基本的に不動産売却をする際は、不動産の権利証が必要です。
ですが、いざ不動産売却をしようとしたときに権利証を紛失している場合もあります。
じつは悪用されるリスクから、権利証の再発行は認められていません。
では、権利証を紛失した不動産は売却できないのでしょうか。
結論からいうと権利証を紛失した不動産でも売却可能です。
この記事では、不動産売却をする際に権利証を紛失してしまった方に向け、権利証がない場合の不動産売却の方法や注意点を解説します。
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そもそも権利証とは、その不動産の所有者が登記名義人であることを公的に証明した書類で、別名「登記済証」とも呼ばれています。
不動産を購入した際や贈与で不動産を得た際に法務局に登記の申請をおこない、登記が完了すると法務局から権利証が発行されます。
権利証は、不動産の売買などで名義変更をする際に、本人確認書類のひとつとして使用されます。
権利証により移転登記の申請者と登記名義人が同一人物か確認が可能であるため、売却の意向を示す際に必要な書類という役割を持っています。
現在では登記識別情報に改正
権利証は、2005年の不動産登記法の改正により発行が廃止となり、現在は権利証の代わりに「登記識別情報」と呼ばれる書類が発行されるようになりました。
そのため、2005年以前に発行されていた権利証と、現在の登記識別情報の2種類が“不動産の権利証”として扱われています。
登記識別情報には、アルファベットや数字からなる12桁の符号が記載されており、それぞれの不動産と名義人に対して発行されます。
たとえば、夫婦の共有名義で戸建てを購入した場合、土地と建物に対してそれぞれ登記識別情報が通知されるため、合計で4つの登記識別情報が通知されます。
登記識別情報はオンライン申請が可能
以前までの権利証は法務局から文書で交付されていましたが、現在はオンライン庁に切り替わっています。
オンライン庁とは、不動産登記をオンラインで申請する登記所で、2008年からすべての法務局がオンライン庁となり、オンラインでの申請も可能となりました。
権利証にしても、登記識別情報にしても発行されるのは一度きりであり、再発行はできません。
登記識別情報は12桁の符号さえわかればオンライン申請が可能ですが、権利証は紙自体に効力があるため本人確認をするのに原本が必要です。
とはいえ、権利証がないからといって不動産の権利がはく奪されるわけではありませんので安心してください。
ちなみに・・権利証（登記済証または登記識別情報）と登記簿謄本（登記事項証明書）の違いとは？
権利証(登記済証または登記識別情報)とは、登記が完了したことを証明する書類です。例えば、「不動産を売ります」と言っている人がその不動産の所有者であることを証明する書類となります。
これに対し、登記簿謄本(登記事項証明書)とは、不動産の登記内容を確認する書類です。不動産登記を法務局に申請することによって登記した内容が記載されます。登記簿は、法務局に設置されている公の帳簿で、その写しが登記簿謄本となります。
権利証を紛失しても不動産売却する方法は？
冒頭でもお伝えしたとおり、権利証を紛失しても不動産売却は可能です。
権利証を紛失した不動産を売却するポイントは、どのようにして自分が不動産の所有者であることを証明するかという点です。
具体的には以下の方法が挙げられます。
●司法書士による本人確認
●事前通知制度の利用
●公証人による本人確認
では、順番に解説します。
方法①司法書士による本人確認
先述したとおり、権利証を紛失しても不動産の所有者と自分が同一人物であることを証明できれば不動産売却は可能です。
登記の手続きを依頼する司法書士に本人確認をしてもらえれば売却ができ、不動産登記法でも記載がある適正な手続きです。
司法書士に本人確認してもらうには、以下のような書類が必要になりますので準備しておきましょう。
●運転免許証などの写真付き身分証明書
●実印と印鑑証明書
●購入時の契約書や固定資産税の納付書
また司法書士に依頼する費用は3～10万円程度が相場ですが、エリアや不動産の規模によって異なります。
権利証や登記識別情報がない場合は、事前に相談しておき、費用について明らかにしておきましょう。
方法②事前通知制度の利用
事前通知制度とは、不動産売却などの権利証が必要な手続きがなされたにも関わらず、権利証が提出されていないときに登記所から所有者に対して通知される制度です。
つまり、登記が本人の意思に基づいておこなわれたものかを登記所が事前に確認してくれる制度です。
不動産売却の場合、売主に登記所から通知が来ますので通知書に署名・押印すれば登記が完了します。
ただし、事前通知には期限がありますので注意しましょう。
登記所から事前通知が発送された日から2週間以内に申し出をしないと登記が否認されてしまいます。
買主からすると2週間後に「登記が完了しませんでした」と連絡をもらっても、どうしようもありません。
権利証がなく事前通知制度を利用する場合は、きちんと事前通知の確認と申し出をおこなう必要があります。
方法③公証人による本人確認
最後は公証人に本人確認してもらう方法です。
これは登記申請時の委任状に、売主が目の前で署名したことを公証人に認証してもらい、その認証付きの委任状を登記申請書に添付することで、権利証の代わりとして登記申請が可能となります。
本人確認を司法書士に依頼すると数万円費用がかかりますが、公証役場による本人確認なら数千円で依頼が可能です。
ただし、わざわざ公証役場まで足を運ぶ必要があったり、手続きに時間がかかるというデメリットがあります。
権利証を紛失した際における不動産売却の注意点
では、実際に権利証がない不動産を売却する際、どのような点に注意すれば良いのでしょうか。
注意点を2つご紹介します。
注意点①事前通知制度はおすすめできない
事前通知制度は、前もって権利を確認する制度ではありません。
あくまで手続きがあった行為に対して、権利証や登記識別情報がない場合に事実関係を確認するための制度です。
また、事前通知制度は登記手続きされてから通知書が郵送で送られ、発送から2週間以内に申し出をする必要があり、リスクが高いです。
買主からすると事前通知制度による本人確認はリスクになるので、不動産売却の機会を減らす恐れもあります。
注意点②司法書士の本人確認は手続き代理人のみ
先述したとおり、司法書士による本人確認で権利証を紛失しても不動産売却が可能ですが、本人確認をおこなえるのは実際に登記の手続きをおこなう司法書士のみです。
一般的に所有権移転登記は買主側の司法書士がおこないますが、その場合、売主側の司法書士に本人確認をおこなってもらっても無効になってしまいます。
とはいえ、公証人に本人確認を依頼するのもおすすめできません。
公証人に本人確認を依頼すると、不動産売却の決済後に関係者で公証役場に向かう必要があり、現実的ではないからです。
基本的に不動産売却において本人確認を依頼する場合は、実際に登記の手続きをおこなう司法書士に依頼するのがおすすめです。
まとめ
権利証や登記識別情報は、不動産の所有者を証明し、売却時に本人確認をするために必要な書類です。
重要な書類のため大切に保管しておく必要がありますが、権利証や登記識別情報を紛失していても、司法書士に本人確認をしてもらうことなどで不動産売却は可能です。
権利証や登記識別情報を紛失していても、買主に対してきちんと本人確認の方法を説明できれば、買主も安心して不動産を購入できます。
これから不動産売却をされる方は、まずはきちんと権利証や登記識別情報があるか確認しておき、紛失している場合も慌てることなく専門家に相談するようにしましょう。
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