相続が発生すると、相続放棄や相続税の申告等の手続きが必要となる場合があります。また、相続税を納税するために、不動産を売却しなければならないこともあります。
手続きには期限があり、売却には一定の時間を要するため、不動産の相続では最初に全体の流れを把握しておくことがポイントです。
悲しい話ですが、人生誰しもいつかは訪れます。万が一の場面がきたとき、大慌てしないように生前からしっかり理解しておきたい内容です。
そこで、この記事では「不動産を相続したときの流れ」について解説します。
不動産を相続した人の中には相続税を納税するために、不動産の売却が必要な人もいます。
相続後の手続きと売却の流れを並列したフロー図は以下の通りです。
相続税は現金納付が基本です。
現金を作るために不動産を売却する人は、相続税の申告と納税までに引渡を終える必要があります。
相続税の申告と納税は、相続の開始があったことを知った日の翌日から10ヵ月以内に行わなければなりません。
上図の売却スケジュールは、9ヵ月目までに引渡を完了させるための流れとなります。
この章では相続手続きの流れについて解説します。
【1ヵ月目】
最初に行うのが遺言書の有無の確認です。
遺言書とは、被相続人(死亡した人)の生前の意思で遺産の分割方法を決めることができる書面となります。
遺言書があれば、その遺言書によって誰がどの不動産を引き継ぐのかが決まります。
遺言書がなければ、遺産分割協議と呼ばれる相続人同士の話し合いにより誰がどの資産を引き継ぐのかを決めることが必要です。
【2ヵ月目】
相続後は速やかに被相続人の財産状況を確認します。
相続財産は、プラスの遺産もマイナスの債務もすべてが対象です。
債務が遺産を上回っているようであれば、相続放棄も検討することになります。
【3ヵ月目】
相続後の手続きでは、3ヵ月目が最初に訪れる重要な期限です。
相続開始を知った日から3ヵ月以内に相続放棄と限定承認の期限が到来します。
相続放棄とは、最初から相続人ではなかったとみなされる制度のことです。
相続放棄をすると、プラスの遺産もマイナスの債務もすべて放棄することになります。
相続放棄は、主に債務が明らかに遺産を上回っているときに利用します。
限定承認とは、プラスの遺産の限度内でマイナスの債務を相続する制度です。
プラスの遺産とマイナスの債務のどちらが大きいのかはっきりしない場合に利用されます。
【4ヵ月目】
4ヵ月目は次に訪れる重要な期限となります。
相続の開始を知った日の翌日から4ヵ月目に期限が到来するのが準確定申告です。
準確定申告とは、被相続人が死亡した年の1月1日から死亡した日までの所得の確定申告の手続きになります。
例えば被相続人がアパート経営等をしており、毎年確定申告を行っていた場合には準確定申告が必要です。
【5～6ヵ月目】
遺言書がない状態において、特定の相続人に財産を引き継がせたい場合には、遺産分割協議が必要となります。
遺産分割協議とは、相続後に財産の分け方を相続人同士で決める話し合いのことです。
遺産分割協議では、最終的に遺産分割協議書という書面を作成します。
遺産分割協議を成立させるには、相続人全員の同意が必要です。
遺産分割協議は、特に法的に期限が定められているわけではありません。
相続後、すぐに行っても構いませんし、ずっと行わなくても構わない手続きです。
ただし、遺産分割協議によって名義変更する場合、遺産分割協議書が必要書類となります。
不動産を売却するためには名義変更を要し、売買契約前に名義変更をするには最低でも相続後5～6ヵ月以内には遺産分割協議を完了させることが必要です。
【10ヵ月目】
相続後の手続きでは、10ヵ月目が3つ目の重要な期限です。
相続税の納税義務がある人は、相続の開始を知った日の翌日から10ヵ月以内に相続税の申告と納税の期限が到来します。
相続税は全ての人に納税義務があるわけではなく、相続財産(プラスの遺産からマイナスの債務を控除したもの)が基礎控除額を超える人に納税義務があります。
基礎控除額の求め方は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」です。
法定相続人の数が3人であれば基礎控除額は4,800万円であり、この場合、4,800万円を超える相続財産がある場合に相続税が発生することになります。
相続税の納税は、原則として現金納付であるため、納税までに不動産を売却して現金化する人も多いです。
この章では、9ヵ月目までに売ることを前提に逆算して売却のスケジュールを解説します。
不動産の売却では売りに出してから売買契約を締結するまでに3ヵ月程度の時間がかかることが一般的です。
また、売買契約から引渡までの間は、1ヵ月程度の時間を空けることが通常となります。
そのため、遅くとも相続後5ヵ月目に売却活動を開始しないと9ヵ月目までに引渡が間に合わないということです。
【1～3ヵ月目】
不動産を売却するには、いくらで売るかを決めるために最初に価格査定が必要です。
価格査定はいつやっても構いませんが、5ヵ月目から売却活動をスタートさせるには、遅くとも相続後3カ月後くらいには一度行っておく必要があります。
【4ヵ月目】
不動産の売却を不動産会社に依頼する場合、不動産会社と媒介契約を締結します。
媒介契約とは、不動産会社と締結する仲介の契約のことです。
媒介契約もいつでも構いませんが、5ヵ月目から売却活動をスタートさせるには4ヵ月目には媒介契約を締結しておくことが望ましいといえます。
【5ヵ月目】
9ヵ月目までに不動産を売るには、遅くとも5ヵ月目から売却活動を開始していく必要があります。
不動産の売却に要する期間は一般的には3ヵ月程度ですが、必ずしも3ヵ月で売れるとは限りません。
条件の悪い不動産であれば、3ヵ月以上の時間がかかることもあります。
不動産は設定した売却の予定期間が短すぎると、最後に焦って安く売ってしまうことが多いです。
しっかりと高く売るには、売却期間を十分に確保することがポイントです。
よって、売却活動の開始時期は早ければ早いほど良いということになります。
【7ヵ月目】
相続した不動産を売却するには、名義変更が必要です。
名義変更の方法には、主に「遺言による名義変更」と「遺産分割協議による名義変更」の2種類があります。
それぞれの必要書類は以下の通りです。
(遺言による名義変更の必要書類)
・遺言書
・遺言者の死亡事項の記載のある除籍謄本
・相続人または受遺者の現在の戸籍謄本
・遺言により相続または受贈する相続人・受贈者の現在の住民票または戸籍の附票
・固定資産税評価証明書
(遺産分割協議による名義変更の必要書類)
・遺産分割協議書(相続人全員自署・実印押印・印鑑証明書添付)
・被相続人の10歳前後から死亡に至るまでの継続した全ての戸籍謄本
・被相続人の除住民票または戸籍の附票
・相続人全員の現在の戸籍謄本
・遺産分割により相続する相続人の現在の住民票または戸籍の附票
・固定資産税評価証明書
遺産分割協議による名義変更の場合は、遺産分割協議書が必要になりますので、5～6ヵ月目には遺産分割協議を終了しておくことが必要です。
【8ヵ月目】
5ヵ月目から売却活動を開始し、予定通り3ヵ月で売却できれば8ヵ月目に買主と売買契約を締結できます。
【9ヵ月目】
不動産の売却では、売買契約から引渡まで1ヵ月程度の時間を空けるのが通常です。
売却代金の決済は引渡時に行うため、現金は引渡のタイミングで入ってくることになります。
以上、不動産を相続したときの流れについて解説してきました。
相続税の納税期限までに不動産を売却する場合、遅くとも相続後5ヵ月目には不動産を売り出す必要があります。
価格査定は早めにやっても構わないので、売却予定の方は早めに不動産会社に相談するようにしましょう。
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