理想の物件と巡り会うことができ、無事に契約を結んで、住宅ローンの承認も出たら、いよいよ迎えるのが、決済です。
不動産の決済とは、売買取引を完了することで、「残代金の授受」と「物件の引渡し」を行います。
具体的には、買主から売主へ売買代金の残代金が支払われると同時に、売主から買主へ不動産の所有権移転登記の手続きをします。（ちなみに残代金の支払いとは、通常売買契約時に手付金を10％程度支払い、後日引渡しを行う際に手付金以外の残りの代金を支払う手続きのことを言います。）
残代金決済と物件の引き渡しが完了すれば、無事その不動産は買主のものとなります。
そこで今回は、不動産取引の集大成である決済当日の流れをご紹介します。
◆残代金決済・物件引渡し当日の流れ
残代金決済・物件引渡し当日は、売主と買主、司法書士、金融機関と不動産会社の担当者が立会い、引渡しと残金決済の手続きを進めます。
決済場所は、一般的には、買主様が住宅ローンを組んだ銀行などの金融機関や不動産会社の事務所で行われます。
また決済は送金を伴いますので、銀行の営業日である平日で、銀行の送金実務が15時で締め切られるため、午前中に行われることが多いです。
①司法書士による登記書類の確認
まずは、決済に同席する司法書士によって、登記書類の確認が行われます。
確認事項としては、問題なく売主から買主へ登記の名義変更ができるのか、権利証は揃っているか、実印の印影に問題ないか、などです。
②融資（住宅ローン）の実行
登記書類が確認されますと、住宅ローンの融資が実行され、買主の口座に住宅取得資金が入金されます。
一時的に、お口座の残高が膨れ上がることになります。
③残代金の支払い
入金された住宅取得資金を、売主の指定口座へ振り込みます。
「至急扱い」又は「電信」での振込みとします。
一般的な振込みにしてしまうと、処理が後回しになってしまい、場合によっては売主の口座に入金されるのが数時間後となってしまうからです。
残代金が支払われたら、不動産会社が準備している領収書を受け取ります。
④固都税や管理費の清算
売買代金の支払と併せて、固定資産税・都市計画税や管理費・修繕積立金の清算を行います。
固定資産税や都市計画税は1月1日現在の所有者に1年分が請求されます。
そのため、年の途中で売買が行われる場合には、それぞれを日割りにして引渡し日までの金額を計算し、引渡し前日までは売主負担、引き渡し当日以降は買主側の負担として清算を行います。
また、管理費・修繕積立金も、口座引落しの手続きが間に合わないなどの理由から、引渡しから翌月分までを買主様から売主様へ支払います。
売買代金以外にもこうした支払がありますので、ご注意ください。
⑤関係書類の引渡し
マンションの管理規約や分譲時のパンフレット、物件の取扱い説明書など、買主に引き継ぐ書類をまとめて引渡します。
マンションの場合には、管理組合へ提出する書類の記入・作成も行います。
「所有者変更届」を記入したり、「緊急連絡先」や「入居者届」を記入するなど、作成する書類は管理会社によって異なります。
⑥鍵の引渡し
売主様への振込手続きが完了すると、いよいよ鍵の引渡しとなります。
売主様から、売買代金の領収書と併せて、鍵を受け取ります。
マンションの場合ですと、居室、オートロック、トランクルーム、ごみ置き場など、鍵がいくつかに分かれている場合もありますので、売主様に説明いただきます。
また、集合ポストや宅配ロッカーなどの開け方なども、忘れずに聞いておくようにしましょう。
以上が、引渡し当日の流れになります。
決済の所要時間は約1時間～1時間半前後と考えておきましょう。
長いときには、2～3時間かかるケースもあります。
月末や給料日などは、銀行が混み合い振込手続きに時間がかかってしまうようです。
鍵を受け取ったあとは、もう買主の物件となります。
いつでも入室いただけますし、荷物も運びこんでいただいてOKです。
◆まとめ
残代金決済・物件引渡し当日には、記入する書類や渡される書類が多くなりますが、基本的には金融機関や不動産会社の担当者などが丁寧に説明をしてくれますので、ご安心ください。
中には、とても緊張して、記入するご自身の名前や住所を間違えてしまう方もいらっしゃいます。
そうした光景を目にすると、家を買うというのは、本当に大切な時間・タイミングなのだなと改めて感じさせられます。
城北商事不動産部では、お客様に寄り添うというスタンスで不動産取引のサポートをしております。
買主様が新居に移られて時間が経ったあとも、この住まいを選んで良かったと言っていただけるようなお住まい購入のお手伝いができれば何よりです。
お住い購入にご不安をお持ちの方がいらっしゃれば、お気軽にご相談ください。分かりやすい言葉で丁寧に説明させていただきたいと思います。
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1940年創業、台東区・荒川区で地域密着
