「マイホームを購入したいけど、将来のことを見据えた物件選びをしていきたい。どんなことに気を付けるべき？」
こんにちは。1940年創業、台東区・荒川区で地域愛着の城北商事不動産部です。
マイホーム選びを中長期的な視点で考えていくと、長く住んでいるうちに事情が変わってきてマイホームの買い換えを考えるときがくるかもしれません。
まだマイホームを買ったことがない人からすると、「家を買う前から買換えのことなんて考えられない」と思うかもしれません。
しかし、事前に将来のことを考えた上でマイホーム選びをすることで、結果として失敗のない不動産選びができる可能性が高くなります。
そこで今回は、”初めてマイホームを購入するときから知っておきたい”マイホーム買い換え時期の考え方と、住宅ローンとの関わりについてご紹介します。
◆マイホーム買い替え時期の考え方
誰しも30年、40年先がどうなっているかはわからないので、そんな先のことを悩んでも仕方がないですが、マイホーム購入にあたっては、想定できない30年後よりも計画のできる10年後15年後を想定してみることをオススメします。
マイホームを購入する際は、基本的に多額のローンを組んで買うので、10年後に含み益が出ている状態になっていればベストだといえます。仮に大幅な含み益が出なくても、最悪住宅ローンの残債を売却額が上回っている状態であれば良いといえます。なぜなら、10年～15年も経てばライフステージや家族構成も変わり、住み替えをしたくなることが多いからです。
住宅ローンの残債の方が売却額より高ければ、手出しをしない限りそもそも売るという選択肢がなくなってしまいます。だからこそ、購入する時から出口戦略を考えておくことが重要といえます。
◆マイホーム買い替え時期を数字で考える
昨今の住宅ローンの金利は、変動金利ですと貸出金利は1％以下、全期間固定金利のフラット35の金利でも今月は約1.29%です。
仮に物件価格をフルローンで組み、金利1％で借入れした場合、10年後の残債は購入した価格の約75%になります。
つまり、昨今の超低金利を前提とした場合、10年後にマイホームを購入した金額の75%以下に下落していなければ、ローン残債が売却額より上回ることがないということになります。
Ex.物件価格5,000万、借入金額5,000万、借入期間35年とした場合
金利が2.0％なら10年後の場合の残債は約3,907万円（借入金額の約78.5%）
金利が1.5％なら10年後の場合の残債は約3,827万円（借入金額の約76.5%）
金利が1.0％なら10年後の場合の残債は約3,745万円（借入金額の約74.9%）
金利が0.5％なら10年後の場合の残債は約3,659万円（借入金額の約73.1%）
実際には、売買の場合には諸費用が掛かりますので、10年後に購入した金額の80%ぐらいを切っていなければ、手出しをしなくても住み替えは可能といえるでしょう。
フルローンで組んだとしても、1年間に約2％以上の下落がない物件を購入しておけばよいということになります。
仮に購入した価格と同額で売れた場合は、10年間で約20％の貯蓄をしたことになり、買い替えにより含み益を現実化し次の家に再投資をしていけます。
◆マイホームは家族構成に応じて買い替えるべし
自宅を購入する際には10年～15年先の生活を考えて、希望するライフスタイルを実現できるような住まいを選ぶというのはどうでしょうか。買った家に合わせて暮らすのではなく、暮らしに合わせて家を買い替えるようなスタイルです。
理想はライフスタイルに合わせて住み替えつつ、買い替えにより含み益を現実化し再投資していくことです。マイホームを購入したら結果的には一生住むこともあるかもしれませんが、そのような考えをもっておいて購入を検討していけば、大きな失敗は防げるかと思います。
◆住み替えのタイミングまとめ
今回は、買換え時期の考え方について紹介しました。初めてマイホームを買うときから、このような考え方は知っておいて損はないかと思います。
実際は売却益を狙ってマイホーム選びをしたものの市場動向などで上手くいかないことはありますし、逆に何も考えず買った物件が結果的に売却益を得ることになったということもあります。
ともあれマイホームを探すときはご家族で話し合いながら、自分達にとって住みよい家を見つけられることが最重要だと思います。
楽しみながら理想のお家を探してみてください。
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