店舗物件情報を見ていると「スケルトン」や「居抜き」などの言葉を見かけると思いますが、これらは物件の内装がどうなっているかを表しています。
テナント選びでは最初に知っておきたい情報であり、1から自分のお店を設計して内装にもこだわりたい人はスケルトンのほうをおすすめします。
ただ自由度が高い分注意点も多くあるため、その点も踏まえ今回はスケルトンの店舗物件についてメリットや向いている人についてご紹介いたします。
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店舗物件は主にスケルトンと居抜きに分かれており、スケルトンは店舗の内装工事をおこなう前の物件形態を指します。
設備はもちろん天井や壁も剥がされ、解体できるものがなくなったコンクリート打ちっぱなしのような、まさに無骨でがらんどうな状態と言えます。
以前に別の店舗が入っていた場合、退去時に原状回復工事をおこなって、このようなスケルトン物件に戻し返すことが一般的です。
スケルトン物件でも内装が完全に撤去されているものと、壁や天井はそのままの「半スケルトン」と言われるものがあり、事前にどの程度ものが置いてあるか目で見て確かめる必要があります。
スケルトンの反対である居抜きとは
スケルトン物件の対比として「居抜き物件」という言葉が使われますが、こちらは以前入っていたお店の内装が残っている状態を指します。
内装はほとんどそのままで、場合によってはテーブルや椅子などがそのまま残っていることもあり、近しいジャンルのお店ならばすぐに開店できるメリットがあります。
用意するものや工事の過程が少ないため、スケルトン物件より初期費用は抑えられますが、内装を変えない分前のお店のイメージを大きく引き継ぐことになることがデメリットです。
店舗物件でスケルトンを選ぶメリット
スケルトン物件の一番のメリットは、なんといっても自分の好きな間取りにして設備や内装もこだわれること。
居抜きでも壁紙や間取りなど内装を変更しリフォームすることはできますが、スケルトンの場合は1からの設計が可能で、より個性を前面に押し出した理想のお店を持てることが魅力的です。
フランチャイズチェーン店ならば内装に関する決まりが多いため、スケルトンのほうが楽で費用も掛かりません。
大型設備に関しても、スペースや電気容量が限られていると想定していた設備が置けない可能性がありますが、スケルトン物件ならば増設しやすいこともメリットの一つ。
またイメージの問題ですが、以前入っていたテナントの評判が良くなかった場合は、前のお店の雰囲気を一掃した内装にすることも大事であり、その点もスケルトン物件のメリットです。
居抜きよりオープンコストがかからない場合も
1から内装工事するスケルトン物件は、自由度が高い分コストもかかるように思われますが、居抜き物件よりオープンコストがかからないケースもあるのです。
同じジャンルの店舗が入っていた居抜き物件でオープンコストが抑えられると思ったら、内装が想定以上に汚れていて壁紙や天井などを貼り換えないとオープンできない状態であることも考えられます。
内装だけでなく、たとえば喫茶店やバーなど軽飲食が入ることを想定されていた建物で、新たに中華料理店など火力が必要になる重飲食の出店許可が下りると、ほぼ確実にガス火力や電気容量が足りなくなります。
後から基礎的な配管工事などが必要と判明するのであれば、最初からスケルトン物件を選ぶ方が損をする可能性が低くなります。
また火力や油をよく使う重飲食は、壁や床によごれ・においが染みつきやすいため、結局大規模なリフォームが必要になることも。
設備管理にも困らない
居抜き物件の場合は前のオーナーが残した設備を使うことも多くありますが、故障の場合にメーカー保証で直せるのか、そもそも説明書はあるのかなど、後から不明点が出ることが考えられます。
その点自分で設備を選べるスケルトン物件であれば、初期費用こそかかりますが自分ですべて管理できるため、後から困ることがありません。
長く続いていたお店の居抜き物件では、古い設備をそのまま残していくことも珍しくなく、新品を購入したほうが故障や不具合の可能性も低くかえって安く済むことも。
また、居抜き物件でも設備を無料で引き継げるか、それとも有償で買い取るかは店舗ごとに異なります。
いざ開店してすぐに設備が機能しなくなってしまうと、想定外のコストもかかるため、もし居抜き物件ですでにある設備を使うとしても、後々自分が困らないようにメンテナンスの時期やメーカー保証期間をまとめておくことがポイントです。
スケルトン店舗物件に向いている人とは
メリットは上記のようにいくつもあるスケルトンですが、その分デメリットや注意点もいくつかあります。
マイナスな特徴を踏まえながら、それでもなおスケルトン物件に向いているという人のタイプをご紹介いたします。
もし原状回復工事の済んだスケルトン物件でなくても良いと思ったら、トイレや水回りが残っている半スケルトンや一部居抜きなど間をとった物件もチェックしてみましょう。
タイプ①自分の作った環境で働きたい人
居抜き物件の場合は前店舗のイメージが残りますが、間取りが変わって内装も新しくなると、お客さんも以前のお店とは経営者が変わったと思い、新しいお店と意識してくれます。
自分の確たる方向性を大切にしながら、オーナーの個性とともに長く愛される店舗を作りたい人にはおすすめです。
タイプ②時間と費用がかかっても1から始めたい人
原状回復工事が済んでいるスケルトン物件は、電気・空調や水回りなど大きな工事が必要です。
基本的な工事が終わり次第内装工事に移るため、設計から工事完了まで3ヶ月はかかると考えておきましょう。
その期間店舗物件の家賃を払う必要もあり、スケルトンは居抜きよりも時間と初期費用がかかります。
1から作り上げた店舗は非常に愛着が湧くと思いますが、内装が複雑だと原状回復にも費用がかかるなど将来的なコストも踏まえて設計しましょう。
タイプ③経験者で事業に自信がある人
店舗経営の経験や開業のための知識があり事業計画にも自信がある人は、コストのかかるスケルトン物件から始めても長く続きやすい場合があります。
明確な方向性や無理のない事業計画ならば融資も通りやすいため、リスク承知で店舗を持つならスケルトンが向いていると言えるでしょう。
スケルトン物件に向いていないタイプ
個性の強いお店を作ることに適したスケルトン物件ですが、店内の間取りや内装にこだわらず既存のレイアウトで勝負したいという人は居抜きに近い物件のほうが良いでしょう。
初期費用も比較的かからずオープンまでの準備期間も短く済むため、初めて個人でお店を持つ人やさまざまな経験を積んでいきたい人にはおすすめです。
居抜き物件は繁華街や飲食店の多い場所で見かけることが多いため、内装よりも立地にこだわりたい方はまず居抜き物件から探してみてはいかがでしょう。
まとめ
スケルトン物件はオリジナル性を前面に出した店舗を作れますが、その分資金と時間が必要です。
できるだけ少ない資金で始めたいなら、似たような業種で営業していた居抜き物件が良いでしょう。
完全なスケルトンでなくてもリフォーム次第で自分好みの物件に仕上げられるケースもあるため、まずは気になった空き物件を実際に見に行くことをおすすめします。
1940年創業、台東区・荒川区で地域愛着
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