これから賃貸物件に入居する予定で、部屋の壁に写真やポスターを飾りたいとお考えの方もいらっしゃるでしょう。
ここで押さえておきたいのが「原状回復の対象範囲」です。
自分勝手に壁を傷つけてしまっては、退去時に多額の費用を請求される可能性があります。
この記事では賃貸物件の壁に関する原状回復の範囲について解説します。
これから賃貸物件を契約する方は、ぜひ参考になさってください。

賃貸物件の壁に画鋲を刺すと原状回復の対象になる？

「そもそも原状回復ってなに？」と疑問に思っている方もいらっしゃるでしょう。
はじめに原状回復の意味や定義について解説します。

原状回復とは？

原状回復とは「退去の際に、部屋を入居時の状態に戻す」ことです。
とはいえ、入居時とまったく同じようにするわけではありません。
国土交通省が発表しているガイドラインでは、原状回復の対象について以下のように定義しています。

●入居者負担：入居者の故意・過失、通常範囲の使用を超える傷や汚れ
●大家さん負担：経年劣化や通常損耗

つまり、普通に生活するなかで発生する傷や汚れについては、入居者ではなく大家さんに修繕義務があるということです。
このことをふまえて、壁に穴や傷が付いたときの原状回復の対象について確認していきましょう。

画鋲の穴は原状回復の対象外

ガイドラインによると、画鋲やピンなどの穴は通常の損耗とされています。
退去の際、壁に画鋲の穴があいていても、修理費用は大家さん負担となる可能性が高いでしょう。

画鋲の穴でも修理費用を請求されるケース

同じ画鋲の穴であっても、原状回復の対象となるケースがあります。
たとえば、重いものをぶら下げて裂け目が広がってしまった場合では、通常の使用範囲とはいえないでしょう。
画鋲を同じ場所に何度も刺し、穴が目立つほど大きくなってしまった場合も同様です。
このような場合には、原状回復の費用を請求される可能性があります。
画鋲を利用する際は、一度開けた穴から少しずらした場所に刺すなどの工夫が必要です。

ネジ穴や釘穴は原状回復の対象

ネジや釘で開けた大きな穴は、一般的には原状回復の対象です。
壁紙の下には石膏ボードと呼ばれる板状の建築資材が設置されています。
このボードに穴を開けてしまうと、壁紙だけでなくボードも交換しなければなりません。
「通常使用の範囲」を超えたものと判断され、修繕費用は入居者負担になる可能性が高いです。

跡の付きにくい画鋲やピンを使おう

前述したように、小さな穴であれば原状回復費用を請求される可能性は低いです。
ただし、何度も画鋲を使用して穴を広げてしまうと「通常使用の範囲」を超えたものと判断され、修繕費用を請求されるかもしれません。
こうしたことを防ぐためにも、賃貸物件の壁にポスターやカレンダーを飾りたいときには、跡が残りにくいタイプの画鋲を使用すると良いでしょう。
画鋲の使用を禁止している物件では、貼ってはがせる粘着剤などもおすすめです。
ホームセンターなどで購入できるので、ぜひチェックしてみてください。

壁に付いたポスターや冷蔵庫の跡などは原状回復の対象になる？

壁の穴に続いて気になるのが、壁についた跡や汚れです。
とくに壁は汚れやすいため、どこまでが原状回復の対象になるのか不安という方も多いのではないでしょうか？
ここでは、よくある「壁の日焼けの跡」「冷蔵庫裏の壁の黒ずみ」について、修理費用の負担が誰になるのか解説します。

ポスターなどによる日焼けの跡は原状回復の対象外

カレンダーやポスターを壁に貼っていると、剥がした際に跡が残っているケースがあります。
これは日光や蛍光灯によって壁が日焼けすることで起こる現象です。
ガイドラインでは、壁紙の日焼けは通常使用の範囲とされています。
そのため、壁にポスターの跡ができても、修繕費用は大家さん負担となることが一般的です。

冷蔵庫裏の壁の黒ずみ

退去時に冷蔵庫をどかすと、後部の壁面が黒ずんでいることがあります。
いわゆる「電気やけ」と呼ばれるもので、家電のモーターの熱によって壁紙が汚れている状態です。
電気やけは、いくら拭いても綺麗になりません。
修理費用を請求されると思う方も多いのですが、ガイドラインでは原状回復の対象外とされています。
また、電気やけはテレビの後部の壁面でも起きやすいです。
テレビの場合も冷蔵庫と同様に、電気やけは大家さんに修繕義務があると考えておきましょう。

家具は壁から少し離して設置しよう

電気やけは原状回復の対象外ですが、完全に焦がしてしまった場合は入居者の負担になる可能性が高いです。
通常、家電製品は壁から数cm離して設置するよう説明書に記載されています。
説明書どおりに使用しなかったことで壁を焦がしてしまった場合、通常の損耗とはいえません。
家具や家電を設置するときには、壁から少し離して設置することが大切です。
壁と家具との間に隙間ができることで、カビの発生を防ぐ効果もあります。

賃貸物件でタバコを吸って壁が汚れてしまったら原状回復の対象？

室内でタバコを吸うと、タバコのヤニで壁紙が黄ばんできます。
本人は気付いていなくても、においが染み付いていることも多いです。
タバコが原因で壁紙が黄ばみ、においが染み付いてしまった場合はどうなるのでしょうか？
ここでは、喫煙による壁紙のヤニ汚れやにおいが、原状回復にどう影響するのか解説します。

喫煙による壁紙の黄ばみ・においは原状回復の対象

ガイドラインでは「喫煙による壁紙の変色やにおいの付着は原状回復の対象と判断されることが多い」とされています。
そのため修繕費用は入居者負担になる可能性が高いでしょう。
またエアコンにタバコのにおいが付着している場合には、エアコンのクリーニング費用も請求される可能性があります。

原状回復費用と入居年数との関係

退去後に壁紙の交換が必要になった場合、入居者はどこまで負担しなければならないのでしょうか。
修繕費用について重要なポイントとなるのが「経年劣化・減価償却」です。
設備や建物の価値は年月の経過とともに減少するため、経過年数によって価値が減った額で原状回復費用を算出しなければなりません。
大家さんが入居者に請求できる修繕費用は「現在の価値」に対してだけです。
壁紙の耐用年数は6年で、6年を過ぎると壁紙自体の価値はほとんど残っていません。
たとえ壁紙の張り替え費用が発生したとしても、6年以上入居している場合では、そこまで高額な費用を請求されることはないと考えられます。
ただし、契約時の特約で喫煙について定めがある場合には、ガイドラインよりも契約書が優先されるため注意しましょう。

原状回復費用を抑えるには

喫煙による壁紙の汚れやにおいを抑えるためにはどうしたら良いのでしょうか。
もっとも確実なのは、室内で喫煙しないことです。
その際にベランダで喫煙しようと考える方もいらっしゃるでしょう。
ベランダでの喫煙は、においをめぐって近隣住民とトラブルになる可能性があるためおすすめしません。
そもそも物件の規約で喫煙を禁止していることも多いです。
少し面倒かもしれませんが、住まいの近くに喫煙所があればそこで吸うようにしましょう。
もし近くに喫煙所がなければ、電子タバコに変える、空気清浄機を導入するなどの工夫が必要です。
また重曹を溶かした水などで、部屋全体の壁を拭き掃除するのも効果的です。

まとめ

今回は、賃貸物件の壁における原状回復の対象について解説しました。
賃貸物件で画鋲やピンを使用してできた穴や、冷蔵庫裏の壁の黒ずみ、壁の日焼けは大家さん負担となることが一般的です。
一方、ネジ穴や釘穴、喫煙が原因で壁紙を張り替えた場合の修繕費用は入居者負担となります。

国交省発行の「現状回復をめぐるトラブルとガイドライン」ではトラブルを未然防止するための考え方などが記載してありますので、一度チェックしておくことをおすすめします。
契約時の特約によっては異なるケースもあるので、契約書の内容も確認してみてくださいね。

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