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不動産の登記簿謄本(登記事項証明書)とは?見方や構成など解説

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不動産の登記簿謄本(登記事項証明書)とは?見方や構成など解説

カテゴリ:不動産売却(売りたい)

不動産の登記簿謄本の見方はご存じですか?構成など解説

不動産の売買や相続時に大切な書類として、登記簿謄本があります。
難しく感じる方もいると思いますが、見方さえ覚えてしまえば簡単に理解でき、今から取引をおこなう不動産に対して、正しい情報を知ることが可能です。
この記事では、登記簿謄本とはなにか、どんな情報が記されているのか、見方や構成などをご紹介していきます。

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登記簿謄本とは何か

登記簿謄本とは何か

登記簿謄本とは土地や建物に関する権利関係などを記録した書類のことです。

物件の住所や面積、取得日と所有者の名前、担保権者などが記録されています。

登記簿は、法務局で管理している公の帳簿であり、その写しが登記簿謄本と呼ばれています。
不動産の記録をデータとして記録をおこない、一般公開がおこなわれているため、請求することで誰でも閲覧ができます。

その不動産が誰のものなのか、金融機関の抵当権が設定されているかなどが分かるため、不動産の売買や相続などの場面で必要となります。

現在では登記事項証明書と名前が変わっていますが、昔の名残で登記簿謄本と呼ぶ方も多いでしょう。

ちなみに登記簿謄本は、紙で情報を管理していた時代に利用されていたもので、登記記録が記載された登記用紙を複写したものを指し、登記事項証明書は、コンピュータで処理したデータを専用用紙に印刷したものです。


【登記簿謄本と登記事項証明書の違い】

登記簿謄本=登記事項証明書(どちらも登記簿を写した書面で、内容は同じ)

登記簿謄本(登記事項証明書)の取得方法

登記簿の取得方法は法務局に行き交付請求をおこなう(取扱時間は平日の午前8時30分から午後5時15分までで、休日や夜間は取得できません)か、郵送やオンラインによる交付請求をすることで取得が可能です。

なお、登記簿を取得する際は、普段から使用している住居表示の住所とは異なり、取得する不動産の土地の所在地を示す「地番」が必要となります。

地番は法務局が定めた住所で、住居表示は住居表示に関する法律に基づいて市町村が定めた住所となり、地番と住居表示番号は全く違う別の番号です。

地番の調べ方は「権利証(登記済証または登記識別情報)」固定資産税の納税通知書」「法務局への問い合わせ」「ブルーマップ(地番も調べられる地図帳のことで、「登記情報提供サービス※」というサイトから検索が可能)」のいずれかを確認することで分かります。

不動産の売却を検討している方は、登記簿に査定に必要な情報や所有者の名義、物件の面積などが記されているため、あらかじめ取得しておくとスムーズに査定がおこなわれるでしょう。

※登記情報提供サービスとは?
登記情報提供サービスとは、登記所が保有する登記情報をインターネットを通じてパソコン等の画面上で確認できる有料サービスのことです。
利用時間内であればいつでもどこでも登記情報を確認することができるため、法務局へ行く時間や手間が省けます。
なお、登記情報提供サービスは、登記情報を閲覧できるだけのサービスのため、PDF形式で印刷することはできますが、そのまま証明書として使うことはできないので注意が必要です。

登記簿謄本の所有者の変更方法

不動産の所有者が変更になった場合などは、登記を書き換える必要があります。

これは登記申請とよばれる手続きで、法務局に紙の申請書、もしくはオンラインで登記申請書と所定の添付書類を提出することにより申請がおこなわれます。
登記申請手続きは多くの専門知識が必要なため、司法書士に依頼する形となります。

城北商事不動産部で不動産を売買する際は、司法書士の紹介もしておりますので、お気軽にお問い合わせください。

不動産豆知識~登記制度の成り立ち~

登記簿謄本にはその土地・建物の面積など様々な情報が記載されております。

ここで豆知識として、登記制度の成り立ちについてお話したいと思います。

まず、日本国土の面積は約3,780万ヘクタールです。

そのうち、建物を建てられる土地(宅地)は193万ヘクタールで、国土のわずか5.1%にすぎません。

わずか5.1%の宅地に人口が集中しており、そこで人々は生活を行っている事になります。

現在の日本では、土地を個人で所有する事ができますが、平安時代や奈良時代の律令制時代にも所有や売買が行われていたそうです。

その後明治維新のころからは、全面的に自由に個人で所有することや売買することも出来るようになったと言われています。

明治維新といえば、ペリー来航や大政奉還などが行われた時代です。

そんな時代に誰の土地かがわからなくなってしまうのを防ぎ、誰が見てもわかるようにする為に、1899(明治32)年に不動産登記に関する手続を定めた法律である「不動産登記法」が制定されました。

そして1960(昭和35)年の不動産登記法改正に伴い、現在の不動産登記制度ができあがり、更に2004(平成16)年の不動産登記法の全面改正により現在に至っております。

今では当たり前に行われている不動産の売買ではありますが、登記や取引に関する契約書の文面など、さまざまなところでより分かりやすく制度の見直しがされてきたのだと思います。

すでに不動産を所有されている方も、不動産の登記簿をしっかりとご覧になったことはあまりないと思います。

是非、機会がありましたら一度ご覧になってみてください。

それでは、次の章では登記簿謄本の見方について解説します。

登記簿謄本の見方4部構成の内容について

登記簿謄本の見方4部構成の内容について

登記簿謄本は下記の4部構成になっています。

●表題部
●権利部(甲区)
●権利部(乙区)
●共同担保目録


登記簿謄本の見本

登記簿謄本(土地)の見本 

それでは、4つの構成について具体的にどのような内容が記載されているのか見ていきましょう。

なお、戸建ての場合、登記簿謄本は土地と建物の情報が1枚にまとめて記載されているのではなく、一筆の土地、一戸の建物ごとに記録されています。

表題部の土地の見方

登記簿謄本(表題部)見本

表題部は、不動産の基本情報が記されています。
基本情報としては所有者や所在地、面積などが記されます。
地番項目では土地に付与される番号が記され、所在と地番を合わせることで正確な所在地を示します。
地目項目では、宅地や田、畑など土地の用途を記しています。なお、必ずしも地目が土地の現況を示している訳ではありません。
地籍㎡は、土地の面積のことです。
原因及びその日付は、登記をする原因とそれが起きた年月日です。登記の日付は、登記官が登記を完了した日で、登記を申請した日ではありません。

表題部の建物の見方

登記簿謄本(建物表題部)の見本

建物の表題部も土地と同じく基本情報が記されています。
家屋番号の項目に記される番号は、不動産登記をおこなうために建物に番号が付与されます。
種類項目には、居宅・事務所・店舗・倉庫などが記載されます。
構造部分では、建物の構成材料や屋根の種類や階層が表記され一目でどの様な建物かわかる傾向です。
床面積は建物の床面積で、2階建ての場合は1階と2階それぞれの面積が記されます。
登記の日付は土地と同じ内容です。

権利部(甲区)の見方

登記簿謄本(権利部)見本

権利部(甲区)では、主に不動産の所有権について記されており、不動産の現在の所有者、過去の所有者を知ることができます。
順位番号に記されている数字は登記された順番です。
登記の目的部分では、所有権が登記された目的が記されるので、過去情報を知ることができます。
受付年月日・受付番号は、法務局が登記申請を受け付けた日とその受付番号が記されます。
権利者その他事項に記されているのは、不動産所有者の住所や氏名と所有者が移転した原因(売買・相続・贈与など)になります。

権利部(乙区)の見方

登記簿謄本(乙区)見本

権利部(乙区)では、その不動産に誰にどんな権利を所持されているか知ることが可能です。

主に抵当権が記されていることが多いでしょう。
ほかにも賃借権、地上権が記される場合があります。

順位番号に記された数値は、登記された順番です。

債権回収においてはこの抵当権の順位が重要になります。

登記の目的項目では、所有権以外の内容の権利が記されます。

抵当権の情報はとても重要なため、必ず確認しましょう。

受付年月日・受付番号は、法務局が登記申請を受け付けた日とその受付番号が記されます。
権利者その他事項では、権利者の氏名などが記され、抵当権をもつ金融機関が書かれていることが多いです。
原因の項目は、登記理由が記されます。
債権額は、お金の貸し借りの金額が記されます。
利息は、お金の貸し借り時の利息です。
損害金は、お金の貸し借り時に決められた損害金が記されます。
債務者はお金を借りた方の住所と名前が記されます。
抵当権者は、お金を貸した方(金融機関など)の住所と名前が記され、誰がどこからいくら借りているかわかる状態です。

共同担保目録の見方

登記簿謄本(共同担保目録)見本

権利部(乙区)に抵当権等の担保権が登記され、他の物件にも共同担保として抵当権等が設定されている場合は、他の物件の情報が記載されます。

記号及び番号にしるされた数値は、共同担保目録の記号と番号です。
担保の目的としている権利の表示に関しては、抵当権を担っている不動産の所在地や地番や家屋番号です。
順位番号は抵当権の順位です。

マンションの登記簿謄本の見方

マンションの場合は、建物の方に土地の情報が集約されて記されています。
そのため、マンションの登記簿謄本は建物登記簿1枚だけで大丈夫です。
ただし築年数が経過している(1984年以前)マンションの場合は、例外もあるかもしれません。(以前はマンションの専有部分と敷地利用権が別々に売買されている例もありましたが、現在は敷地の持ち分はマンションの専有部分とセットで処分・取引をしなければならないと法律で定められているため)
マンション登記簿の表題部には建物全体(マンション全体)と専有部分(マンションの各部屋)に関する事項が記載されています。

なお、マンションの登記簿は上記に現した表題部以外は共通の内容になります。


【マンション登記簿の表題部の記載事項】

●一棟の建物の表示
●敷地権の目的である土地の表示

●専有部分の建物の表示
●敷地権の表示


一棟の建物の表示は、専有部分の家屋番号(建物全体で何戸の専有部分があるかわかります)や建物の名称、構造・床面積・原因及びその日付が記されています。
敷地権の目的である土地の表示では、マンションが建っている敷地が記されます。一筆の土地なのか、複数の土地を利用しているか知ることが可能です。
専有部分の建物の表示では、マンションの専有部分が特定でき、家屋番号や床面積などがわかります。
敷地権の表示は、敷地権の種類(「所有権」「地上権」「賃借権」の3種類のどれか)や敷地権の割合(土地の持分)が記されています。


【マンションの敷地権とは?】

「敷地権」とは、土地と建物が一体となって登記されている権利形態のことです。

戸建ての場合、登記記録は土地と建物で分かれているため、それぞれ名義変更の手続きをしなければなりません。

ところが、マンションの場合は、各住戸(例:〇号室)の登記記録の名義変更をするだけで、土地についても名義変更があったとみなされるようになっています。

これは、マンションの場合、1つの土地をマンションの居住者全員で共有していることになるため、土地についての登記変更を必要とすると、記載が複雑になりわかりにくくなってしまうためです。

そのため、各部屋の登記記録だけを書き込むようにして、土地については建物を参照するだけ、という方法になっています。

しかし、この「敷地権」という制度が導入される前の古いマンションの場合ですと、そのまま土地に膨大な情報が記録されていることになっています。

パソコンで登記情報を取得しようとしても「情報量オーバー」でエラーになってしまうケースがあります。

また、実際に法務局で取得しようとしても、弁当箱のような厚さの紙束が出てきてしまうケースもあります。

名義変更をする際にも、土地と建物でそれぞれ登記を申請しなければなりませんので、色々と手間や時間がかかってしまいます。

古いマンションの購入には、減税が使えない等のデメリット以外にも落とし穴が潜んでいることがありますので、ご注意ください。

登記簿謄本に記されたアンダーラインの意味

登記簿謄本に記されたアンダーラインの意味

登記簿謄本を取得して確認すると、アンダーラインが引かれている場合があります。
建物や土地が古いものほど、アンダーラインが多くなる傾向です。
アンダーラインには、抹消を意味し記載の情報が無効とわかるようになっています。
現在有効ではない権利と一目でわかるでしょう。
各部の例は、下記になります。

権利部(甲区)の場合

所有者について主に記載された項目ですが、基本的に不動産の売買、相続などで所有者が変更になってもアンダーラインは引かれません。
この場合は所有権移転登記という登記がおこなわれ、甲区部分に一行追加され、最終行が現在の所有者です。
アンダーラインが引かれる場合、所有者の引っ越しによる住所変更、結婚による苗字変更に使われます。

権利部(乙区)の場合

所有権以外の権利情報が記されているため、主に抵当権が記載された項目です。
抵当権を設定されているとアンダーラインではなく、1行追加されます。
アンダーラインが引かれるときは、住宅ローンの支払いが完了し、抵当権がなくなったときにひかれます。

まとめ

不動産の登記簿謄本は、項目が難しく書かれていますが見方を覚えれば、見るポイントが決まってくるでしょう。
過去の所有者や抵当権など不動産に対してさまざまな情報を知ることができます。
不動産の売買を検討している場合や相続があった際には、登記簿謄本の見方4部構成を覚えておくことをおすすめします。


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