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◆売却時にかかる費用一覧
不動産を売却するときにかかる費用には「必ずかかる費用」と「状況に応じてかかる費用」があります。
まずはざっと一覧で確認してみましょう。
〈必ずかかる費用〉
不動産売却時に必ずかかる費用は下記の通りです。
・仲介手数料：不動産会社に支払う手数料
・印紙税：売買契約書に貼り付ける収入印紙代
〈状況に応じてかかる費用〉
不動産売却には状況によってかかる費用もあります。
・登記費用：抵当権抹消が必要な場合や登記簿上の住所と現住所が違う場合など
・住宅ローンの返済手数料：住宅ローンが残っている場合
・譲渡所得税：不動産売却益に対してかかる税金。ただしマイホームで3,000万円以下の利益であれば不要。
・測量費用：土地や一戸建てを売却する際に、土地の面積や境界があいまいな場合
・建物の解体費：古家を解体して土地だけ売却する場合
・ハウスクリーニング費用：売却に向けて部屋を綺麗な状態にする場合
・引越し費用：住み替え先に転居する際の引越し業者への費用
一般的に不動産売却でかかる費用は売却価格の4~6%程度と言われています。
◆売却時に必ずかかる費用
では、ここから不動産売却時に必ずかかる費用について、ひとつずつ見てみましょう。
・仲介手数料
仲介手数料とは、売買契約が成立した際に不動産会社に対して支払う手数料です。不動産売却をする場合には、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。売却依頼を受けた不動産会社は、物件の売却に向けて不動産情報サイトに情報を載せたり、チラシ配布などの販売活動や、トラブル回避のための調査、重要事項説明書の作成などの手続きを行います。
仲介手数料は、宅地建物取引業で受け取れる上限金額が決まっています。不動産の売却価格によって異なり、計算方法は下記の通りです。
【仲介手数料の計算方法】
①売却価格200万円以下の部分：売却価格の5%+消費税
②売却価格200万円超400万円以下の部分：売却価格の4%+消費税
③売却価格400万円超の部分：売却価格の3%+消費税
不動産の売却価格は、多くの場合400万円を上回ります。その場合、「売却価格×3％＋6万円＋消費税」の速算式によって算出できます。これは売却価格全体を3％で計算すると、①は(5％－3％)×200＝4万円、②は(4％－3％)×200万円＝2万円となり、合計6万円が固定数値になることから、このような速算式が成り立ちます。
【仲介手数料の早見表】
売却価格に応じた具体的な仲介手数料の早見表は下記の通りです。
仲介手数料は、売買契約の際に半額を支払い、決済時に残りの半額を支払うのが一般的です。なお、仲介手数料は、あくまで売買契約が成立した際の成功報酬なので、売れずに売却をやめた場合は支払う必要がありません。
・印紙税
印紙税とは、経済取引等に伴って契約書や領収書などの文書を作成した場合に、印紙税法に基づきその文書に課税される税金です。不動産の売買契約書は、印紙税の課税対象となり、売買契約書の原本に収入印紙を貼り付ける方法で納税します。
【印紙税の税額】
印紙税の税額は、契約書に記載された契約金額（＝売却価格）によって異なり、下記の通りです。
※2022年（令和4年）3月31日までは軽減税率適用
（出典：国税庁HP）
一般的に売買契約書は売主用と買主用を2通作成し、それぞれに収入印紙の貼り付けが必要です。売主用の契約書の印紙税は売主が、買主用の契約書の印紙税は買主が負担します。
◆売却時の状況に応じてかかる費用
続いて、不動産売却時の状況に応じてかかる費用について、ひとつずつ見ていきましょう。
・登記費用
登記とは、物件種類や構造などの不動産の現況や所有者などを記した帳簿のことです。権利関係を法的に公示することで、安全かつ円滑な不動産取引を行えるようにするために登記の手続きが必要となります。
ローンが残っている不動産を売却した際は、抵当権抹消登記をしなければなりません。ちなみに抵当権とは、不動産を購入する際に金融機関からお金を借りるにあたって、万一、住宅ローンが返済できない場合に土地や建物を担保とする権利のことを言います。そして、住宅ローンを完済すれば抵当権はなくなりますので、登記簿上でもそれを明らかにするため、抵当権抹消登記をする必要があります。
また、登記簿上の住所と現住所が違う場合、結婚や相続等で登記簿上の所有者と名義が違う場合なども、売主が登記変更をする必要があるため登録免許税がかかります。
つまり、不動産売却の際に売主側がおこなう登記は抵当権抹消登記と住所・氏名の変更登記の2種類になります。そして、これらの登録免許税は、不動産1件につき1,000円です。一戸建ての住宅だと、土地と建物がそれぞれ1件となるので、合わせて2,000円となります。また、これらの登記手続きは、司法書士に依頼するのが一般的で、司法書士報酬は1～3万円程となります。
・住宅ローンの返済手数料
住宅ローンの返済手数料とは、ローンが残っている不動産を売却する場合、一括返済のために金融機関に支払う事務手数料です。
繰り上げ返済の手数料は金融機関によって異なります。また窓口で行う場合と電話で行う場合、ネット経由で行う場合でも異なり、手数料は1～3万円程度となります。
・譲渡所得税
譲渡所得税とは、不動産を売却して得た利益を譲渡所得と言い、その譲渡所得に対してかかる税金（所得税・住民税）のことです。なおこの場合の利益とは、不動産を購入した価格よりも高い金額で売却した場合の差額を指します。
【譲渡所得税の計算方法】
まずは課税対象となる譲渡所得金額を算出します。
譲渡所得＝譲渡価格ー（取得費＋譲渡費用）
譲渡所得：課税対象となる金額
譲渡価格：売却価格
取得費：不動産を取得するためにかかった費用。ex.購入価格・仲介手数料・登録免許税など
譲渡費用：不動産を売却するためにかかった費用。ex.仲介手数料・印紙税など
譲渡所得金額がプラスとなり利益が出た場合、譲渡所得税がかかります。税率は不動産の所有期間により異なり、5年以下の場合は短期譲渡所得、5年超の場合は長期譲渡所得が適用されます。
売却して利益が出なかった場合は、譲渡所得税を支払う必要はありません。また、売却した不動産がマイホーム（居住用財産）であった場合は最大3,000万円を控除できます。そのため、マイホームを売却した際には多く場合が譲渡所得税はかかりません。ただし、買い替えの場合、家を売却したときの特例と住宅ローン控除は併用できないので、その点はご注意ください。
・測量費用
測量とは、隣の所有者と立会いの下、正確な面積を測り、境界を確定させる作業のことです。土地や一戸建てを売却する際に、境界が一部不明の土地だったり、最後に測量してから年月が経っている土地、境界杭・フェンス・塀がない土地の場合は、測量をし境界確定をする必要があります。
測量にかかる費用は約30万円～80万円が相場です。また測量には大体1か月半～3か月以上の期間を要するので、スケジュールに余裕をもって進めることが大切です。
・建物の解体費
一戸建ての場合、建物の築年数が古ければ建物自体に価値がないので、解体して土地だけで売る方法があります。
解体費用は、建物の構造や大きさによって異なります。木造の場合は坪単価3～5万円、鉄骨造であれば坪4~6万円、鉄骨コンクリート造の場合は坪単価4～7万円が相場となります。
ただし、建物を解体し更地の状態のままだと固定資産税が上がってしまうため、古屋付土地として売却するのも一つの手です。
・ハウスクリーニング費用
不動産を売却する際は、部屋を綺麗にしておくことで、買い手が見つかりやすくなります。
クリーニング費用は家の広さや状態、掃除する場所などにより異なりますが、3万円～10万円位が相場です。
・引越し費用
マイホームを売却する場合は、引き渡しまでに新居に引越す必要があります。
引っ越し費用は荷物の量や移動距離、時期などに異なりますが、10～20万円位と考えておきましょう。
◆売却時にかかる費用の具体例
ここまで不動産売却時にかかる費用の一覧を見てきました。では、実際に売却費用はいくらかかるのか、マンションを売却した場合の事例で見てみましょう。
・マンション売却にかかる費用
Ex.売却価格4,000万円・住宅ローン残債1,000万円・居住用
仲介手数料：4,000万円×3％＋6万円＋消費税10％＝138.6万円
印紙税：1万円
登記費用：2万円
ローン返済手数料：2万円
譲渡所得税：なし（居住用財産の3000万円控除を適用）
引越し費用：20万円
ハウスクリーニング費用：5万円
費用合計：168.6万円
手元に残る金額＝4000万円-(1,000万円+168.6万円）＝2831.4万円
ご覧の通り、売却価格から諸費用を引いた金額が売主の手元に残る金額となります。また住宅ローンが残っている家を売却した場合は、売却価格から住宅ローンを一括返済するのが一般的です。
◆まとめ
不動産売却の際には手数料や税金などの費用が必要となります。また状況に応じて測量費や解体費、引越し費用など大きな金額が必要となりますので、その点を考慮して不動産売却に臨みましょう。
不動産を売却するためには、まずは不動産の査定をする必要があります。
台東区・荒川区で不動産売却をお考えの方は城北商事不動産部へお気軽にお問い合わせください。
1940年創業、台東区・荒川区で地域愛着
