「家を買う際には銀行からローンを組んで買いたいと思っているけど、自分は一体どの位まで借りることが出来るんだろう？」
こんにちは。1940年創業、台東区・荒川区で地域愛着の城北商事不動産部です。
今回は、住宅ローンについてのお話です。
いくら良い物件が見つかったとしても、銀行のローンが下りず結局買えなかったというケースもあります。
自分の住宅ローンの借入可能額を知っておくと購入物件を検討しやすくなりますので、今回は借入可能額を自分で計算する方法を紹介します。
◆返済できる金額の目安
住宅ローンは、年収や年齢などによって、借りられる限度額が決まります。
必ずしも自分が借りたいと希望する金額をそのまま借りられるわけではありません。
住宅金融支援機構がバックアップするフラット35では、借り入れる人の年収が400万円未満の場合は年間返済額が年収の30％以下、年収400万円以上の場合は年収の35％以下になる金額までしか借り入れが出来ません。
たとえば、年収が800万円の人の場合、年間に返済できる限度額は、800万円×35％＝280万円となるので、毎月の返済限度額は280万円÷12ヶ月＝約23万円となります。
民間の住宅ローンの場合には、金融機関によって詳細は異なりますが、やはり年収に応じて年間のローン返済額の占める割合の限度額を決めております。
たとえば、年収300万円未満では25％以下、300万円以上400万円未満では30％、400万円以上では35％となるように金融機関ごとに決まっています。
なお、毎月の返済限度額には住宅ローン以外のローンの返済額も含まれるので、カードローンや自動車ローンなどがある場合は注意が必要です。
◆借入可能額を計算する方法
毎月の返済限度額が分かったら、そこから借入可能額を求めることが出来ます。
たとえば、年収500万円の場合、年収から求めた毎月の返済限度額は約14.6万円となります。
したがって、金利2％、返済期間35年の場合には下記の図より「14.6万円÷3312円×100万円」より、約4,400万円まで借入が可能となります。
年収800万円の場合には、7,000万円以上の借入が出来ることになります。
ただし、民間の住宅ローンの場合、審査については、実際の融資金利が2.5％でも、返済額のチェックは3％で行うなど、厳しい条件で行っている場合が多いです。
また、返済期間は「金融期間が設定している最終返済時年齢－実際の年齢」と「35年」の短い方が最長となります。
◆借入可能金額を増やす方法
住宅ローンの借入額が希望金額に足りない場合は、諦める前に下記の方法が出来ないか検討されるのも一つの手です。
■親子リレーローンを利用する
フラット35の親子リレー返済の場合、親が申込者、子が後継者となって住宅ローンを借りると、親の年齢にかかわらず、子の年齢で返済期間を計算できるので、長期の借入が可能となります。
また、親が70歳未満の場合には、団体信用生命保険に加入が出でき、万が一、満80歳までに親が亡くなると残りのローンが弁済され、子にローンが残りません。
■夫婦や親子のペアローンを利用する
夫婦や親子で、いずれにも収入がある場合には、それぞれの収入に応じて住宅ローンを借りることが出来ます。
1人だけの場合よりも、多額の借入が可能となるうえ、要件を満たせば、それぞれが住宅ローン控除を受けられます。
■収入合算ローンを利用する
収入合算ローンとは、世帯主の収入に配偶者の収入を加算して、収入額をアップさせて住宅ローンを借りる方法です。
合算については、配偶者の年収の全額を加算出来る場合、半額のみ加算出来る場合など、金融機関によって異なりますが、フラット35の場合には全額合算が出来ます。
■フラット50を利用する
長期優良住宅の認定を受けた住宅であれば、借入期間を最長50年とするフラット50を利用する方法もあります。
フラット50は、年収に占める年間返済額の割合はフラット35と同じなので、フラット35よりも多額の借入が可能となります。ただし、取り扱う金融機関が限られているうえ、借入金額も6千万以下で、建設費または購入価額の60％までしか借り入れが出来ません。
親子や夫婦など、それぞれが収入に応じて住宅ローンを借りる場合には、それぞれが住宅ローン控除を受けることが出来ます。
また、ペアローンではなく収入合算ローンを利用する場合でも、連帯債務者となれば収入合算者も住宅ローン控除が受けられるので、収入合算者は、連帯保証人ではなく連帯債務者になるとよいと思います。
◆まとめ
住宅ローンの借入可能額は、年収や年齢、他の借入状況などによって決まります。
住宅の購入を検討されている方は、あらかじめ自分の借入可能額を知ってから物件を探した方がスムーズに進められるでしょう。
また、借入可能額をできるだけ大きくするためには、親子リレーローンやペアローン、収入合算ローンを利用するという方法もあります。
ただし「借り入れできる金額」と「きちんと返済できる借入額」は別なので注意が必要です。
そのため、毎月の返済額がいくらになるかシミュレーションし、きちんと返済できそうかイメージしておくことが重要です。
1940年創業、台東区・荒川区で地域密着
