不動産の売却をするとき、心理的瑕疵によって価格や売却のしやすさが変化することをご存じですか？
一般の物件と比較してデメリットが多数あり、その重要性を把握していなければ、売却後にトラブルを招き賠償金を支払うといった問題になりかねません。
心理的瑕疵があった際の影響や対応の仕方についてご紹介していきますので、不動産の売却を検討している方は参考にしてください。

不動産の売却における心理的瑕疵とは

心理的瑕疵とはどのようなものなのかをご紹介します。
不動産の売却に関わる大切なポイントなので確認していきましょう。

心理的瑕疵とは

心理的瑕疵とは、「しんりてきかし」と読み、不動産の売却をする際に大きな影響を与えるものです。
不動産自体には問題がないですが、心理的に嫌になるようなポイントがあり、買主が買いにくいと感じてしまう可能性があります。
雨漏りや壁にひびが入っているなど、物件に重大な欠陥を抱えているならば、修繕するといった手段がありますが、心理的な部分の場合は目で理解しにくいポイントなので、一般的な物件よりも売却が難しいといわれています。

告知義務がある

心理的瑕疵があった場合には、買主に対して告知義務があります。
売主側では、あまり気にしないことでも買主が購入した後に知り得て、住み続けることを拒否する場合も出てきます。
公平な取引をするために、重要事項としても伝えることを義務付けているため、告知をせずに売却が成立した場合、後から追求されトラブルになりかねません。

事故物件

事故物件とは、とくに買主から拒否される可能性が高いものをいい、殺人事件が起きたり、自殺したといったものが含まれます。
死亡してから時間が経って見つかった際には、お部屋にシミやにおいが付いて取れず、リフォームをしても完全に修繕ができないこともあります。
しかし、病死や自然死などの死亡では事故物件として扱われないことがあるので、判断できないときには相談することが大切です。
事故物件の場合は不動産の売却が難しくなるだけではなく、伝え忘れるとトラブルになる可能性も高いので注意しましょう。

周辺環境の問題

事故物件など、物件には問題がないとしても、周辺の環境に問題があった際には、心理的瑕疵に含まれます。
たとえば、車や隣人の住民の騒音が騒がしくて夜も眠れない場合や、墓地が近くにあって落ち着かない場合、ゴミを整理しないせいで悪臭が漂っている場合などさまざまなケースがあります。
自分のせいではないとしても、周辺環境が悪いとトラブルになる可能性があるため、不動産の購入を避けることもあるのです。
しかし、問題が解決する可能性もあるならば、事前に対応しておくことで、一般の物件同様、購入の難易度はそこまで高くなくなるでしょう。

不動産の売却で心理的瑕疵が物件の価格に影響を与える点

心理的瑕疵というのは、物件の価値に影響を与えてしまうものです。
どのような影響があるのか詳しくご紹介していきます。

相場より価格が下がってしまう

一般の物件では、何か理由がなければ相場が下がることはありませんが、心理的瑕疵物件の場合は相場が下がってしまうでしょう。
自殺をした物件ではだいたい3割ほどですが、他殺などの殺人事件があった場合では5割と一気に安くなります。
物件自体には問題がなくとも相場に大きな影響力を与えてしまいます。

売却のハードルが上がる

いざ売却をしようとした際、相場の価格が下がりやすくなってしまうため、望む金額で売却するハードルは上がります。
割引をするといったことをせずに、事故物件や周辺環境に問題がありますと伝えても、買い手側に興味を持ってもらうのは難しいでしょう。
どのくらいの影響があるのかを把握することが求められます。

買主の購入意欲が下がる

事故物件で、リフォームなどで痕跡が綺麗になっているのであれば、まだ購入しようという気が起きる方がいるかもしれません。
ですが、死亡した事実だけでなく、においなどが残っているような状態ですと、購入する意欲が一気に落ちてしまいます。
周辺環境の問題で解決ができる場合は、対応しておくことで告知義務が発生しなくなる可能性もあります。
買い手が付くためにできることは、早めに対応しておくことです。

不動産会社の選び方が大切になる

ハードルが高く、売るのが難しい場合でも依頼をする不動産会社によって買い手が早く付くのかが変わってきます。
心理的瑕疵がある物件でも実績を持っている会社は、どのように販売対策をして契約を得るのに成功したのか経験があるということです。
なかでも、1社としか契約を結べないが、心強いパートナーになってくれやすい専任媒介契約がおすすめです。
しかし、専門会社にも良し悪しがあるので、自分でしっかりと探すことが求められます。

不動産の売却で心理的瑕疵がある場合におこなう告知義務

告知義務とはどのようなもので、発生する基準とは何かをご紹介していきます。
知らずにいることで、問題になる恐れもあるため目を通しておきましょう。

告知義務とは

告知義務とは、事故物件など何かあったときに、次に住む方に対して伝える、売主または貸主に対する義務のことです。
伝えた内容は、記録に残すため重要事項説明書に記載をすることや、契約書の条項に追加をするケースもあります。

告知義務が発生する基準

事故物件で告知義務が発生するのは、自殺や殺人、変死または死亡してから経過して発見されたときなど、事故物件として判断される場合です。
勤務中の事故や自然死などは対象に含まれないといわれていますが、こちらも念のため確認しておきましょう。
ほかにも、周辺環境の問題といったものもあるため、判断が難しいときには専門家に相談してみるのが良いでしょう。

告知する期間

告知が必要になる期間の考え方は、2つあります。
1つは、事故物件になる事件が発生してから経過した年数で、売買の場合ではだいたい6年経過するまでは必要でしょう。
2つ目は、発生してから入居者変更したときや転売するときです。
もちろん事故物件を売買するときは告知が求められますが、購入した方が転売することになった際には告知義務がないと考えられています。
しかし、この期間は一般的な考え方であるため、やはり専門家に相談してみるのが確実でしょう。

自然死でも告知する場合

人が死亡した際の告知に関しては、2021年に国土交通省がトラブルを未然に防止するために、ガイドラインを公表しています。
ガイドラインには、自殺や殺人など、不自然な死亡の場合については告知が必要とされています。
一方、病死や老衰といった自然死の場合には告知する必要はないとされていますが、例外があります。
それは、死亡してから時間が経過してしまったときなどです。
心筋梗塞による突然死は、事故物件になる可能性は限りなく低いといえますが、発見までの期間によっては事故物件になるケースもあるので注意しておきましょう。

責任がある

高い価格やスムーズに売却をしたいからといって告知義務を怠ると、契約を結んだ後に発覚して取り消しになってしまう恐れがあります。
さらに、問題が大きければ賠償金を支払うリスクもあります。
トラブルを防ぐためには、売却が困難な場合でも売主は告知義務の責任を果たさなければいけません。
心理的瑕疵があった際は、忘れずに買主に説明できるようにしましょう。

まとめ

心理的瑕疵のある不動産の売却は難しいといわれていますが、不動産会社に売却を依頼するときは、心理的瑕疵があることを正直に伝えましょう。

告知義務を怠ると、後で契約解除や損害賠償などを求められる可能性がありますので、しっかり瑕疵を告知した方がリスクを回避できます。

査定の段階で不動産業者へ心理的瑕疵について伝えておけば、業者と一緒に適切な販売戦略を検討できます。
その結果、売却の可能性も向上し、早く契約できるかもしれません。

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1940年創業、台東区・荒川区で地域密着