土地の売却において、最初に全体の流れを知っておくことがスムーズに進めるためのコツです。
売却の流れは、土地の状況によって若干異なります。
境界が確定していない土地であれば境界確定が必要ですし、相続した土地であれば名義変更が必要です。
この記事では「土地売却の流れ」について解説します。
1.土地売却の流れの全体像
土地売却の流れの全体像を示すと、下図の通りです。
【諸費用】
土地売却には様々な費用や税金が発生します。売却代金がすべて手元に残るわけではありませんので、必要な費用について事前に把握しておきましょう。売却費用の内訳は以下の通りです。
・仲介手数料：売却価格×3％＋6万円（税別）
・印紙税：1～6万円 ※売却価格により異なる
・登記費用（登録免許税・司法書士の報酬）：1～3万円
・一括返済手数料（ローンが残っている場合）：1～3万円
・譲渡所得税（売却で利益が出た場合）：売却利益×所有期間に応じた税率（所有期間が5年以下なら39.63%、所有期間が5年超なら20.315%）
・測量費用（必要な場合のみ）：50~80万円
・解体費用（古家を解体して更地で売る場合）：100~300万円
・その他諸費用（引越し費用やハウスクリーニングなど）
ステップ①境界確定
土地の売却では、まず売却予定の土地の境界が全て確定しているか否かが重要となります。
一般的な土地の売買契約書では、「売主は確定測量図を作成して、引渡時までに買主に交付する」という条件が記載されていることが多いです。
確定測量図とは、道路も含めて隣接する全ての境界が確定しているときに発行される実測図になります。
土地の売買では、一般的に確定測量図を引き渡すことが条件となっていることから、確定測量図がない場合にはまず境界確定を行うことから始めることが必要です。
確定測量図の作成は、測量会社に依頼します。
費用は隣接する土地の地権者の数が多いほど高くなります。
住宅用の一般的な広さの土地であれば、費用は40～80万円程度です。
土地の境界には、隣地との境である民々境界と道路との境である官民境界の2つが存在します。
確定測量図を作成するには、民々境界も官民境界も確定することが必要です。
特に官民境界は確定まで時間がかかるため、確定測量図は売却活動を行う前に作成しておくことが理想となります。
ただし、確定測量図は引渡時に渡せば良い書類であることから、作成のデッドラインは「引渡日の前日」です。
販売活動の開始から引渡までは4～5ヶ月程度かかるため、売りながら境界確定の作業も並行して行っていく方法もあります。
ステップ②土地の価格査定
土地を売るには「いくらで売るか」を決める必要があることから、不動産会社に土地の査定を依頼します。
本来であれば、査定時点で確定測量図が揃っていることが望ましいです。
確定測量図がある土地であれば、不動産会社は「すぐに売れる土地」と判断して積極的に動いてくれます。
確定測量図がないと、至急、確定測量図の作成に取り掛かるようにアドバイスされることも多いです。
不動産会社に依頼する査定は無料となります。
査定時では所有者確認を目的に、「登記済証(権利証)または登記識別情報」の提示が求められます。
また、「過去の土地の使用履歴」や「地下埋設物の有無」についてもヒアリングが行われることもあるため、わかっている範囲で回答します。
ステップ③媒介契約の締結
媒介契約とは、不動産会社に依頼する仲介の契約のことです。
仲介を依頼する不動産会社が決まったら、媒介契約を締結します。
媒介契約には、一般媒介と専任媒介、専属専任媒介の3種類が存在します。
一般媒介とは、同時に複数の不動産会社に重ねて仲介を依頼できる契約のことです。
専任媒介と専属専任媒介は、1社だけに仲介を依頼できる契約になります。
専任媒介と専属専任媒介の違いは、専任媒介は自己発見取引(売主が自分で買主を見つけること)ができるのに対し、専属専任媒介は自己発見取引ができないという点です。
◆媒介契約時に必要な書類
・身分証明書
・印鑑
・登記済権利証または登記識別情報
ステップ④販売活動の開始
不動産会社に仲介を依頼したら、販売活動の開始です。
買主が決まるまでの土地の標準的な販売期間は、3～4ヶ月程度となります。
ステップ⑤買付証明書の受領
土地を購入したいという希望者が現れたら、買付証明書を受領します。
買付証明書とは、買主の不動産購入の正式な意思を示す書面のことです。
買付証明書を受領しただけでは売買は成立しません。
買付証明書はあくまでも買主の意思を示しただけであり、売買契約書を締結することではじめて売買が成立します。
買付証明書には、「購入希望価格」や「引渡条件」等が記載されています。
購入希望価格が売り出し価格より低い場合は、暗に値引き交渉をしてきているということです。
引渡条件は、例えば「引渡日」や「引渡までに確定測量図を引き渡すこと」といった諸条件が記載されています。
ステップ⑥売買契約の締結
購入希望者との条件が整ったら、書面で売買契約書を締結します。
不動産の取引では、売買契約と引渡を別日で行うことが最大の特徴となります。
売買契約は、あくまでも書面で「いつ、いくらで売る」といったことを約束するだけです。
土地の所有権は売買契約時ではなく、引渡時に移転します。
売買契約時は契約が成立した証として、買主から手付金を受領します。
手付金の相場は、売買代金の10％程度です。
また、売主は不動産会社に対して仲介手数料の半額を支払います。
仲介手数料は、取引額が400万円超の場合には、「(取引額×3％)+6万円」で計算されるものとなります。
例えば、仲介手数料が100万円としたら、半額である50万円を売買契約時に支払います。
◆売買契約時に必要な書類
・登記済権利証または登記識別情報
・印鑑証明書（発行後3ヶ月以内のもの）
・住民票
・固定資産税納税通知書
・実印
ステップ⑦引渡
引渡は売買契約の約1ヶ月後に行うことが多いです。
引渡では、手付金を除く残金が買主から支払われます。
また、引渡日以降の固定資産税を日割り計算した「固定資産税精算金」も買主から支払われることが一般的です。
売主は、不動産会社に対して残りの半額分の仲介手数料を不動産会社に支払います。
土地の所有権は引渡日に移転するため、所有権移転登記も引渡日に行います。
所有権移転登記の手続きは、司法書士に依頼することが一般的です。
土地の売却で売主が引渡時に用意する書類は、以下のものになります。
◆所有権移転に必要な書類
・登記済証(権利証)または登記識別情報
・印鑑証明書(3ヵ月以内に発行のもの)
・固定資産評価証明書
・住民票
・身分証明書
◆買主に引き渡す書類
・確定測量図
・境界確認書
・越境の覚書(あれば)
ステップ⑧確定申告
確定申告が必要な場合は、売却した翌年の2月16日から3月15日までの間に確定申告を行うことが必要です。
確定申告が必要なケースとは、「税金が発生する」または「特例を利用する」場合になります。
税金は譲渡所得が生じたときに発生します。
譲渡所得とは売却益のことであり、その計算式は以下の通りです。
譲渡所得＝譲渡価額－取得費－譲渡費用
譲渡価額とは、売買代金に固定資産税精算金を加えたものになります。
取得費とは、土地の購入額のことです。
譲渡費用は、仲介手数料や印紙税等の売却のために直接要した費用になります。
取得費が不明な場合には、「概算取得費」を用いて計算します。
概算取得費は、「譲渡価額の5％」です。
概算取得費を用いる場合には譲渡所得がプラスになることが一般的であるため、確定申告が必要となるケースが多いといえます。
2.相続した土地は名義変更が必要
相続した土地を売るには、買主に対して誰が所有者であるかを明らかにするために、名義変更が必要となります。
名義変更は、少なくとも販売活動の前までに完了させておくことが望ましいです。
相続の名義変更の方法には、主に「遺言」と「遺産分割協議」、「法定相続」の3種類があります。
それぞれの方法で名義変更に必要となる書類は、下記の通りです。
◆遺言の際の必要書類
・遺言書
・遺言者の死亡事項の記載のある除籍謄本
・相続人または受遺者の現在の戸籍謄本
・遺言により相続または受贈する相続人・受贈者の現在の住民票または戸籍の附票
・固定資産評価証明書
◆遺産分割協議の際の必要書類
・遺産分割協議書
・被相続人の10歳前後から死亡に至るまでの継続した全ての戸籍謄本等
・被相続人の除住民票または戸籍の附票
・相続人全員の現在の戸籍謄本
・遺産分割により相続する相続人の現在の住民票または戸籍の附票
・固定資産評価証明書
◆法定相続の際の必要書類
・被相続人の10歳前後から死亡に至るまでの継続した全ての戸籍謄本等
・被相続人の除住民票または戸籍の附票
・相続人全員の現在の戸籍謄本
・被相続人の除住民票または戸籍の附票
・固定資産評価証明書
法定相続によって共有名義とした場合、売却には共有者全員の同意が必要となります。
名義変更が未了の方は、早めに司法書士に相談することをおすすめします。
まとめ
以上、土地売却の流れについて解説してきました。
土地をスムーズに売却するには、境界確定をしているか否かがポイントとなります。
境界確定が未了の方は測量から着手し、相続登記が未了の方は名義変更から始めるようにしましょう。
