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店舗併用住宅は売却可能?売りにくい理由や控除について解説

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店舗併用住宅は売却可能?売りにくい理由や控除について解説

カテゴリ:不動産売却(売りたい)

店舗併用住宅は売却可能?売りにくい理由や控除について解説

店舗併用住宅は売りにくいとされていますが、実際のところ売却は可能なのでしょうか。
もちろん売りにくいケースがあるのも事実ですが、ほとんどの場合は売却可能です。
そこで今回は、店舗併用住宅の売却は可能なのかをご説明したうえで、売りにくい理由や適用される控除についても解説します。
これから、店舗併用住宅の売却を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてください。

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店舗併用住宅の売却は可能なのか

店舗併用住宅の売却は可能なのか

店舗併用住宅であっても売却は可能です。
店舗併用住宅とは、一般の居住用の住宅とは異なり、住宅の一部が店舗となった住宅のことを言います。
そのため、「居抜き」での売却が一般的です。
居抜きとは、もともと店舗にある設備や什器をあえて残したまま売却する方法のことを言います。
居抜きをおこなうことで、売主側は店舗の内装を撤去する手間やコストがかかりません。
一方、買主側は業種が同じであれば、初期に発生する設備投資の費用が抑えられるため、双方にメリットがあります。
また、法律上では通常の物件と同様の扱いとなるため、リフォームや解体をおこなう義務はありません。
そこで、店舗併用住宅の売却をおこなう際の3つのポイントをご紹介します。

更地・古屋付き

1つ目は、建物を解体し更地として売るか、解体を前提に古屋付き土地として売る方法です。
そうすることで、店舗併用住宅という条件に縛られることなく、購入対象の幅も広がるため、早期売却が期待できます。
一方、建物価格がゼロになるうえ、解体費用が土地代から差し引かれる点がデメリットです。
そのため、明らかに店舗向けでないエリアや、なるべく早く売りたい方におすすめの方法となります。

不動産会社による買取

2つ目は、一般の売買ではなく不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。
最短1週間で確実な売却ができるのがメリットですが、好立地で売れやすい物件しか買い取ってもらえなかったり、価格が安くなったりする傾向にある点がデメリットとなります。
また、自社買取であれば仲介手数料がかかりません。
しかし、多くの場合は提携している不動産会社に仲介をおこなうため、仲介手数料が発生します。
価格を比較する際は、仲介手数料の有無も併せて確認しておきましょう。

仲介での売り出し

3つ目は、不動産会社に仲介を依頼し一般の買主を探してもらう方法です。
相場より高く売れる可能性がある点がメリットとして挙げられますが、売れるまでに時間がかかる傾向にあります。
ある程度、需要があり売却を急いでいない場合におすすめの方法です。

店舗併用住宅の売却が難しい理由

店舗併用住宅の売却が難しい理由

空き家となった店舗併用住宅が売りに出されていない理由のひとつに、売りにくいと思われていることが挙げられます。
ここでは、売りにくいと言われる理由を3つご紹介します。

住宅ローンが利用しにくい

1つ目は、住宅ローンが借りにくいからです。
実際、住居比率が50%以下の場合では、住宅ローンが利用できません。
しかし、住宅ローンではない事業用のローンでは、融資期間が短く金利が高いため、月々の返済額も高額となります。
その結果、融資審査にとおりにくくなってしまいます。
そもそも、お店を経営している小規模小売事業者は、ローン審査にとおりにくいというのが現状です。
収入が多くあったとしても、公務員や会社員と比較すると不安定とみなされやすくなります。
ただし、現在は金融緩和の影響により、今までにないほど融資が受けやすい環境です。
また、公的な融資制度も充実しているため、日本政策金融金庫や信用保証協会を利用することで、新しく開業する事業者であっても低金利かつ簡単に融資が受けられます。
現在の充実した融資環境において、ローンが原因で売れないというケースは少ないでしょう。

需要が少ない

2つ目は、購入したいという需要が少ないからです。
購入対象者は、お店を経営しているか、したいと考えている方、もしくは貸店舗として賃貸収入を得たい投資家に限られます。
住居用として購入する場合と比較すると、数百分の1以下です。
一方、売り出している数はそれ以上に少ないため、そこまで需要の少なさを気にする必要はないでしょう。
まずは、売りに出すということが重要です。

需要が減少している

3つ目は、需要が減少しているからです。
現在は、ネット通販やネットショップの流通、チェーン店や郊外大型店の増加、消費人口の減少と高齢化による社会的背景から小売店舗が減少しています。
また、商店街の衰退や空き店舗率の増加からも、既存の小売店舗が厳しい状況だということがわかります。
一方、こういった社会変化により、新たに需要が増えているものがあるのも現状です。
たとえば、海外からの旅行客増加に伴い、民泊の需要は急増しています。
店舗併用住宅では、近隣住民の理解を得やすいことから、民泊への転用が容易です。
さらに、テレワークの導入やフリーランスの増加によって、コワーキングスペースの需要も増加しています。
このように、今までにない需要が増加し、空き店舗に新しい用途が生まれ活用されているのも現状です。

店舗併用住宅の売却時に適用される控除とは

店舗併用住宅の売却時に適用される控除とは

通常、不動産を売却し利益を得た場合、「譲渡所得税」が課税される仕組みです。
しかし、マイホームの場合は、譲渡所得に対し最高3,000万円までの控除が受けられる特例があります。
そのため、店舗併用住宅では居住スペースが設けられていることによって、マイホーム同様に居住用財産と扱われ、譲渡所得税の控除が受けられます。
しかし、物件全体ではなく居住部分にしか適用されないため注意が必要です。
ここでは、売却時に発生する譲渡所得税について解説します。

3,000万円の特別控除

3,000万円の特別控除とは、マイホームを売却し取得した所得税から3,000万円まで控除が受けられる特例のことで、3,000万円未満であった場合は税額がかかりません。
以下の3つの条件をすべて満たすことで適用されます。
1つ目は、自分が住んでいる家を売るもしくは、家と一緒に敷地や借地権を売ることです。
2つ目は家の取り壊しから売却までの間、住居以外に土地を使用していないこと、3つ目は売主と買主が夫婦や親子などの特別な関係でないことが条件となります。
また、控除の対象となるのは居住部分のみです。
たとえば、1階でお店を経営し2階を自宅としている場合は、2階の居住部分のみ3,000万円の特別控除が適用されます。
ただし、特例として居住部分が90%を上回っている場合のみ、物件全体を対象に控除が受けられます。


申請方法

3,000万円の特別控除を受けるための申請方法について解説します。
まず、申請をおこなうには、譲渡所得の内訳書と住民票の写しが必要となるため、あらかじめ準備しておきましょう。
続いて、売却した翌年の2月16日〜3月15日の間で確定申告をおこないます。
このときに、確定申告書に3,000万円の特別控除を受ける旨を記載しておくことで、譲渡所得税に対し控除が受けられます。
そのほか、不明な点があった場合は、税理士や税務署に問い合わせたりして確認しておきましょう。

参考:店舗併用住宅を売ったときの特例|国税庁HP

まとめ

住宅ローンが利用しにくく、需要が少ない・減少していることから、店舗併用住宅は売りにくいとされています。
しかし、更地・古屋付きとしたり、不動産買取・仲介で売り出したりすることによって売れやすくなります。
また、居住部分に関しては3,000万円の特別控除が受けられるため、有効活用すると良いでしょう。


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