「戸建てを探していたら販売図面に”要セットバック”という注意書きがあった。これってどういう意味なの？」
こんにちは。1940年創業、台東区・荒川区で地域愛着の城北商事不動産部です。
戸建てや土地を購入する際には、前面道路の確認が必要となります。
よく分からずに急いで契約してしまうと、将来想定していた家が建てられないということにもなりかねません。
そこで今回は、セットバックとは何かという基本的な知識と、具体例を挙げて解説します。
◆セットバックとは？
セットバックとは「後退」という意味で、不動産業界では建物を建てる際に土地と道路の境界線を一定のルールに従って後退させることをセットバックと言います。
建築基準法で家を建てるための土地には接道義務が決められており、”4m幅以上の道路に2m以上接していなければならない”と定められています。
これは道路が狭くて消防車が入れないなど、防災面で弊害が生まれてしまうのを防ぐ目的があります。
しかし、古くからの市街地などには幅が4ｍに満たない道路が数多く存在します。（台東区や荒川区の下町エリアでは狭い路地が多いのでイメージしやすいかと思います。）
そこで今すぐは無理だとしても、将来建て替えるときに土地を後退することで道幅を確保しましょうという制度です。
◆セットバックは何ｍしないといけないの？
道路の向かい側が宅地の場合は、道路の中心線から2ｍの位置まで敷地を後退させなければなりません。道路の両側の敷地でそれぞれ後退することによって将来的に4ｍの道幅を確保しようとしています。
また、道路を挟んで向かい側が川や崖地などの場合には、向かい側の道路境界線から4ｍの位置までセットバックをする必要があります。
なお、既存の道路中心線から2ｍの位置が敷地と道路の境界線とみなされるため、セットバックした部分の土地は、たとえ個人の所有のままであっても建ぺい率や容積率を算定する際の敷地面積には含まれません。
セットバックによって有効な敷地面積が大きく変わることもあり、建築できる面積にも大きく影響がでる場合がありますので注意が必要です。
◆セットバックの具体例～家が狭くなる！？～
仮に上記のような土地で建替えをする場合、セットバックがなければ、建ぺい率50％・容積率100％ですので、最大1階40㎡・2階40㎡、合計延べ床面積80㎡の家が建ちます。
しかし今回は、セットバック面積が7㎡含まれてるため、建築できる有効敷地面積は約73㎡という事になり、最大1階36.5㎡・2階36.5㎡の合計延床面積73㎡までの家しか建てることが出来ません。
73㎡の建物しか建てられないのであれば、この土地を買わなかったのに・・・という事にならないように注意が必要です。
また、セットバック部分は道路とみなされるため、その部分に建物はもちろんの事、塀や門などを立てることは出来ず、玄関のドアを開けたときにドアがセットバック部分へはみ出るような設計も認められません。
◆建て替え時に影響が出るのでチェックを忘れずに
今回はセットバックとはどういう意味かという不動産用語の解説をしました。
前面道路の幅員が4ｍ未満の場合には、将来建て替えた場合、既存の建物と同等の広さの建物が建てられない恐れがありますので、購入前にチェックが必要です。
中古物件を購入して今すぐには支障がなくても、将来建て替えするとき、あるいは売却するときに影響が出ます。
前面道路が狭い場合は、セットバック面積を敷地面積から引いてみてどのぐらいの建物が建てられるのかを逆算してみましょう。
将来の土地の資産価値にも影響が出ますので注意したいところです。
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