「不動産って高い買い物だし絶対に失敗したくない。もちろん慎重に判断して買うのが大事なのは分かるけど、もし売買契約を結んだ後に契約を解除(キャンセル)したくなったら出来るの？」
こんにちは。1940年創業、台東区・荒川区で地域愛着の城北商事不動産部です。
今回は、不動産売買契約の解除の方法や注意点について解説していきます。
あらかじめ知っておくことで、不動産の取引も安心して出来るのではないかと思いますので、一つの知識として覚えておいてください。
◆売買契約の解除はどういう時に出来るのか？
売買契約を締結すると法的拘束力が発生しますので、無制限に契約を解除することは出来ません。
ただし、相手方や物件に特段の事情がある場合や自己都合の場合はペナルティを支払うことで解除することができるようになります。
それでは具体的に見ていきましょう。
まずは自己都合の場合。
不動産売買契約を結ぶ際には、買主が売主に代金の1割程度を手付金として支払うことが一般的です。
不動産の売買契約を締結する際は、この手付金の種類は原則として「解除手付」になっており、買主は売主に対して交付した手付金を放棄して、売主は買主に手付金の倍額を返還して、それぞれ契約を解除することができます。
ただし、解約手付による契約の解除は「相手方が履行に着手するまで」の間であれば可能とされており、相手方が契約に定められた事項を実行していれば、手付金を支払ったとしても契約解除は出来ません。
なお、手付解除期限が過ぎてしまった場合には、違約金を支払うことによって契約を解除することができます。
続いて、特別な事情がある場合。
売主、買主の責任によらない地震や火事等により、住宅の引渡しができなくなってしまった時は契約解除ができます。
この場合には、売主は買主から受領した手付金等を全額返還することになります。
また、売主・買主のいずれかが契約違反を行った場合には、一定期間を設けて催告を行い、それでも応じない場合には、売買契約を解除することが出来ます。
なお、宅地として購入した土地に家が建たないなど、物件に瑕疵（キズや欠点）があり、契約の目的が達成できない場合は、買主は契約を解除することができます。
その他、住宅ローンを組んで住宅を購入する場合には、通常ローン特約が付いており、あらかじめ決められた期日までに金融機関等から融資が下りなかったときには、売買契約を解除することが出来ます。この場合には、違約金の支払い義務はなく、手付金も全額返還されます。
【売買契約の解除方法まとめ】
①手付放棄による契約解除
・売買契約成立後、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主は売主に交付した手付金を放棄して、売主は買主に手付金の倍額を返還して、それぞれ契約を解除できます。
・手付解除の期限が過ぎてから解除する場合には、違約金の支払いが必要となります。
②危険負担（天災地変など誰の責任でもない出来事によって対象不動産が滅失した場合）に伴う契約解除
・売買契約締結後、売主から買主に引き渡しされる前に、売主、買主の責任によらない地震や火災等により対象不動産の引渡しが出来なくなってしまったときには、売主、買主は売買契約を解除できます。
・この場合には、違約金の支払い義務は発生しないですが、売主は買主から受領した手付金等を全額返還しなければならなくなります。
③契約違反による契約解除
・売主、買主の一方が契約違反を行った場合（例：買主が代金を支払ったにもかかわらず、売主が物件の移転登記・引渡しをしないような場合）には、一定の催告期間を設けたうえで売買契約の解除ができます。
・なお、契約違反者に対しては、契約の解除による損害の賠償を請求することができます。
④契約不適合責任（契約の内容に適合していない場合）による契約解除
・宅地として購入した土地に家が建たないなど、物件に瑕疵があり、契約の目的が達成できない場合は、買主は契約を解除することができます。
・契約不適合責任には、解除権の他に、追完請求（改めて完全な給付を請求できる権利）、代金減額請求、損害賠償請求といった権利もあります。
⑤ローン特約条項による契約解除
・住宅ローンを組んで購入する場合、あらかじめ決められた期日までに融資が下りなかったときには、買主は期日内に限り売買契約の解除をすることができます。
・この場合、違約金の支払い義務はなく、手付金は返還されます。
◆契約解除の仕組みを理解して安全な不動産取引を
今回は、不動産売買契約の解除方法や注意点について見てきました。
不動産売買の契約解除は売主・買主のどちらからでも可能ですが、無条件に行えるものではなく、一定の要件を満たす必要があります。
また自己都合で契約を解除する場合は、手付金の放棄などペナルティが発生しますので注意してください。
住宅購入では売買契約は必ずする事になりますが、契約解除の事も知っておいた方が何かあった際には役に立つのではないでしょうか。
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