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不動産を相続したら名義変更(相続登記)はどうする?流れや費用について解説

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不動産を相続したら名義変更(相続登記)はどうする?流れや費用について解説

カテゴリ:不動産売却(売りたい)

相続登記とは


土地や建物を所有している方に相続が発生した場合、相続登記(=不動産の名義変更)が必要となります。


これまで相続登記の申請については、期限が設けられていなかったため、名義変更されないまま所有者が不明となってしまう不動産が多く発生していました。


そこで、2021年4月に民法と不動産登記法が改正され、2024年4月からは相続登記の申請期限は「相続で不動産を取得したことを知ったときから3年以内」となります。相続登記を怠ったときは過料(=罰金)が最大10万円発生します。


今回は、相続登記の基本から流れや費用について紹介いたします。


相続登記(不動産の名義変更)とは


相続関係図

相続関係図


相続登記(不動産の名義変更)とは、被相続人名義の不動産登記簿を相続人名義に変える手続きのことです。被相続人が亡くなったタイミングから、不動産は自動的に相続人の所有物となりますが、それも遺産分割協議を行い、その相続の流れを明確にしなければなりません。自動的に名義変更されるわけではありませんので、法務局に行き、所定の手続きを行う必要があります。


名義変更をしないまま放置していると、「この不動産は自分の所有する不動産である」と主張することができません。そのため、相続した不動産を売却したり、その不動産を担保に融資を受けたりすることもできません。不動産の名義変更を面倒に感じたり、費用をかけてまで名義変更をする意味があるのかと考える方もいるかもしれませんが、相続が起きたらできるだけ早く不動産の名義変更は済ませておくべきだといえます。


相続登記の流れ


相続で不動産の名義変更をするまでの流れは、次のとおりです。


名義変更の対象となる不動産を確認

まず初めに相続財産に不動産がある場合、法務局で登記事項証明書(登記簿謄本)を取得して、所在地・面積・権利関係をはっきりさせておきましょう。登記事項証明書に記載されている名義人が所有者ということになりますが、実際の所有者が名義変更せずにそのままにしているケースもあります。


②相続人のうち誰がその不動産を受け取るかを決める

被相続人がそれぞれの財産について取得者を明確に定めた有効な遺言書を遺していた場合には、その遺言書に従って不動産の名義変更をおこなうことができます。


遺言書が無い場合には相続人のうち誰が取得するかを決めるための話し合いを行います。この話し合いを「遺産分割協議」といい、遺産分割協議を成立させるためには相続人全員の合意が必要です。1人でも意見が一致しない相続人がいる場合には、遺産分割協議を成立させることはできません。


仮に当人同士で遺産分割協議がまとまらない場合には、家庭裁判所での話し合いである調停や、最終的に家庭裁判所に決断をくだしてもらう審判へと移行します。

できるだけ早期の解決を図るため、遺産分割協議がまとまらない懸念が生じた場合には、早いうちに弁護士へご相談ください。


【不動産相続時の4つの分割方法】

不動産の相続においては、預貯金のように単純に分割ができないので、相続人でどのように分けるかが重要なポイントとなります。1つの不動産を1人が相続するなら簡単ですが、1つの不動産を2人や3人で分ける場合はどうしたらよいでしょうか?不動産を分割する方法は4つ挙げられます。


1. 現物分割

現物分割

現物分割とは、被相続人の財産を売却したりせずにそのまま引き継ぐ方法です。例えば、不動産はAさん、車はBさん、現金はCさんというように、現物ごとに誰が相続するのかを決めます。不動産のほかに財産がある場合に出来る方法で、不動産自体を分割する必要がないため、手続きとしては最も簡単と言えるでしょう。また、一筆の土地を相続人の持ち分に応じて分筆して引き継ぐ方法や、複数の土地がある場合に土地毎に別々の相続人に引き継ぐといったように財産そのもので分割する場合も現物分割にあたります。


2. 代償分割

代償分割

代償分割とは、特定の相続人が不動産を相続する代わりに、他の相続人へ現金などを支払うことで調整する分割方法です。例えば、相続人が3人いて遺産が戸建ての場合、そのうちの1人であるAさんが戸建てを単独で相続し、他の人に対しては不公平のないようAさんが現金を引き渡します。不動産を相続する人に資金がないと難しい方法です。


3. 共有分割

共有分割

共有分割とは、不動産を相続人共有の財産とする方法です。例えば、遺産が戸建ての場合、相続人がそれぞれの持ち分に応じて登記を行い、戸建てを共同で保有します。この方法の場合、家族の思い入れがある実家を残しておくことができたり、賃貸で貸して家賃収入を得られるといったメリットがあります。しかし、戸建てを売却するときには共有者全員の同意が必要となり、1人でも反対したら処分できず、最悪の場合、トラブルに発展する可能性もあるので注意が必要です。また二次相続が発生した場合、相続人が増えて権利関係がさらに複雑になってしまう恐れもあります。


4. 換価分割

換価分割

換価分割とは、不動産を売却して現金化し、相続人全員で分配する方法です。例えば、実家を4,500万円で売却して、その売却益を3人兄弟なら1,500万円ずつ分けます。この方法の場合、不動産を手元に残すことはできませんが、売却した代金を相続人で均等に分けることができるようになります。なお、不動産の売却に際しては、仲介手数料や印紙代、境界確定費などの諸費用がかかり、譲渡所得税(不動産の売却価格から購入価格と売却時にかかった経費を差し引いて残った利益に対して課される税金)という税金も発生する可能性がありますので、あらかじめ頭に入れておいてください。




③必要書類を準備する

不動産の取得者が決まったら、相続登記をするために必要となる書類を準備します。


必要書類は下記の通りです。

・相続人全員の印鑑証明書

・被相続人の戸籍謄本(除籍謄本)

・相続人全員の戸籍謄本・住民票

・固定資産税評価証明書

・遺言書または遺産分割協議書


相続関係で必要書類を用意する際に「被相続人の戸籍謄本」の件で問題が起きる場合があります。それは被相続人の戸籍は「生れてからの戸籍が必要」という事です。除籍謄本だけで良いものと思っている方もいますが、生れてからの戸籍が無いと駄目です。また、本籍を転々と移している方は、移動した先々での謄本取得が必要なため、その先々の役所に申請を行わなければなりません。


固定資産税評価証明書は、法務局に納める登録免許税を算出するために必要となります。


④法務局へ相続登記を申請する


必要書類の準備ができたら、法務局に相続登記を申請します。登記の申請先は、その不動産の所在地を管轄する法務局です。事前に、どこの法務局に申請すればよいのか確認しておきましょう。


相続登記を申請するには、窓口へ持参・郵送で申請・オンラインで申請の3つの方法があります。


轄の法務局が遠方であれば郵送で手続きせざるを得ない場合もあるかと思いますが、不動産の名義変更に慣れていない場合には、できるだけ窓口での申請を選択するとよいでしょう。その場で不備が発見された場合には、軽微なものであればその場で修正ができる可能性があるためです。オンラインでの申請には申請ソフトなどの準備が必要であり手間がかかるため、自身の登記を数回程度行うのみであればおすすめできません。


もちろん手続きが不安な方や面倒な場合は、司法書士に代行してもらうことも可能です。


相続登記をするための費用


相続した不動産の名義変更をするには、いくらぐらい費用が必要になるのかも気になる点かと思います。


名義変更を行う際には「登録免許税」というお金がかかります。「税」という言葉から分かるとおり、国に納める税金です。


登録免許税がいくらかかるかは、不動産の価値によって決まります。不動産の価値は、「固定資産税の評価額」に書かれている金額です。計算方法は、固定資産税評価額の0.4%です。


例えば、固定資産税評価額が3,000万円の場合は、3,000万円×0.4%=12万円です。


その他にも、戸籍謄本や住民票を取り寄せるための手数料が千円~1万円程かかります。相続人が多くなればなるほど、取り寄せる書類が多くなりますので、手数料は高くなります。また、手続きを司法書士に代行する場合は司法書士への報酬が約5~10万円必要となります。


相続登記は早めに行った方がいい


不動産登記


不動産を相続したら必ず相続登記が必要となります。


相続登記のタイミングは、「早ければ早いほど良い」です。相続登記をする最大の効果は、「不動産が自分のものであることを第三者に証明できること」です。相続登記をするまでに時間がかかると、その間は「この不動産は誰のものなのか」ということがはっきりせず、名義が宙ぶらりんの状態となります。その間にトラブルが生じた場合、裁判を行って所有者を確定しなければいけません。


トラブルが発生した場合も早く登記を行えば、それ以降は「自分のものだ」と主張することができますが、「自分のものである」という期間を長くするためには、早く登記を行っておかなければいけません。ちなみに相続登記は相続開始から3年以内に行えば、いつ行ったとしても費用は同じです。早く相続登記をしておけば、多くのメリットがありますので、必要に応じて、専門家に頼むのでも良いと思いますし、まだ相続登記をしていない方は、お早めに相続登記をされる事をオススメいたします。


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