マイホームを購入して数年経つと、ライフスタイルの変化などから住み替えを検討する方は多くいます。
住み替えを考え始めると、「流れや手順はどうしたらいいの？」「税金はかかるの？」「節税対策はあるの？」と悩む方もいるでしょう。

そこで今回は住み替えを検討している方向けに、住み替えの流れや節税方法などの知りたい情報を詳しく見ていきます。
ぜひ参考にしてみてください。

マイホームの住み替えで知りたい流れや手順

マイホームの住み替えで知りたいのは、まず流れではないでしょうか？
一生に一度の買い物と言われるマイホームの住み替えは、そう頻繁にあることではないため、手順や流れを知りたいという方も多くいらっしゃるかと思います。
マイホームにおける一般的な住み替えの流れは、以下の通りです。

住み替えフローチャート

マイホームの住み替えには「買い先行」と「売り先行」の2つのパターンがあります。

それぞれ具体的に見ていきましょう。

買い先行の場合

買い先行とは新居を購入したあとに、今まで住んでいたマイホームを売却する方法です。
マイホームの引き渡し時期を気にせず新居をじっくり探せるというメリットがある反面、売却価格や時期が決まっていないため、資金計画が狂う可能性があります。

【買い先行の流れ】
①住み替えの理由や全体のプランなど、知りたい情報を明確にするため、ローンの残高や預貯金をチェックする
②マイホームを査定に出す
③新居にどのくらいの費用をかけられるのかを算出する
④新居の購入とマイホームの売却時期を決め、住み替えのすすめ方を決める
⑤新居を購入するために売買契約を締結する
⑥マイホームを売却するための媒介契約を仲介業者と締結する
⑦売りに出すための準備として、売り出し価格の決定や広告などをおこなう
⑧購入希望者の内覧（このタイミングでマイホームの掃除や、値引き交渉にも対応する）
⑨買い主と売買契約を締結する

⑩引き渡し時期の調整や売却金の受取、鍵の引き渡しをおこない決済を済ませる

売り先行の場合

売り先行とは、先にマイホームを売却し、後から住み替え先の新居を購入する方法です。
売却金額をもとに新居を選べるので、資金計画が狂いにくく、余裕のある新居探しができます。
その一方で、すぐに購入希望者が出た際は急いで新居を購入しなければならないのが、売り先行のデメリットでしょう。

【売り先行の流れ】
①住み替えの理由や全体のプランなど、知りたい情報を明確にするため、ローンの残高や預貯金をチェックする
②マイホームを査定に出す
③新居にどのくらいの費用をかけられるのかを算出する
④新居の購入とマイホームの売却時期を決め、住み替えのすすめ方を決める
⑤売却活動をするため、依頼する不動産会社を選ぶ
⑥売りに出すための準備として、売り出し価格の決定や広告などをおこなう
⑦購入希望者の内覧（このタイミングでマイホームの掃除や、値引き交渉にも対応する）
⑧買い主と売買契約を締結する
⑨引き渡し時期の調整や売却金の受取、鍵の引き渡しをおこない決済を済ませる

マイホームの住み替えで知りたい手続きの流れですが、売り先行の場合、買い先行の流れとは少し異なるので注意してくださいね。

マイホームの住み替えで知りたい住み替える理由

マイホームの住み替えで、多くの方が知りたいのが「住み替える理由」ではないでしょうか？
みなさんがどのような理由で住み替えをおこなうのか、見ていきましょう。

ライフスタイルの変化

住み替えの理由で断トツに多いのが、「ライフスタイルの変化」です。
結婚を機にマイホームを購入したが、出産で子どもが増えて住み替えをおこなうケースが多いです。
「下の子どもが生まれた」「部屋が狭くなった」という理由で、新しい家を探す方も多くいます。
子どもが独立し、夫婦二人になってからコンパクトな住まいを求めようと住み替えする方もいるでしょう。
反対に親と同居するために今よりもっと広い家に住もうと住み替える方もいて、ライフスタイルの変化は、住み替え理由の大半を占めていると言っても過言ではありません。
老後に向けて、3階建てから生活導線の楽な2階建てに住むというのも住み替えの理由の1つです。

家の老朽化

住み替えする理由で、「家の老朽化」も挙げられます。
築年数が経過すればするほど老朽化がすすみ、数十年後にはメンテナンスやリフォームが必要になるでしょう。
「リフォームするより思い切って住み替えを」と考える方も多いです。

家自体への不満

「家自体の不満」とは、間取りや使い勝手の悪さのことです。
使い勝手の悪さは購入前にできれば知りたいですが、住んでみてはじめて分かることもあります。
使いにくい間取りや、キッチンやお風呂場などの水回りの使い勝手の悪さなどを理由に、マイホームの住み替えを検討する方も多いでしょう。
家族の人数が変わったことにより、「もっと広いキッチンがいい」「トイレが2つほしい」「リビングが手狭」などといったことも理由の1つです。

周辺環境への不満

騒音や日当たりの悪さ、ご近所トラブルなど周辺環境の不満も住み替えの理由です。
家自体の不満と同様、周辺環境も購入前に知りたい部分ですが、住み始めてから家の前に新しく建物が建ち、日当たりが悪くなってしまったというケースもあります。
またご近所トラブルも住み替え理由として挙げられます。
ゴミ問題やペットや楽器の音など、ご近所同士でのトラブルは意外に多いもの。
一生付き合っていかなければならないご近所さんとトラブルになると、その場所に住み続けるのは難しいですよね。
トラブルが解決しないため、やむを得ず住み替える方も実は多いのです。
このように住み替えの理由はさまざまで、今より良い環境を求めて引っ越しをする方が多いことが分かります。

マイホームの住み替えで知りたい節税方法

マイホームの住み替えには家の売却と家の購入のそれぞれに税金が発生するため、節税対策を知りたいという方も多いでしょう。
住み替え時には控除や軽減ができる特例が用意されており、節税対策を実践できますので、代表的なものを3つご紹介します。

3,000万円の特別控除

3,000万円の特別控除とは、住み替えにともなってマイホームを売却した際、発生した売却利益から3,000万円を控除できる制度です。
簡単に言うと「売却利益が3,000万円以内なら課税しません」という節税制度で、住み替えによる税金負担を軽減できます。

3,000万円の控除を適用するための条件は、以下の通りです。
●居住用に利用していた家（マイホーム）であること
●住まなくなった日から３年目の年末までに売却すること
●売却した年の前年または前々年に同じ3000万円控除などを適用していないこと

●買い手と売り手が親子や夫婦など特別な関係にないこと

軽減税率の特例

軽減税率の特例とは、マイホームの所有期間が10年を超える際に、税率を通常よりも低くできる制度です。本来の譲渡所得税の税率は20～39％ですが、軽減税率を適用すると、6,000万円までの部分にかかる税率が14％になります。

なお、軽減税率の特例は前述の3000万円の特別控除と併用が可能です。

軽減税率の特例を適用するための条件は、以下の通りです。

●売却した年の1月1日の時点で所有期間が10年を超えていること

●自分が住んでいる住宅または済まなくなってから3年目の12月31日までの売却であること

●売却した年の前年または前々年に3000万円特別控除や繰越控除の特例を受けていないこと

住宅ローン控除

住宅ローン控除とは、住宅ローンを使って新居を購入すると、年末のローン残高の0.7％を所得税（一部、翌年の住民税）から最大13年間控除できる制度です。

自分自身が居住するための住宅（マイホーム）であることや床面積が50平米以上（※一部例外あり）などが条件になりますが、所得税の控除が13年間適用されるのは大きいですよね。
なお、住宅ローン控除は3,000万円の特別控除と併用はできません。
そのため住み替えの条件を考えて、節税効果の高い方を選んでください。
このようにマイホームの住み替えにはさまざまな控除があるため、条件が合えば上手に節税することが可能です。

またそれぞれの控除を受けるためには確定申告が必要となりますのでご注意ください。

まとめ

この記事では住み替えを検討している方向けに、マイホームの住み替えをテーマに、手続きの流れや手放す理由、おすすめの節税方法など知りたい内容をそれぞれご紹介しました。
「マイホームを購入したら引っ越せない」というイメージがありますが、最近ではライフスタイルの変化などを理由に、住み替えをする方が増えています。
特例を活用した節税対策を取り入れ、満足のいく住み替えをおこなってください。

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