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【収入を生むマイホーム】賃貸併用住宅とは?運用時のメリットやデメリットをご紹介

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【収入を生むマイホーム】賃貸併用住宅とは?運用時のメリットやデメリットをご紹介

カテゴリ:賃貸経営(貸したい)

賃貸併用住宅とはどんな建物?運用時のメリットやデメリットもご紹介

これから新たな自宅を建てる場合やアパートの建替えを検討している際、賃貸併用住宅はおすすめの買い方の一つです。
税金対策はもちろんのこと、自宅として住みながら家賃収入も得られるなどのメリットがあります。
そんな賃貸併用住宅とはどんな特徴の建物なのか、ご紹介いたします。

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賃貸併用住宅の特徴とは

賃貸併用住宅の特徴とは

居住スペースのある賃貸住宅

賃貸併用住宅とは、大家さんの居住スペースもある賃貸住宅(=自宅とアパートを併用した建物)を指します。
つまり、同じ建物のなかでほかの住人と一緒に住むことで、家賃収入を得ることができるというものです。
新たに物件購入を検討する場合には、住人からの家賃を元にローンの返済費用に充てることが可能となります。
ただし、賃貸併用住宅の種類によっては、住宅ローンの審査基準が異なるため、契約前にはしっかりと下調べをしておくことが大切です。

賃貸併用住宅の種類ごとの特徴

賃貸併用住宅として用いる建物には、大きく分けて4つの種類があります。
1つ目はマンションタイプです。
マンションタイプは、1部屋を自宅として使用し、残りの部屋を賃貸として活用する方法です。
マンションということもあり、使用できる部屋数が多いため、家賃収入で見込める金額も大きいでしょう。
反面、すべて埋まらないと、運営費用で赤字になる可能性もあるため、物件選びが重要となります。
2つ目はビルタイプです。
ビルタイプは、一般的な賃貸併用住宅とは異なり、事務所と居住フロアが一つの建物にある物件になります。
土地面積の少ない街の中心部に建てる場合など、重宝するタイプといえるでしょう。
ビルタイプはマンションタイプと比べると、内装に費用がかからないためコストが安く、賃貸スペースによる家賃が多く見込めるので収益性が高いのがメリットですが、立地の選定を間違うと期待していたほどの家賃収入を得ることができなくなるリスクが高いです。
3つ目は、一戸建てタイプです。
一戸建てタイプは、一軒家に自宅と賃貸部分を併設した構造です。

たとえば2階部分を自宅、1階部分を賃貸として運用する方法です。
一戸建てとして住むため、運営費用は他の賃貸併用住宅よりも安く済むのが一番のメリットです。

反面、賃貸部分が少ないため、その分家賃収入が低くなるのと、オーナーと住人との距離が近くなるため、入居付けが難しくなる可能性があります。

4つ目は、シェアハウスタイプです。

一戸建てタイプと違うのは、賃貸部分をシェアハウスとして運用し、共有スペースを住宅内に設けるという点で、各部屋の設備投資が安く済む点がメリットです。

ただし、シェアハウスは音の問題や細かいルール決めなど、運用や管理が大変という特徴があります。

賃貸併用住宅のメリットとは

賃貸併用住宅のメリットとは

では、賃貸併用住宅は運用や税金面において、どのようなメリットがあるのか見ていきましょう。

家賃収入が生まれる

賃貸併用住宅は、賃貸物件として住人に提供することにより、家賃収入を得ることができます。
生活費として活用する以外にも、税金の支払いやローンの支払いに充てることも可能です。
また、一般的な不動産投資とは異なり、自身も一緒に住む場所であるため、維持管理の面でも何かと融通が効きます。
そのため、賃貸物件を持つリスクも最小限にできる、というのが大きなメリットと言えるでしょう。

固定資産税の軽減措置や相続税対策に有効

賃貸併用住宅を建てる場合、税金面でもメリットがあります。

土地を所有していると負担となるのが固定資産税です。

しかし、賃貸併用住宅では固定資産税の軽減措置を適用できます。

そのため、賃貸併用住宅の土地の固定資産税は、1戸あたり200㎡までは課税標準の6分の1に減額されます。

なお、マイホームの場合は、200㎡までの部分を課税標準の6分の1、200㎡超の部分を3分の1となりますが、アパート・マンション(賃貸併用住宅を含む)の場合は世帯数×200㎡の面積まで評価額を6分の1とすることができます。

つまり、広い土地を所有している場合には、マイホームを賃貸併用住宅で建てることで税金対策として効果が高くなります。

また、相続税対策にも、賃貸併用住宅を活用するメリットがあります。
その理由として、相続税の評価額は賃貸部分を「借地権割合」「借家権割合」を控除して計算するので、自宅よりも賃貸部分の方が、評価額を低くできるためです。

さらに「小規模宅地等の特例」が適用できる場合、330㎡までを限度に最大80%の評価減を受けることができるので、大幅に相続税を低く抑えられます。

ただし、小規模宅地等の特例は要件があり、例えば相続人としての子どもが別居の持ち家に住んでいる場合は適用できませんので注意が必要です。

住宅ローンが使える場合も

賃貸併用住宅で自宅として構える場合、アパートローンではなく金利の安い住宅ローンが利用できる場合があります。
ただし、申し込み時にはいくつか注意点があるため、あらかじめ確認をしておきましょう。
たとえば、建物全体のうち自宅スペースが50%以上あることなどが挙げられます。

一般的にアパートローンは金利が高く、返済期間を長く取れないですが、住宅ローンは金利が低く、返済期間も長く取れます。

また、住宅ローン控除の適用も受けることができるので所得税を節税できるのもメリットの一つです。

ただし、住宅ローン控除が適用できるのは自宅部分のみですので注意しておきましょう。
金融機関によって審査基準が異なるため、相談する際にはどのような建物で活用するのか明確にしておきましょう。

今後のライフスタイルに合わせて活用できる

最初のうちは賃貸併用住宅として活用したあと、お子さまが成長したときに二世帯住宅として活用することも可能です。
逆に、現在はお子さま夫婦が住んでいる場所を、将来賃貸住宅として貸し出す、といったこともできます。
このように、今後のライフスタイルに合わせて活用できるのも、賃貸併用住宅のメリットといえるでしょう。

賃貸併用住宅のデメリットとは

賃貸併用住宅のデメリットとは

ここまで賃貸併用住宅のメリットについて紹介してきましたが、デメリットについても見てみましょう。

建物によって賃貸併用住宅がうまく活用できない

賃貸併用住宅は、一般的な賃貸と変わりなく利用ができます。
反面、住民と顔を合わせる機会も多く、自宅という概念が薄くなってしまう、というのがデメリットといえるでしょう。
できる限りうまく活用するためにも、住居スペースと賃貸スペースを明確に分けることが重要になります。
特に、一戸建てタイプやシェアハウスとして運用する場合、自分のプライベート空間をどこに設けるのかをしっかり考えておきましょう。

一緒に住む人とのトラブル

先ほど述べたことにもつながりますが、他の住民との距離が近くなるということは、当然入居者同士のトラブルも起きやすいといえます。
特に、騒音トラブルなどは、一戸建てタイプやシェアハウスでは気を付けなければいけないポイントです。
問題が発生しないために、あらかじめルール作りなどの予防線を張っておくことも大切だといえるでしょう。
日ごろから住民に対する配慮が必要となるのも、賃貸併用住宅を用いるデメリットの一つです。

入居人数によってローンの負担が変わる

賃貸がすべて埋まっていれば問題ありませんが、先ほど述べたように空室が発生してしまうことも考えておかなければいけません。
1部屋2部屋程度であれば負担は少ないものの、半分近くが埋まらない建物では家賃収入も少なくなってしまいます。
結果として、ローンの負担が大きくなってしまうことも少なくないため、利用する物件選びは慎重におこないましょう。

大切なのは、需要のある場所で物件を購入できるかという点です。

また家賃設定は高すぎることなく、安すぎることもない適正な条件で募集を行いましょう。

売却が難しい可能性

賃貸併用住宅は、売買市場では特殊な物件です。

一般的なマイホームを購入したい人や、アパートだけを購入したい人からは購入の対象になりにくい傾向があります。

また、賃貸併用住宅で住宅ローンが利用できるのは、あくまで自宅として建てるからであり、自宅として購入した所有者が引越しなどで住居が変わる場合は金融機関によっては規約違反になる恐れがあるので注意が必要です。

その場合、住宅ローンで借りた金額を一括返済しなければいけなくなる可能性もありますので、引越しの予定がある場合は、あらかじめ金融機関に相談しておくことをおすすめします。

まとめ

賃貸併用住宅

賃貸併用住宅は家賃収入や税金対策など、使い方によってはさまざまなメリットがあります。
反面、購入する物件に対し、確実に入居者が集まるものかを見定めておくことも、重要なポイントになります。

賃貸併用住宅に向いている人としては、住んでいる家で家賃収入を得たい人や広い土地を所有している人、将来的に二世帯住宅にする可能性がある人、相続税対策をしたい人などです。

負担を最小限に抑えるためにも、メリットデメリットをよく理解した上で物件購入をしましょう。


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