「せっかくマイホームを購入したのに転勤になってしまった」というのは、実はよくある話です。
予期せぬ辞令で転勤になってしまった場合、どのような選択をすればよいのでしょうか。
今回は、転勤でマイホームを売却するかどうかの判断基準や、売却する場合のメリットとデメリットについて解説します。

転勤でマイホームを売却する「判断基準」とは？

せっかくマイホームを購入したのに、急な辞令で転勤になってしまったというのは決して珍しいことではありません。
転勤になってしまった場合、自宅をどうするかという選択肢は以下の5つになります。

●売却する
●賃貸に出す
●空き家のままにしておく（空き家管理を委託）
●親や親族に住んでもらう
●単身赴任をする

単身赴任をするケースや親族に住んでもらうケースは家族の事情や希望によっても異なります。
また売却するか、賃貸に出すか、空き家のままにしておくかといった判断基準は転勤の期間によって異なります。

転勤が1年以内の場合

転勤が1年以内の短期間で、遅くとも1年後には今の勤務地に戻れるという場合は、売却するという例は稀なようです。
また、賃貸に出しても借り手が見つかりにくいことから、空き家のままにしておくことが多いようです。
ただし、住宅ローンが残っている場合は転勤先の住居費と2重の負担になるため、コストが嵩みます。
賃貸に出す場合は、マンスリーマンション、ウィークリーマンションといった短期間の賃貸にしておくことで、スムーズに自宅に戻ることができます。

転勤の期間が決まっている場合

転勤の期間が○年間と決まっており、数年後には自宅に戻れるという場合は賃貸に出すことを選択する人が多くなります。
自宅を貸し出している間は家賃収入を得ることができますし、会社によっては転勤先の住居の家賃を補助してくれるケースもあります。
ただし、住宅ローンを借りている場合は、マイホームを勝手に賃貸に出すと金融機関から一括返済を求められるケースがあります。
住宅ローンはあくまで本人や家族が居住することを前提として低金利に設定されているため、賃貸に出す事業用とみなされることがあるのです。
転勤によって賃貸に出す場合は金融機関も柔軟に対応してくれることが多いため、まずは借り入れた金融機関に相談してみましょう。
また、数年間で戻ることが決まっている場合には、あらかじめ期限を定め、期間満了後には退去してもらう「定期借家契約」で貸し出すことが多くなります。
この場合、家賃を相場より安くしなければ借り手が見つかりにくくなったりするケースもあります。

転勤の期間が決まっていない場合

期間が決まっている場合はマイホームを維持するケースが多くなりますが、現実的には転勤の期間は未定という人が多いのが実情です。
少なくとも3～5年はマイホームからの通勤圏内に戻ってこられないということが分かっている場合は、売却という選択肢が現実的でしょう。
ある不動産ポータルサイトの調査によれば、マイホームの購入後に転勤になった人のうち（単身赴任者を除く）、売却を選択した人が37.5%ともっとも多くなっています。
ちなみに賃貸に出したという人は26.8％、家族や親族が住んでいるという人は23.3％、空き家のままになっているという人は10.6%となります。
ただし、実際に売却するかどうか以下のような点もふまえて検討する必要があります。

●転勤者向けの会社の補助の有無
●住宅ローンの残債額
●子どもの年齢や学校生活
●配偶者のキャリア
●頼れる親族がいるかどうか など

経済的に損か得かだけでなく、家族の事情や希望も考慮した上で慎重に判断しましょう。

転勤でマイホームを売却するメリットとは？

では転勤に伴ってマイホームを売却することには、どのようなメリットがあるのでしょうか？

①売却益を得られる

不動産を売却すれば、もちろん売却価格を受け取ることができます。

近年は首都圏のマンションを中心に不動産価格が高騰しているため、取得費よりも高く売れるということもあります。
その場合は譲渡所得税が課税されますが、マイホームの譲渡所得の場合は「3,000万円特別控除」という税額控除を利用できるため、譲渡所得が3,000万円以下の場合には課税が免除されます。

②維持管理の手間やコストがかからない

不動産を所有していれば、固定資産税や火災保険料といったメンテナンスの費用が発生します。
マンションの場合は管理費や修繕積立金もあります。
賃貸に出して収入を得る場合でも、管理会社に委託料がかかる上、賃貸収入を毎年確定申告がする必要があります。
また、賃借人が退去すれば、新たに借り手を探さなければなりません。
空き家として置いておく場合にも、空き家管理を業者に委託する費用などが発生します。
売却してしまえばそのような手間やコストから解放されるため、精神的にも楽になります。

③転勤の期間に左右されない

転勤の期間が決まっている場合もありますが、ほとんどの場合は期間が未定というケースが多いかと思います。不動産を売却することができれば、転勤期間に関係なく売却価格を受け取ることが可能です。

④転勤先で新しくマイホームを購入できる

転勤前の自宅を売却して住宅ローンを完済できれば、新しく住宅ローンを組むことができるため、転勤先で新しくマイホームを購入することもできます。

ただし、税制特例での注意点として、売却時に「3,000万円特別控除」を適用すると、新規マイホームでの「住宅ローン控除」は適用できません。

住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用してマイホームを購入したときに、金利の負担軽減を目的として作られた制度のことです。

どちらがお得かは、売却益や住宅ローンの借入金額などによって異なります。

個々のケースによって慎重に特例を検討したほうがよい場合があるので、住まいの買い替えに伴う税制特例の活用については、専門家に相談することをおすすめします。

転勤でマイホームを売却するデメリットとは？

続いて、転勤でマイホームを売却するデメリットも見ていきましょう。

①再び同じ家を買うことは難しい

不動産にはひとつとして同じものはありません。
似たような土地、似たような間取りであっても、日当たりや使い勝手は物件ごとに異なります。
またご近所付き合いなどの人間関係もその家特有のものになります。
長年過ごした家には、誰しも思い入れがあるものですが、一度マイホームを売却してしまうと、再び同じ家を手に入れることは難しくなります。

②売却に関する諸費用が発生する

不動産を売却するには、仲介手数料、印紙税、抵当権抹消にかかる登記費用などの諸費用が必要となります。
築年数の古い戸建てで、解体して売却するという場合は解体費や測量費がかかることもあります。
さらに、上記で説明した通り、マイホームが取得費よりも高く売れた場合は、譲渡所得税が課税されます。（マイホームの譲渡所得には3,000万円特別控除などのが税額控除が利用できるため、適用条件を確認しましょう。）

なお、住宅ローンの残存期間分の保証料、火災保険の残存期間分の保険料は返還されます。

不動産を売却する際は、もちろん売却価格を受け取れますが、諸費用が差し引かれるという点は覚えておきましょう。

③住み替え先を新たに購入する場合は諸費用が発生する

売却の際の諸費用に加えて、転勤先で新たに住まいを購入する場合は購入のための諸費用がかかります。
不動産の購入にかかる諸費用には、仲介手数料、住宅ローン手数料、印紙税、不動産取得税、火災保険料などがあり、新築の場合で物件価格の3～7％、中古物件の場合で物件価格の6～10％ほどがかかると考えておいたほうが良いでしょう。
また、住み替え先を賃貸にする場合でも一定の初期費用はかかります。
そのような費用の一部を会社が負担してくれることもあるため、補助の内容によっては買い替えの良いタイミングと捉えることもできるでしょう。

④マイホームの査定額が残債割れしていると売却が難しい可能性

元利金等返済で住宅ローンを組んでいる場合は、当初の支払額に占める利子の割合が高いため、借入元本の減少が緩やかになります。
住宅ローンの残債が不動産査定額を下回っている状態のことを「残債割れ」と言います。
マイホームの売れる価格が2,500万円で、住宅ローンの残債額が3,000万円という場合は売却するのに500万円の手出しが必要になります。
また、仲介手数料などの諸費用もかかってくるため、このような費用を工面できなければ売却自体が難しくなります。
自宅の売れる価格はその時の市況によっても変わってくるため、不動産会社に机上査定を依頼し、まずはおおよその査定額を把握しましょう。

まとめ

転勤によって思い入れのあるマイホームを手放すかどうかの判断は難しいものです。
まずは転勤の期間、会社の補助、家族の状況、住宅ローンの残債や自宅の査定額などの情報を整理することが大切です。

城北商事不動産部では、売買・賃貸どちらにも対応しておりますので、お気軽にご相談ください。

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