マンションや戸建てを住み替えるには、最初に全体の流れを把握しておくことがポイントです。
特に住宅ローンが残っている家を売る人は、住宅ローンの取り扱いについても知っておく必要があります。
この記事では「住み替えの流れ」について解説します。
1.住み替えの流れは2種類ある
住み替えの流れには、売却を先に行う「売り先行」と、購入を先に行う「買い先行」の2種類があります。
それぞれのメリットとデメリットは以下の通りです。
【売り先行】
〇メリット
・住宅ローンが残っていても買い替えができる。
・じっくり売却活動ができる。
✖デメリット
・2回の引っ越しと仮住まいが発生することが多い。
・住みながら売るため、売りにくい。
【買い先行】
〇メリット
・購入物件をじっくり探すことができる。
・引っ越しが1回で済む。
・空き家の状態で売却しやすい。
✖デメリット
・住宅ローンが完済している人でないと選択しにくい。
・購入物件と売却物件の維持費が一時的に二重に発生する。
2.売り先行の流れ
売り先行の流れは下図の通りです。
売り先行は、売却を先に行うという流れですが、実際には売却と購入をほぼ同時に行っていくことがポイントです。
売却物件では最初に査定を行い、不動産会社と媒介契約(仲介の契約のこと)を締結したら販売活動を開始します。
販売活動を開始してから売買契約書を締結するまでの期間は3ヵ月程度が一般的です。
引っ越す前に販売活動を行うため、売り先行では住みながら売ることになります。
販売活動中に購入物件を探し、売却物件の売買契約書と購入物件の売買契約書をほぼ同時期に締結します。
売買契約から引渡までの期間は1ヵ月程度が一般的です。
引渡までの間、仮住まいに引っ越しを行い、購入物件の住宅ローンの申し込みを行います。
引渡は、原則として売却物件が先です。
売却物件の住宅ローン残債は、売却物件の引渡と同時に完済しします。
購入物件の住宅ローンは、売却物件の住宅ローンが完済した後に組むことになります。
3.買い先行の流れ
買い先行の流れは下図の通りです。
買い先行は、その名の通り購入手続きを先に行い売却手続きを後で行うことができる点がポイントです。
購入物件の引渡が先になるため、引っ越しも1回で済み、引っ越し後の空き家の状態で販売活動をすることができます。
空き家の状態であるため、インターネットに載せる広告用の写真も撮りやすく、内覧の対応も鍵を預けることで不動産会社に任せることができます。
内覧とは、購入希望者に家の中を見せる販売行為のことです。
買い先行は売却と購入の手続きが重複している部分が少なく、売り先行よりも楽に行いやすいといえます。
住宅ローンが完済している人であれば、全体的に楽に行うことができる買い先行がおすすめです。
4.住宅ローンの取り扱い
この章では、住宅ローンの取り扱いについて解説します。
4-1.原則は売り先行で返済する
住宅ローンは、1人が1本しか組めないのが原則です。
よって、住宅ローンが残っている物件を売る人は、「売り先行」を選択するのが原則です。
ただし、残債があとわずかで貯金で全額を繰り上げ返済できる場合には、売却前に住宅ローンを完済できるため、買い先行を選択できます。
4-2.つなぎ融資
つなぎ融資とは、購入物件の引渡が売却物件の引渡よりも先に来てしまった場合に、一時的な資金不足を解消するためのローンです。
つなぎ融資は、売り先行を選択している人が利用する可能性のあるローンとなります。
売り先行を選択した場合、想定外に売却物件の引渡が遅れたり、購入物件の引渡が早まったりすることがあります。
購入と売却の順番が逆転したときに備え、臨時で購入物件の支払いに充てる資金を借りるのがつなぎ融資です。
つなぎ融資で借りたお金は、売却物件の引渡で得た代金で一括返済します。
つなぎ融資は「融資」という名前がついていますが、不動産会社の行っているサービスの一つであり、仲介を依頼している不動産会社からお金を借りることになります。
よって、つなぎ融資を行っていない不動産会社に仲介を依頼している場合には、利用できないという点がポイントです。
4-3.ダブルローン
ダブルローンとは、一部の金融機関で扱っている一時的に二重にローンが組める商品です。
住宅ローンは1人1本が原則ですが、ダブルローンを利用すれば一時的に二重ローンが組めることになります。
ダブルローンを利用すれば、売却物件と購入物件で同時にローンを組めるため、住み替えの手順として「買い先行」を選択できるという点がメリットです。
買い先行は売り先行よりも住み替えの手続きが簡単ですし、売却活動も楽になります。
ただし、ダブルローンを取り扱っている金融機関はかなり少ないという点がデメリットです。
金融機関が少ないことから、金利等の有利な条件を選びにくくなっています。
4-4.住み替えローン
住み替えローンとは、売却物件で返済しきれなかったローンの残額を、購入物件のローンに上乗せして借りることができるローンとなります
住み替えローンは、売却物件がオーバーローンのときに利用するローンのことです。
オーバーローンとは、住宅ローン残債が売却額を上回っていることを指します。
それに対して、アンダーローンとは、住宅ローン残債が売却額を下回っていることです。
住宅ローンが残っている物件を売るには、引渡と同時に住宅ローンを完済する必要があるため、アンダーローンであることが必要となります。
ただし、住み替えローンを使えばオーバーローンでも家の買い替えができる点がメリットです。
住み替えローンは、比較的多くの銀行が取り扱っているローンとなります。
しかしながら、購入物件の担保価値以上のローンを組むことから、融資審査が厳しい点がデメリットです。
また、住み替えローンを利用する場合には、売却と購入の引渡日を同日で行う必要があります。
5.タイミングを合わせるための買い替え特約とは
住み替えでは、売却と購入の引渡日を同日にあわせるために、買い替え特約を利用するという方法があります。
買い替え特約とは、購入物件の売買契約書に付加する特約のことです。
具体的には「〇月〇日まで物件が売れなかったら、購入の契約を解除する」という特約となります。
売り先行において、先に購入物件で「買い替え特約付きの売買契約書」を締結しておき、売却物件の引渡が決まったらいつでも購入物件の引渡ができるようにしておくことがポイントです。
よって、買い替え特約を利用するときは、購入物件で先に売買契約を締結し、後から売却物件の売買契約を締結することになります。
買い替え特約付きの売買契約書を締結できれば、売却と購入の引渡日を同日に調整することが可能です。
ただし、買い替え特約付きの売買契約書を締結するには、購入物件の売主の承諾が必要となります。
つまり、買い替え特約付きで売ってくれる売主を探すことがポイントです。
◆まとめ
以上、住み替えの流れについて解説してきました。
住み替えの流れには「売り先行」と「買い先行」の2種類があります。
住宅ローンが残っている物件を売る場合には、売り先行を選択することが原則です。
購入物件の引渡が売却物件の引渡よりも前になった場合は、つなぎ融資を利用します。
また、一部の銀行では二重にローンを組めるダブルローンという商品を扱っている金融機関もあります。
オーバーローンの場合には、住み替えローンを検討してみるのも一つです。
住み替えの流れがわかったら、売り先行か買い先行かを選ぶことから始めましょう。
