不動産の売買契約を結んだ後、買主から売主に対して問うことができるものに契約不適合責任というものがあります。

これから不動産を売却する方は契約不適合責任について理解しておかないと、買主との間でトラブルを招く可能性もあるため、事前に把握しておくことが大切です。
言葉だけ聞くとなんとなく契約内容にそぐわないものに対する責任であることが伺えますが、具体的にはどのようなケースを指すのでしょうか？
今回は、不動産の売買の際に覚えておきたい契約不適合責任について、混同されやすい瑕疵担保責任と一緒にご紹介していきます。

不動産売却で覚えておきたい「契約不適合責任」とは？

それでは、まずは契約不適合責任という責任についてご紹介していきます。
この責任は、2020年4月の民法改正に伴ってできたものです。
簡単にいうと文字通り不動産の売買契約を結んだ後に、売主が説明していた物件の情報や契約内容にそぐわない出来事が発覚した際に買主が損害賠償を求めることができる法律のことです。

契約不適合責任に問われる条件

詳しく民法の条文を確認してみると、「契約内容にそぐわない」の内容について「目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しない」ものとして説明があります。
物件の売買契約を結ぶ際には、売主は売却する物件の基本事項についてすべてを購入希望者に開示したうえで進めていく必要があります。
しかし、そこでの説明に漏れがあると、契約が成立した後から発覚した時にこの責任に問われることになります。

契約不適合責任に問われるとどうなる？

この責任で買主が売主に請求できるものとして、単純に契約の解除や、損害賠償などがあります。
そのほか、支払った額の減額を請求できる権利や、不適合とみなされた内容を補填する補修工事や代替できるものの提供を請求する権利が与えられます。
もしこの責任に問われることになった場合には売主の負担が非常に大きくなることが考えられます。
これらの内容について理解しておくことで、売主はより売却活動の際に慎重に買主との交渉を進めていくことができ、結果的にお互いにとってスムーズに気持ちの良い契約をおこなうことができます。

契約不適合責任と「瑕疵担保責任」との違いとは？

ここまでは、契約不適合責任とはどのようなものを指すのかについて大まかにご説明してきましたが、ここからは同じような意味を持ち、頻繁に混同される「瑕疵担保責任」との違いについてご紹介していきます。

瑕疵担保責任とは？

売買契約を結ぶ際の重要事項説明では、売主から買主に対してその物件に付随する情報や伝えなくてはいけない基本的な事項について説明することになります。
買主は重要事項説明の内容をしっかり把握したうえで署名をおこない、初期費用を支払って契約が成立します。
瑕疵担保責任とは、そこで説明されていなかった物件の欠陥に対して問うことができる責任です。
瑕疵は「かし」と読み、不動産業界では雨漏りやシロアリなどの住宅における欠陥を指す専門用語となります。
つまり説明がなかったにも関わらず、隠れた欠陥が見つかった場合、売主に対してその責任を問うことができるのです。

瑕疵担保責任から契約不適合責任に変わった理由

ここまでで、今回解説している契約不適合の責任と何が違うのかよくわからないという方もいるかもしれませんが、その通りで、この2つはほとんど同じものです。
しかし、この瑕疵担保責任とは2020年4月の民法改正前に使われていたものですので、契約不適合責任と比べると買主にあたえられる権利など若干異なる点があります。
現在の条文と同じとして考えてしまうと見落としてしまうポイントがあるので気を付けましょう。
条文改正に伴って起きた変化の中で一番大きいのが、先ほどご紹介した「瑕疵」という単語が使用されなくなったことにあります。
初めて見る方にとってはなんのことを指すのかわかりにくいため、実際にこの責任に問えるような事態があっても買主が知らないことによって利用することができないといった事態がありました。
そのため、瑕疵ではなく契約の内容にそぐわないもの、という表現方法にかわり、同時に名前が変更されたという経緯があります。

契約不適合責任と瑕疵担保責任の違い

比較するとさまざまな違いがありますが、民法改正前には瑕疵があった場合に買主に与えられた権利は契約の解除と賠償請求のみでした。
しかし、先ほども触れたように改正後には減額請求や追完の請求が認められることになりました。
そのほか、買主がこの権利を行使することができる期間として、改正前の民法ではその欠陥内容が発覚してから1年間と決まっていました。
しかし、新たな民法では、発覚から1年以内に売主にその内容を通知することで、その後いつまでに権利を行使しなくてはいけないといった制限がなくなりました。
そのため、買主にとっては時間がなくてもとりあえず通知を先におこなうことでより使いやすくなったことが考えられます。
これらの変化はすべて買主にとってよりわかりやすく、また利用しやすくなることを考えたうえでおこなわれたことが考えられます。
今、不動産の売却を考えている場合にはより慎重に進めていく必要が出てきたと考えて良いでしょう。

不動産売却後に契約不適合責任に問われないための注意点とは？

さて、不適合責任において売主が問われることになる賠償請求についてご紹介してきました。
基本的には賠償問題のあるなしに関わらず、契約成立後にトラブルが起きることは避けたいですよね。
大きな金額が動く取引をおこなって、買主とも長く付き合いが続く可能性のある契約でこのような責任を問われる事態になってしまうのは双方にとってあまり理想的なやりとりであるとはいえません。
もちろん、これまでにも触れたように事前の説明を怠らずに真摯に進めていくことが何よりも近道にはなりますが、そのほかに知っておくべき注意点をご紹介します。

①契約書などに記載漏れがないか確認する

まず、真摯に進めていくうえでの最初のステップとして、契約書に記載する特約などの特別な条件は漏れがないようにしておくことが大切です。
住宅を売りに出す際にはとくに、その物件がどのような地域に属しているかによってそれに付随して考えられるデメリットのようなものも変わってきます。
たとえば、駅や飲食店が密集している賑わいのある地域に位置している場合には騒音や振動があることが1つの要素として考えられますし、工場などが近い場合には空気やにおいが気になるといった点が考えられます。
その家に住むにあたって気になってしまう可能性があることについては前提条件としてしっかりと通知しておくことで、買主側もそれを把握して承諾したうえで契約を進めることができます。

②設備に関する特約を盛り込む

そのほか、1つのコツとも言える点として、設備に関する通知の仕方です。
住宅を売却する場合には、その住宅が含んでいるものすべて、つまり設備もそのうちの1つとして売却されることになります。
古い物件の場合には、売りに出すことを思い立った段階では知り得なかった設備不良の問題が後から発覚することがあります。
もちろん、売りに出す際に知らなかったからといって無効にならないのがこの契約不適合責任です。
しかし、設備に関する責任は一切取らない、といった記載をしておくことで、損害賠償請求を免れることができる場合があります。
このことを知らずに特別何も記載せずに契約をおこなってしまうと、思わぬところで責任を問われてしまい損をしてしまうことになるので気を付けましょう。
以上のように、何事も契約書の内容が一番の軸として考えられる売買契約ですので、しっかりと契約内容を確認したうえで進めていくようにしましょう。

まとめ

不動産売却において、買主から売主に問うことができる契約不適合責任について、民法改正や注意点などに触れながらご紹介してきました。
後からトラブルを生むことがないよう十分に注意しながら、スムーズな契約を進めていけるよう計画することが何よりも大切であると言えます。

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