. リフォームは対象となるのか？
A.リフォームは対象となります。借入限度額は2,000万円で、控除期間は10年間、控除率は「0.7%」となります。なお、基準に適合する一定の内容の工事を行うこと、工事費用が100万円を超えるものであることなどが条件となります。
まとめ
今回は、住宅ローン控除の概要や2022年以降の税制改正による変更点、控除制度の利用方法について解説しました。
一定の条件を満たせば、所得税や住民税から控除を受けられるため、負担を軽減できますが、2022年度以降は適用される内容に違いが生じています。
賢く節税するために、ぜひ理解を深めておきましょう。
1940年創業、台東区・荒川区で地域密着
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