不動産売却時には、不動産会社へ支払う仲介手数料が必要となります。
不動産売買を検討している方は、納得のいく取引を行うためにも仲介手数料について理解しておくことが重要です。
そこで、今回は不動産売却における仲介手数料とは何か、仲介手数料の計算方法、また仲介手数料の安さを基準に不動産会社を選ぶリスクについてご紹介します。
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不動産売却で必要な仲介手数料とはどんな費用なのか、支払うタイミングと併せてご紹介します。
仲介手数料とは
不動産売却の際は、諸費用が発生しますが、そのうちの一つが仲介手数料です。
仲介手数料とは、不動産売却において買主との契約が成立した際に、成功報酬として不動産会社へ支払う手数料のことです。
売買契約が成立して初めて発生する費用のため、査定依頼や販売活動までは仲介手数料は発生しません。
不動産売却において、仲介手数料に含まれる業務は以下のようなものがあります。
●物件調査のための人件費や交通費
●チラシ作成や広告費用
●不動産売却に関するアドバイス
●購入希望者への物件案内
●不動産売却の契約条件の交渉
●契約時に必要な書類の作成
●融資手続きのサポート
●引き渡しの立ち会い
仲介手数料は、このような業務で発生する費用ですが上限金額が決まっているため、上記のような仲介業務に含まれない業務を依頼した場合は、別途費用がかかる可能性があるため注意が必要です。
別途費用が請求される可能性がある業務とは以下のようなケースです。
●不動産会社のサービスを超えた範囲の広告依頼
●遠方の買主への交渉に不動産会社を派遣する場合
このような業務は、仲介手数料とは別途請求されることがあるため、どこまでが仲介手数料の範囲なのか、あらかじめ確認しておくと良いでしょう。
なお、城北商事不動産部で売却依頼をいただいた場合は、仲介手数料の上限額以上は受け取っておりませんので、ご安心してお任せください。ネットの掲載やチラシの配布などもお客様の要望に沿って対応しております。
また、不動産を売却する際は、「仲介」と「買取」の2種類があり、後者の不動産会社による買取の場合は仲介手数料自体が発生しません。
仲介手数料には消費税がかかる
仲介手数料は不動産会社が事業として行うサービスの提供にあたることから、消費税が加算されます。
なお、仲介手数料は土地・建物の売買価格に対して一定率を乗じて計算するのですが、売買価格は消費税抜きの価格が対象となります。
土地の売買は非課税取引のため、税込み価格と税抜き価格を意識する必要はありませんが、建物は課税対象取引となるため、税込み価格と税抜き価格がある点に注意しておきましょう。
仲介手数料を支払うタイミング
仲介手数料は原則現金払いで、成功報酬のため売買契約が成立したときに請求権が発生します。
支払うタイミングは、不動産売買の契約締結時に半分を、残りの半分は物件の引き渡し時に支払うのが一般的です。
ただし、支払うタイミングは不動産会社によって異なるため、事前にどのタイミングで必要なのか確認しておくことをおすすめします。
不動産売却時の仲介手数料の計算方法
仲介手数料を把握するうえで、相場や計算方法が気になるところです。
ここでは、仲介手数料がいくらになるのか、計算方法を紹介します。
仲介手数料の相場とは
不動産売却の仲介手数料には相場があるのでしょうか。
結論から言えば、仲介手数料には相場はありません。
なぜなら、仲介手数料は物件の価格によって変動するためです。
仲介手数料の計算方法
前述でご説明したように、仲介手数料には相場はありませんが、法律で決められたルールがあり、上限金額も決まっています。
仲介手数料は以下のような計算式により算出することができます。
●売買代金200万円以下の部分：売却価格×5%＋消費税
●売買代金200万円を超え400万円以下の部分：売却価格×4%＋消費税
●売買代金400万円を超える部分：売却価格×3%＋消費税
このように売却金額に応じて決められた割合を掛けて求め、最後にすべてを合計した額が仲介手数料になります。
たとえば、売却金額が1,000万円の場合は下記のような計算式で求めます。
●200万円以下の部分：200万円×5%＋消費税10%＝11万円
●200万超えから400万円以下の部分：200万円×4%＋10%＝8万8,000円
●400万円超えの部分：600万円×3%＋10%＝19万8,000円
●11万円＋8万8,000＋19万8,000円＝39万6,000円
よって、1,000万円の売却価格の場合は39万6,000円が仲介手数料の上限となります。
この金額はあくまでも上限金額ですが、ほとんどの不動産会社が上限額をそのまま請求しています。
速算法による仲介手数料の計算方法（400万円以上の場合）
前述では、それぞれ3つに分けて計算しましたが、売却価格が400万円以上の場合は、下記の速算法により簡単に計算することができます。
●速算法：（売却価格×3%＋6万円）×消費税
では、先ほどの1,000万円の売却価格を例にとって計算してみます。
●（1,000万円×3%＋6万円）×消費税10%＝39万6,000円
このように、速算法でも上記と同じ仲介手数料の金額になりました。
仲介手数料の上限額早見表
先ほどは、仲介手数料の計算方法についてご紹介しましたが、仲介手数料の上限額は早見表で簡単に確認することも可能です。
●400万円以下：19万8,800円（税込み）
●500万円：23万1,000円
●1,000万円：39万6,000円
●2,000万円：72万6,000円
●3,000万円：105万6,000円
●4,000万円：138.6万円
●5,000万円：171.6万円
●6,000万円：204.6万円
●7,000万円：237.6万円
●8,000万円：270.6万円
●9,000万円：303.6万円
●1億円：336.6万円
仲介手数料の上限額は売却価格に対して一定のため、上記の早見表を見れば簡単に価格がわかります。
また、平成30年1月1日の宅建業法の改訂により、400万円以下の売買は一律18万円（税抜き）とされました。
不動産売却において仲介手数料の安さを基準に選ぶリスクとは
先述でご説明した仲介手数料は、あくまでも上限額なため、不動産会社によっては「半額」や「無料」を売りにしているケースもあります。
しかし、安いからという基準で不動産会社を選んでしまうのはリスクが潜んでいる可能性があります。
リスク①売却活動を真剣におこなってくれない可能性がある
安さを売りにしている不動産会社のリスクとして、1つ目にあげられるのは、売却活動を真剣におこなってくれない可能性がある点です。
売却活動で重要な広告・宣伝活動は不動産売却においては必須です。
そのため、仲介手数料を安くすることは、広告活動を削減（露出減）されるリスクが高くなります。
その結果、買い手がなかなか見つからず、売却価格を下げることにもなりかねません。
いくら、仲介手数料を安く抑えられても、5,000万円で売却できるはずの物件を4,000万円で売却したなら意味がありません。
不動産会社の力不足で4,000万円でしか売却できなかったら、単純に損したことになります。
リスク②囲い込みをされる可能性がある
2つ目のリスクは囲い込みをされる可能性があることです。
囲い込みとは、別の不動産会社から購入希望者がいるため物件を紹介させてほしいと連絡があっても、あたかもすでに売れたかのうような言い回しをして、自社から物件を手放さない方法です。
売主側からの仲介手数料を値引きしている不動産会社では、買主から仲介手数料をもらえないと利益にならないので、囲い込みをしているケースも多くなります。
もちろんこの方法は、買い手が見つかりにくくなるため、なかなか売却できず、結果的に物件の値下げを余儀なくされてしまう可能性があります。
もちろん、すべての不動産会社がおこなっているわけではありませんが、一つのリスクとして捉えておくと良いでしょう。
では、どのような不動産会社を選べば良いのかと言うと、親身に対応してくれる会社です。
安心して任せられる不動産会社は、お客さんの事情に沿って対応してくれたり、誠実に対応してくれたりします。
総合的に見て信頼できるかどうかをしっかり検討することが、良い条件で不動産売却を成功させる秘訣です。
まとめ
不動産売却で必要な仲介手数料は、売買契約が成立したときに不動産会社へ支払う成功報酬です。
仲介手数料は、上限額が定められており、売却価格によって異なります。
不動産売却において不動産会社を探す際は、仲介手数料の安さだけに惑わされず、誠実に対応してくれる信頼できる不動産会社を選ぶようにしましょう。
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