近年、フラット35を利用してマイホームを購入する方が増えていますが、どういった制度かご存じですか？
フラット35とは住宅ローンを組む際に利用できる制度のひとつで、うまく活用することで返済を安定させたり、ローン審査に通らない方でも住宅ローンを組めるようになります。
この記事では、そんなフラット35を使用する際の条件や、利用するデメリットを紹介しますのでぜひ参考にしてください。
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まずは、フラット35がどういった制度なのか解説していきます。
利用に向いている方・向いていない方がそれぞれいるので、そういった点もご紹介していきます。
フラット35とは
フラット35とは、住宅ローン制度のひとつで、住宅金融支援機構と民間金融機関が提供しているサービスです。
この制度は、2003年に誕生したもので、返済期間が最大35年と長期間に渡り返済ができる特徴があります。
また、借り入れ期間中ずっと金利が固定されているといるため、35年間という長期間に渡り返済をおこなう場合でも金利の影響を受けることがないので、返済計画が立てやすくなっています。
フラット35の特徴
フラット35にはたくさんの特徴があるのでそれぞれ解説していきます。
1つ目は、最高融資金額が8,000万円という点です。
フラット35では、借り入れ金額が100万以上8,000万以下となっており、8,000万円以内であればマイホームの購入金額の100％を借り入れることができます。
2つ目は、保証人が不要という点です。
一般的に住宅ローンを組む際は、保証人をつける必要がありますが、フラット35では保証人なしで住宅ローンを組むことができます。
そのため、保証人を探す手間も省け、保証人にリスクを負わせる必要もありません。
3つ目は、団体信用保険（＝住宅ローンの返済中に死亡したり高度障害状態になったりした場合、残高を完済してくれる保険）への加入が任意となっている点です。
最近では、金融機関から借り入れをする際に団体信用保険への加入が一般的になっていますが、フラット35なら団体信用保険へ加入しなくてもローンを組むことができます。
持病を持っている方などは、団体信用保険に加入しようとしても審査に通らないため、結果として住宅ローンを組めないこともありますが、フラット35ではその心配もありません。
フラット35の種類
フラット35には、特約やオプションを含めると10以上の種類があり、うまく活用することで金利を抑えることが可能です。
フラット35の種類には、中古住宅を購入してリフォームすることで金利が下がる「フラット35リノベ」や、フラット35よりも金利の低い「フラット20」、地域自治体と連携した「フラット35地域連携型」などがあります。
これらをうまく活用することで、借り入れ時の金利を抑えたり、住宅の売却時にローンを引き継いだりすることができるので、条件に当てはまる方にはオススメできます。
フラット35の審査条件
ここでは、フラット35を利用する際の条件をご説明していきます。
年齢
1つ目の審査条件は、年齢が70歳未満であることです。
フラット35では、基本的に借り入れをできるのが70歳未満までとなっているので、70歳を超えた方は使用することはできません。
ただ、「親子リレー」を使用する場合に限り、70歳以上でもローンを組むことができるので、ローンを組みたい方は親子ローンを利用する前提でローン審査に臨んでみると良いかもしれません。
居住地
2つ目の条件は、日本在住であることです。
こちらは、原則ではありますが、日本在住の方でなければローンを組むことはできないことになっているので注意してください。
また、外国人の方であっても日本国内に永住許可を受けているまたは特別永住者は、フラット35を使用することができるので、他の条件を満たせる場合は利用をご検討ください。
年収
フラット35では、条件さえ満たせば年収400万円以下の方でも借り入れができます。
条件としては、年収400万円以下の方は年間の返済額が年収の30％以下、年収が400万円以上の方は年収の35％以下である場合のみ借り入れが可能です。
たとえば、年収が400万円しかない方の場合は年収の30％以下までを借り入れることができるので、年間の返済額が120万円以下であればローンを組めるということになります。
借り入れ金の使用目的
フラット35では、購入費用もしくは建設費用のみに借り入れ金を使用することができます。
そのため、マイホームの購入以外（車やその他設備の購入）に使用する場合は借り入れができません。
もし、借り入れ金の用途を偽り使用した場合は規約違反になり、借り入れ先から一括返済を要求されるので注意しましょう。
住宅の構造
フラット35では、住宅金融支援機構が定めた技術水準を満たした住宅でなければ住宅ローンを組むことができません。
そのため、住宅を建てる際の構造などにも注意が必要です。
しかし反対に、高水準の住宅を建てた場合は、より金利が優遇されるローンを組むことが可能となっています。
たとえば、省エネルギー性能が高い住宅や、耐震性能に優れた住宅を建てた場合は、「フラット35S」というローンを組むことができるので、家を建てる際は技術水準にも注意してください。
住宅の面積
住宅の面積も審査条件となります。
一戸建て住宅を建てる場合は、床面積が70㎡以上、集合住宅の場合は30㎡以上が条件となります。
そのため、フラット35でローンを組む場合は、購入する土地の面積にも注意しておかなければいけません。
※ここに注意！
フラット35の借入基準については、年度の途中でも改訂される場合があるので、住宅
金融支援機構ホームページで取扱金融機関ごとの適用金利とともに、最新の情報を確認し
ておく必要がある。
フラット35のデメリットとは
購入する住宅の条件を満たせる方や、年収が低い方にとってはメリットが多いフラット35ですが、デメリットもあるので注意が必要です。
そのため、利用を検討している方はデメリットもしっかり把握しておきましょう。
変動金利型より金利が高い
デメリットの1つ目は、金利の高さです。
フラット35では、金利がずっと固定になる代わりに始めの金利が高めに設定されています。
金利が上昇している状況であればこの点はメリットになりますが、金利が低くなった場合には損をしてしまうことになります。
そのため、この点はメリットでもありデメリットでもあることを覚えておきましょう。
とくに、近年では低金利が続いているので、今後も金利が低水準を維持し続けるようなら変動金利型よりも返済額が多くなる可能性もあります。
ただ、フラット35では借り換え制度もあるので、状況によって制度をうまく活用することで金利を抑えることも可能です。
住宅に対する基準が高い
2つ目のデメリットは、フラット35の審査の基準が高い点です。
フラット35では住宅に対する基準があり、審査を合格するには高性能な住宅を建てなければいけません。
高性能な住宅を建てるとなれば、通常の住宅よりも建設に費用がかかるので、予算が少ない方からすればデメリットとなるといえます。
ただ、高性能な住宅を建てることで金利を抑えることができるので、金額的に余裕がある方は利用した方がお得だといえます。
また、性能の高い住宅は、住宅自体の価値も落ちにくいので、将来的に売却を検討している方にはオススメの制度といえるでしょう。
まとめ
マイホームをフラット35で購入する際の審査条件と、利用する際のデメリットをご紹介しました。
この制度は、利用する方や金利状況によってメリットにもデメリットにもなります。
そのため、フラット35でローンを組むことを検討している方は、この制度の特徴を理解したうえでローンを組むようにしてください。
1940年創業、台東区・荒川区で地域密着
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