住宅ローンが未完済であるマイホームの売却や財産分与は、手続きが非常に複雑で時間がかかるイメージがあると思います。
ローンが残っているマイホームがあるから、離婚を長引かせているというケースも珍しくありません。
しかしマイホームがありローンが残っていても、要点さえおさえればスムーズな財産分与が可能です。
ここでは離婚時に問題となりやすい、マイホームがある場合の財産分与や住宅ローンが残っているケースについて詳しく解説します。

離婚時の「不動産売却」でとるべき選択肢とは？

夫婦の財産であるマイホームの財産分与は、売却するか片方が住み続けるしか方法がありません。
その二つでも住宅ローンや財産分与に関するの問題が重なるため、一つひとつ解決していく必要があります。
問題に上がりやすい選択肢を大まかに分けました。

●①財産分与のために売却
●②連帯債務や連帯保証解消のために売却
●③片方が住み続けて財産分与
●④片方が住み続けてローンの借り換え

メリットが多いのは①と②の不動産を売却する方法ですが、家族関係や環境によっては慣れた家に住み続けるのがよいケースも。
どれも重要なので、一つずつチェックしていきましょう。

①どちらも住まずに売却する

こちらが一番単純で、売却してその額からローンを返済し、残ったお金を財産分与として二人で分ける方法になります。
基本的に財産分与額は半分で、納得がいかない場合は裁判所にて調停を申し立てることも可能ですが、時間も資金もかかるためおすすめできません。

②夫婦間にある保証関係を解消するために売却する

世帯収入でローンを組んでいたり夫婦で連帯保証の関係になっていたときは、離婚時の解消が必要です。
これを放置して片方が不動産を所持している場合、ローンの支払いが滞った際は連帯保証人である元配偶者に請求がきます。
連帯債務や連帯保証は不動産売却時、すなわちローンを完済することによって解消されるため、早急に関係を整理したい人にもおすすめの選択肢です。

③住みながら現金で財産分与する

売却せずに片方かが住み続ける場合は、不動産の査定額から住宅ローンを引き、残額を夫婦財産として分ける方法があります。
慣れた家にそのまま住めるのはメリットですが、住み続けるほうは現金で財産分与額を支払わなくてはなりません。
また不動産の所有者名義が夫婦共有である場合は、単独名義に変える必要もあり、住み続けるほうの資産状況が問われます。

④ローンの借り換えで連帯債務を解消する

夫婦でローンを組んでいる場合は、基本的に完済しなければ連帯債務や連帯保証が切れません。
売却せずにそのまま済み続けるのであれば、ローンの完済もしくは借り換えが必要です。
ローンを借り換えることで、最初のローン残額を支払うためのまとまった金額が融資されます。
離婚や財産分与することでローンの支払いが苦しくなるなど状況が変わるなら、名義変更や保証関係などの手続きが一回で行える借り換えがおすすめです。

離婚時の「財産分与」は不動産売却で解決する

マイホームを売却することに落ち着いたのなら、一戸建てやマンションに限らず、まず不動産の価値を知るために査定を依頼しましょう。
おおよその概算や相場が分かったら、ローンの残額や売却のための諸費用を確認して、完済できる金額かを計算します。
不動産売却額がローン残額を上回った場合（アンダーローン）は、その残りを財産分与で分けられます。
しかし足りない場合（オーバーローン）では差額を支払える資力がないと、抵当権が抹消できず売却できません。

財産分与の割合は自由

基本的に財産分与は2分の1で分けますが、当事者同士が自由に取り決めることも可能です。
離婚から2年間は財産分与の請求ができるため、頭金などの初期費用や身内からの援助など、内訳を明確にしておくことでトラブルの防止につながります。
また財産分与では土地やマイホーム以外にも、家具や家電製品などが財産分与の対象になります。

不動産売却と譲渡所得税

不動産売却の話では、たびたび「譲渡所得税」という単語がでます。
譲渡所得税とは不動産売却で得た利益にかかる税金で、当該不動産の名義人に請求されます。
マイホームを明し渡して多額の税金も取られたという話もありますが、財産分与のための不動産売却で譲渡所得税がかかることはそう多くありません。
譲渡所得税は基本的に不動産所得時の金額よりも高く売れたときに課され、かつ他人にマイホームを売却した場合は3,000万円の特別控除もあります。
取得時よりも高額で売れた場合のみ注意しましょう。

離婚による不動産売却時に「住宅ローン」が残っていた場合の対処法とは？

住宅ローンは何十年もかけて支払っていくもので、離婚時に完済しているほうがレアケースです。

残っている場合は、一度連帯債務や連帯保証人が誰なのか確認しましょう。
契約内容を見て、もし夫婦間や親族を連帯債務や連帯保証人にしている場合は、トラブル防止のために解消する必要があります。
片方が住み続ける場合は手続きが必須ですが、不動産の売却を決めた場合は特にすることはありません。
ローンの借り換えや完済して売却できた時点で債務・保証関係は解消となります。

売却額で住宅ローンを支払える場合

不動産売却額がローン残額を上回ることを「アンダーローン」といいます。
こちらはトラブルが少なく、夫婦の保証関係もなくなり、余れば利益は財産分与できるため、問題はないでしょう。

売却額のみでは住宅ローンを支払えない場合

不動産売却額がローン残額を下回ることを「オーバーローン」といいます。
オーバーローンの場合も残額を支払える資金があれば、アンダーローンと同じくなにも問題ありません。
もし支払えないけど売却したい場合には、ローンの借り入れ先に相談して住宅ローンを残したままにする「任意売却」する選択肢もあります。

任意売却は通常の売却と異なり、銀行など借り入れ先（債権者）が売却金額を決定します。
柔軟な対応の債権者ならば、リースバックにて返済を続けられたり売却活動中もそのまま住み続けることを許可するケースもあります。
しかしローンを全額返済しない方法をとると、必然的に信用が落ちブラックリストに入れられてしまいます。
クレジットカードの作成や新たにローンを組むことが5年以上難しくなることを念頭に置いて、債権者と相談しましょう。

住み続けるならリースバックという選択肢も

売却金額で住宅ローンは完済できないけれど、片方がそのまま住み続けたいと考えるならば、ローンとしての支払いをなくせる「リースバック」がおすすめです。
一度債権者への相談のもと不動産を任意売却し一括で現金を受け取り、あとはリース料として家賃を支払い続けながら住むことになります。
これにより所有者は変わりますが、自宅を引き払わなくても保証関係が清算されて、かつまとまった現金が手に入るため、財産分与の選択肢としても使われます。

まとめ

離婚時の財産分与にはいくつもの選択肢がありますが、事前に流れを確認し準備しておけばさほど難しくありません。
売却であれば手続きの多くを不動産会社に任せられて、ローンもきれいに終わらせられる可能性があります。
まずは不動産の価値を調べて、住宅ローンの残額を支払えるかをチェックしてみましょう。

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