「ちょっと前にテレビで口約束でも契約は成立するって聞いたんだけど、これってホントなの？」
こんにちは。1940年創業、台東区・荒川区で地域愛着の城北商事不動産部です。
不動産には様々な法律が関わってきます。
その中でも今回は、不動産の契約はどの時点で成立するのか？ということについて紹介します。
お客様にとっては実際の不動産取引ではあまり必要ない情報かもしれませんが、一つの豆知識として解説いたします。
民法では、売買契約は当事者の口頭による合意だけで成立するとされており、必ずしも書面（契約書）の作成は必要ではありません（民法555条）。賃貸借契約も同様です。
実際に、宅建業者が関与せずに「知り合いに貸すだけだから」という理由で、個人同士で建物賃貸借契約や借地契約、駐車場賃貸借契約などで契約書がないまま物件が引き渡されて家賃や地代も支払われているということもあります。
ただし、このようなケースでは当然入居中の修繕や退去時のルールについて曖昧なままになってしまっているため、後々トラブルになるケースも多いです。
（民法第555条）
売買は、当事者の一方がある財産権を相手方に移転することを約し、相手方がこれに対してその代金を支払うことを約することによって、その効力を生ずる。
通常、宅地建物の売買契約の場合においては、売買契約書の作成が予定されているのが通常です。ある土地について、売主側と買手側が「3,000万円で売ります」「3,000万円で買います」ということで一致したとしても、土地や建物の売買契約の場合には、代金以外にも協議しなければならないことがあります。例えば、古い家屋がある場合にそれを解体してから引き渡すのか、ローンを利用する場合はローン条項をどうするか、売主は契約不適合（瑕疵担保）責任をどこまで追うことにするのかといったことです。
こういった点については、契約書案を作成する過程で協議を重ねて条件を詰めながらそれを契約書にまとめていく作業をするのが一般的です。いくら代金を3,000万円でするという大枠で合意していたとしても、それ以外の条件で折り合いがつかなければ、契約が成立したと考えるわけにはいきません。当事者としても、売買契約書を取り交わすことを予定している場合は、契約書に署名・捺印したときに契約が成立すると考えていることが多いでしょう。
宅建業者が関与する宅地建物の売買契約や、宅建業者が賃貸借契約の代理・媒介をする場合には、宅建業法第37条の書面交付の義務があり、通常、契約書に宅地建物取引士が記名・押印をすることによってなされていることから、結局のところ、宅地建物の売買契約や宅建業者が賃貸借契約の代理・媒介をする場合には契約書の作成が予定されているともいえます。
したがって、宅建業者が関与する宅地建物の売買契約の場合には、契約書を作成して当事者が署名・押印した時点で契約が成立する（したがって、契約書を取り交わす前はまだ契約は成立していない）と考えるのが、実態に合っているというべきでしょう。※宅建業者が仲介する宅地建物の賃貸借契約においても同様です。
（宅地建物取引業法第37条）
宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換に関し、自ら当事者として契約を締結したときはその相手方に、当事者を代理して契約を締結したときはその相手方及び代理を依頼した者に、その媒介により契約が成立したときは当該契約の各当事者に、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を交付しなければならない。
一 当事者の氏名（法人にあつては、その名称）及び住所
二 当該宅地の所在、地番その他当該宅地を特定するために必要な表示又は当該建物の所在、種類、構造その他当該建物を特定するために必要な表示
二の二 当該建物が既存の建物であるときは、建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項
三 代金又は交換差金の額並びにその支払の時期及び方法
四 宅地又は建物の引渡しの時期
五 移転登記の申請の時期
六 代金及び交換差金以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額並びに当該金銭の授受の時期及び目的
七 契約の解除に関する定めがあるときは、その内容
八 損害賠償額の予定又は違約金に関する定めがあるときは、その内容
九 代金又は交換差金についての金銭の貸借のあつせんに関する定めがある場合においては、当該あつせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置
十 天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容
十一 当該宅地若しくは建物が種類若しくは品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任又は当該責任の履行に関して講ずべき保証保険契約の締結その他の措置についての定めがあるときは、その内容
十二 当該宅地又は建物に係る租税その他の公課の負担に関する定めがあるときは、その内容
２ 宅地建物取引業者は、宅地又は建物の貸借に関し、当事者を代理して契約を締結したときはその相手方及び代理を依頼した者に、その媒介により契約が成立したときは当該契約の各当事者に、次に掲げる事項を記載した書面を交付しなければならない。
一 前項第一号、第二号、第四号、第七号、第八号及び第十号に掲げる事項
二 借賃の額並びにその支払の時期及び方法
三 借賃以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額並びに当該金銭の授受の時期及び目的
３ 宅地建物取引業者は、前二項の規定により交付すべき書面を作成したときは、宅地建物取引士をして、当該書面に記名押印させなければならない。
今回は、不動産の契約はどの時点で成立するのか？ということについて解説しました。
結論としては、民法上は口頭だけでも契約は成立しますが、実務では契約書面を取り交わすのが必須となります。
不動産取引を行うにあたっては、様々な法律が関わってくるため、よく分からない点も多いかと思います。
もちろん実際に法律トラブルに巻き込まれた際には弁護士への相談が必要となりますが、台東区・荒川区での不動産取引については当社でサポート出来ることもありますので、何かご不明な点等がございましたらお気軽にご相談ください。
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