「もしかして、この物件って建ぺい率オーバーじゃない？」
こんにちは。1940年創業、台東区・荒川区で地域愛着の城北商事不動産部です。
この日本で法令に違反している物件なんて、ほとんどないでしょと思っている方も多いと思います。
しかし現在売りに出ている中古物件には法令違反のものは予想以上に沢山あります。
そこで今回は、戸建て住宅の”建ぺい率・容積率オーバーあるある”をまとめてみました。
◆”建ぺい率・容積率オーバーあるある”をまとめました
◎地下車庫の容積率緩和措置を受けていると思われるが、検査済証が無い為確証がない。
◎建築確認申請の図面、工事完了後の検査時点では「吹き抜け」だったが、その後、二階の床（＝1階に天井も貼って）を貼って居室としている。
◎上記同様、完了検査までは小屋裏収納（天井高1.4ｍ）だったが、その後、小屋裏収納の天井を外して居室として使用している。
◎上記同様、完了検査まではインナーガレージだったが、その後、壁や床を貼って居室として使用している。
◎所有者が容積率のことを知らず、また施工業者からの注意喚起もなく増築をしてしまい、容積率が超過してしまった。
◆建ぺい率・容積率オーバー物件の注意点
では、このような法令違反の戸建てを買う時には具体的にどういった点を気を付けるべきでしょうか？
ずばり、建ぺい率・容積率オーバーの物件は住宅ローンがつきずらいです。
現金で買うことが前提となってしまうので買い手が限られることになり（＝需要が少ない）、通常の物件相場よりも安い値段で市場にでることになります。
もともと現金購入前提で建替えるつもりがないとしても“安く買えて良かった”と思うのは早計です。
なぜなら、わざわざ建ぺい率・容積率をオーバーして作っているのには理由があることが多いからです。
例えば、その地域の容積率が80％で、自分が持っている土地の面積が80㎡だとします。
遵法して建てると延床面積64㎡になってしまいます。
これだと、家族で住むには狭いので、前述のような方法で住空間を増やす訳です。
将来ご自身が売却を考えた時には、その建物は築50年になっているかもしれません。
それを購入する買い手は恐らく、“建替えると64㎡かぁ。せっかく戸建てなのに狭すぎるなぁ…”と敬遠され、買い手が限られることとなり、資産価値を大幅に下げることにもつながりかねません。
せっかくお住まいを選ぶのであれば、将来においても流動性の高い物件を選択するようにしましょう。
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④住宅ローン減税の対象可否
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⑦土地の資産性について判定（戸建て）
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