不動産売却を検討している方で固定資産税評価額という言葉を聞いた事がある方は多くいらっしゃるのではないでしょうか？
しかし、詳しい内容までは把握している方は少ないと思われます。
そこで今回は、不動産売却を検討している方向けに固定資産税評価額とは一体何なのか、計算方法やそのほかの評価額も参考に売却相場を求める方法についてご紹介していきます。
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弊社へのお問い合わせはこちら不動産売却時の固定資産税評価額とはなに？
固定資産税評価額とは、固定資産税を賦課するための基準となる評価額のことです。
各市区町村（東京都23区の場合は都）が算定し、3年に1度見直されることになっています。
地価や建物の価値は変わっていくので、それを反映するために定期的に評価額を見直しています。
固定資産税は、毎年1月1日現在の土地、家屋などの所有者に対し、その固定資産税評価額をもとに課税する税金です。
土地基本法第16条により、国は適正な地価形成及び課税の適正化に資するため、正常な価格を公示するとともに、公的土地評価について相互の均衡と適正化が図られるよう努めることと規定されてます。
相続税評価額は公示価格の80%、固定資産税評価額は公示価格の70%を基準に決定されているのが特徴です。
4種類の税金算出に使われる
固定資産税評価額の役割は、固定資産税の算出だけではなく、都市計画税、登録免許税、不動産取得税の算出にも使われます。
固定資産税と都市計画税は不動産の所有者に対して毎年課される税金、登録免許税は所有権の移転登記などの登記手続きをする際に課される税金、不動産取得税は不動産を取得した際に課される税金です。
4種類の税金は固定資産税評価額に各税率をかけ合わせることで、税額を計算できます。
●固定資産税 = 固定資産税評価額×1.4%
●都市計画税 = 固定資産税評価額×0.3%
●登録免許税 = 固定資産税評価額×2.0%
●不動産取得税 = 固定資産税評価額×4%
上記のような税金の算出にも使用されるので、不動産取引の際には評価額を明確にしておく必要があります。
なお、それぞれの税額は要件によって軽減措置が適用できます。
固定資産の価格
固定資産の価格は、適正な時価と言われており、適正な時価とは特別な事情のない通常の取引において成立する価格をいうとされています。
固定資産税は、固定資産そのものに着目して課税する税金であるため、当該所有者の担税力があるかどうかは考慮されないです。
従って、固定資産価格水準は市場価値とは本質的に異なるものであり、バブル期以前は公示価格の30%程度と推定されますが、それ以降公的評価の一元化により70%とされたのが議論のあるところとなります。
土地の固定資産税評価額
適正な時価は、売買実例価額から特別な事情による不正要因に係る価額を除外した正常売買価格に基づいて求めることとされています。
なお、市街地評価にあたっては路線価を付設して求めることがあります。
家屋の固定資産税
家屋の固定資産評価の方法は、評価の対象となった家屋と全く同一のものを、新たに建築しようとした場合において必要とされる建築費を求めます。
当該再建築費に当該家屋の経過年数に応ずる損耗の状況による減価などを考慮し、家屋の価格を求めています。
評価額の役割は、固定資産税評価額で当然固定資産税の課税標準としての役割を果たしていますが、登録免許税及び不動産取得税の課税標準となる登録価格でもあります。
不動産売却時の固定資産税評価額の計算方法をご説明
固定資産税評価額は各自治体（市区町村）が3年に1度のタイミングで評価替えを行いますが、「そもそもどのようにして金額が決まるのか？」「自分の家の固定資産税評価額はいくらなのか？」と疑問に感じる方もいると思います。
固定資産税評価額は、算出方法を全国で統一するため、総務大臣が定める固定資産評価基準を採用しています。
ここでは、土地・建物それぞれの計算方法や自分で簡単に調べる方法についてご紹介していきます。
土地の評価額の計算
固定資産税評価額は、宅地や田畑など土地の用途である地目によって算出方法が異なります。
建物の敷地である宅地の場合、固定資産税評価額は、路線価方式で計算されます。
路線価方式では、道路に面する土地の1㎡あたりの価格に土地の状況に応じた補正率と地積を乗じて宅地の評点数を求めます。
宅地の評点数＝路線価×画地の状況による補正率×地積（土地の面積）
補正率は、奥行きの長短や土地の特性、形地・間口が狭小かなどに応じて決まります。
その後、宅地の評点数に評点1点あたりの価額を乗じて、固定資産税評価額を算出します。
評点1点あたりの価額は、評価1点あたり1円です。
宅地の評価額＝宅地の評点数×評点1点あたりの価額、なお固定資産税を計算する際に用いられる路線価を固定資産税路線価といい全国地価マップで確認できます。
建物の評価額の計算
再建築価格方式とは、同じ建物を建て直すために必要であると想定される費用価格を基準に固定資産税評価額を算出する方法です。
再建築価格方式では、固定資産税評価基準にもとづき、屋根や基礎、外壁など家屋の部分ごとに決まっている再建築費評点数を合計します。
合計した再建築費評点数に減点補正率の評点1点当たりの価額を乗じると、建物部分の固定資産税評価額を算出できます。
建物の評価額＝再建築費評点数×減点補正率×評点1点当たりの価額
減点補正率は、基本的に建物の築年数に応じて決まる仕組みです。
また積雪地帯にある建物や建築様式が著しく旧式である非木造家屋などの条件に当てはまった場合も、所定の減点補正率が適用されます。
市町村が土地の利用状況が似ている地域毎の範囲を決め、その中の1地点の土地を選定し、不動産鑑定士が鑑定評価します。
固定資産税評価額の調べ方
上記の計算で固定資産税評価額を算出するのは大変なので、自分が所有している不動産の固定資産税評価額を簡単に調べる方法を3つ紹介します。
①固定資産税の課税明細書を確認する
⇒固定資産税の納税通知書に添付されている書類で、毎年4月頃に各市町村から送られてきます。
②固定資産評価証明書を入手する
⇒不動産を管轄する各市町村の役所にて取得できる書類で、窓口や郵送によって請求できます。
③固定資産課税台帳を閲覧する
⇒固定資産税の課税対象となる不動産の所有者や評価額などを記載した帳簿で、各市町村に備え付けられています。
土地には4種類の価格がある！不動産売却時の固定資産税評価額以外の土地評価額について
モノの価額は、一つであることが一般的ですが、土地や建物といった不動産の価額は一つではありません。不動産売却でも重要な指標となる固定資産税評価額なのですが、土地には4つの価格がありますので、それぞれご紹介していきます。
公示価格
公示価格とは、地価公示法に基づいて、国土交通省の土地鑑定委員会が毎年公示する標準地の価格のことです。
正式には地価公示価格といい、都市計画区域内で標準的な土地を選定し、毎年1月1日時点の1㎡当たりの正常な価格を判定して、3月に公示されています。
なお、ここでいう正常な価格とは、売り急ぎなどの特殊な事情がない売買で成立すると認められる価格のことで、2名の不動産鑑定士の鑑定評価をもとに判定されます。
基準地価
各都道府県内から選んだ全国2万か所以上の基準地の標準価格のことで、国土利用計画法に基づき都道府県や政令指定都市が土地取引規制で価格審査の基準として用いるほか、一般の土地取引価格の目安にもなります。
1㎡（林地は10アール）あたりの評価額を1か所につき1人以上の不動産鑑定士が鑑定評価し、毎年7月1日現在の標準価格として都道府県知事が9月下旬に公表しています。
土地取引の指標、正常な地価形成を目的とした公示地価と価格の性質や評価方法などに大きな差はありません。
公示地価が都市計画区域内を主な対象とするのに対して、基準地価は都市計画区域外の住宅地、商業地、工業地、宅地ではない林地なども含んでいるため公示地価を補完的な指標ともいえます。
路線価
路線価は、市街地的形態を形成する地域の路線に面する宅地の、1㎡当たりの評価額のことです。
課税価格を計算する基準とし、相続税や贈与税の基となる相続税路線価と、固定資産税や都市計画税・不動産取得税・登録免許税の基となる固定資産税路線価があります。
実勢価格
実勢価格とは、実際の取引が成立する価格を示したもので、一般的にも馴染みが深いのではないでしょうか。
取引がおこなわれた際には、その価格を実勢価格とし、まだおこなわれていない場合は、過去の周辺地域での取引事例や固定資産税評価額、路線価を参考にします。
ちなみに不動産の価格には、この実勢価格のほかに、公示価格、相続税評価額、固定資産税評価額を徴税するために固定資産税の算定の基礎となる価格を評価したものです。
3年に1度、前年の1月1日を基準にして公表されるという、それぞれの用途により使用される価格があり、これを一物四価ともいいます。
土地評価額の違いについて
固定資産税評価額と公示地価との違いは、公示地価は国土交通省が調査主体となり、「標準地」1㎡あたりの価格を算出して毎年3月下旬に発表する価格です。
毎年公示されるため、特定地点の価格変動を把握することができます。
もちろん公示地価や基準地価通りに売買しなければならない義務もありませんので、実勢価格と価格が異なるのです。
たとえばマンション購入時に、同じ台東区でもエリアによっては公示地価が異なります。
そのためマンションの価格は、地域の価格水準の比較検討にも使えます。
さらに不動産鑑定書なども合わせてみれば、将来的な資産価値などの判断の参考にもなるでしょう。
国税庁の公示する「路線価」は、その目的通り相続税や贈与税を調べる際に使います。
これらの違いを理解すると取引額の参考値となる大まかな土地の相場を知ることができます。台東区・荒川区で土地の売却をご検討の方は城北商事不動産部へご相談ください。
まとめ
固定資産税評価額が分かると、固定資産税や都市計画税だけでなく、不動産取得税や登録免許税といった税額も算出できます。
不動産売却を検討している方で、土地評価額がわかる土地と建物それぞれの固定資産税評価額の計算方法などは、覚えておくと便利でしょう。
自分で調べることもでき、毎年送られてくる固定資産税の納税通知書に同封の課税明細書で確認することができます。
課税明細書がない場合は、役所に固定資産税評価証明書を申請してみてください。
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本格的に売却を検討している
1940年創業、台東区・荒川区で地域密着
