老後の資金確保や本業とは別の収入を得たい方は、不動産の賃貸経営を視野に入れている方もいらっしゃるでしょう。
不動産経営において重要なのは、利益・収益ですよね。
この利益や収益がどれくらいであるかを計算する方法のひとつとして「ネットオペレーティングインカム（NOI）」といった指標を用いることをご存じですか？
そこで今回は、NOIの概要と、NOIの必要性、物件例を用いたNOIのシミュレーション方法について紹介します。
NOIは、プロの不動産経営者や投資家にとって重要な数値ですが、一般の不動産経営者も重要視したい数値のひとつです。
ここからは、ネットオペレーティングインカム（NOI）の意味と、その言葉が示す具体的な数値について解説します。
＜ネットオペレーティングインカムの言葉の意味と成り立ち＞
ネットオペレーティングインカムを日本語で分解すると、
・Net：(穴の開いた網状の)ネットの意味であり「なにかを引っかける」ことを指す
・Operating：操作する・運営する
・Income：収入の意味
であり、Operating Income(オペレーティングインカム)では、運営から発生した収入の意味であり、不動産用語として使用される時は「不動産の運営から発生した収入」となります。
さらに、Net(ネット)を付けてネットオペレーティングインカムとすると、網に引っかかったあと最終的に手元に残った収入となるのです。
＜最終的に手元に残った収入＝純収益のこと＞
純収益とは、年間の賃貸収入から、
・固定資産税
・都市計画税
・損害保険料
・募集費用
・管理費
これらの諸経費を控除した残額であり、減価償却費・所得税・ローン返済額以外の純収入を意味します。
NOIは満室賃料から空室期間の損失や運営費などを差し引いた手取り収入であり、不動産物件の収入を計るために重要な数値です。
不動産経営者や投資家にとって、検討している物件がよい投資先であるかを判断する際にNOIを参考にします。
NOIは、購入済みの物件においても賃料を上げてキャッシュフローを増やすかなどを判断する時などにも使用され、物件同士のNOIを比較することにも使用されています。
＜表面利回りではなくNOIを参考にする理由＞
一般的に不動産物件の投資において収入を計る際に用いられているのが「満室賃料」であり、これは投資用物件が満室になった場合の想定賃料を指します。
不動産物件の収益力を計る時は、満室賃料を不動産価格で割った「表面利回り」を参考にすることがほとんどでした。
住宅の供給が追い付かない時代であれば満室賃料をもとにした表面利回りでの評価でよかったのですが、昨今では物件の満室状態をキープすることが難しいといった現状にあります。
しかし、賃貸経営における空室・コスト増大により、これらの数値では、不動産物件の本当の価値・実力を判断することが困難であり、指標としてNOIが使われるようになったのです。
NOIの具体的な計算・シミュレーション方法はこの記事の終盤でお話しますが、この数字は不動産投資における、さまざまな情報を掴むために使用されるのが一般的です。
ここでは、NOI把握することにより、どのような役に立つのかを解説します。
＜NOI率・NOI利回りを知れば利益把握・経営状況がわかる＞
NOIは、年間賃貸収入から諸経費を控除した純収入であり毎年計算するものです。
NOI利回りとは実質利回りを意味し、これが変動することにより、不動産物件の経営状況がわかります。
NOI率は、空室があった場合の賃料未収入分と運営諸経費を控除した収入の割合なので、物件の価値をより現実的な数値で示せるでしょう。
もし、昨年のNOI率が低下しているのであれば、
・空室増加により損失があった
・修繕や営業による経費が増加した
といったことが想定できますね。
＜NOIは融資者も参考にしている＞
NOIは不動産経営者や投資家だけではなく、融資者にとっても重要で関心のある数値のひとつです。
不動産投資家へのローン承認を決定する要素を持ち、融資者は物件のNOIをもとに、所有者がローンを支払える力を持っているか判断する材料となります。
融資者は、物件の評価額を決定する際に投資家の信用リスクや経歴ではなく、NOIを参考にリスク産出をしています。
＜NOI利回りを活用する時の注意点＞
NOIは不動産経営者や融資者にとって参考になる指標ではありますが、活用する際には、NOI利回りを産出する時のデータを調べておきましょう。
計算する時に用いる、1年間の空室率・満室家賃収入などの実績は、物件所有者から得られますが、新築物件の場合は実績がないため、あくまで想定の数値となります。
1年間の管理・維持の経費にかかる項目は多く、調べるには時間と手間が必要です。
そして、物件の修繕費用はその年で大きく変動する可能性があり、NOI利回りは実質ではあるものの、想定の要素も含まれていることを覚えておかなければなりません。
投資物件を検討する際には、NOI利回り・NOI率だけではなく、あらゆる視点から総合的に判断をしていきましょう。
ここからは物件例の数字をもとに、実際にNOI利回りをシミュレーションしてみます。
計算方法を知り実際に計算をしてみると、不動産投資においての重要な材料となります。
NOIの計算は、計算をする人によって若干の差があり、これは一例として計算することを念頭において、参考にしてみてくださいね。
＜NOI利回り・NOI率の計算方法＞
ここでは、NOIを計算するための2つの計算式を紹介します。
NOIを計算するためには、投資物件の4つの費用を把握しておきましょう。
・投資総額(物件価格+諸費用)
・満室時の年間賃料収入
・諸経費
・減価償却費
■NOI利回りの計算方法
(満室時年間賃料収入-諸経費)÷投資総額×100
■NOI率の計算方法
100%-(空室率%+運営諸経費率%)
＜NOIをシミュレーションしてみる＞
ここからは、架空の物件の例をもとに、NOI利回り・NOI率をシミュレーションしてみましょう。
【物件例】
・投資総額(物件価格+諸費用)：9,000万円
・満室時の年間賃料収入：750万円
・諸経費250万円
・減価償却費：900万円
この物件の場合のNOI利回りを計算すると、
■(750万円-250万円)÷9,000万円×100＝約5.5%
といった結果になります。
これまでに用いられていた表面利回りを計算すると、750万円÷9,000万円×100で、約8.3%。
この数値は諸経費を考慮していないので、8.3%といった数字が悪くない数字に思えるかもしれませんが、諸経費を考慮したNOI利回りは約5.5%であり、約2.8%もの差が発生していました。
また、年間賃料収入に空室率を考慮した場合はNOI率を計算することができます。
たとえば空室率が7%、年間賃料収入に対する運営諸経費が30%であれば、
■100%-(空室率7%+運営諸経費率30%)＝64%
このような計算ができ、NOI率64%になり、物件の価値と現状をよりリアルな数字として把握できるでしょう。
＜NOI利回りの改善方法＞
NOI利回りを改善する方法には、物件の家賃収入を増やすことと、運営諸経費を軽減する2つがあります。
物件の家賃を増やすためには、家賃の引き上げ、できるだけ長く入居してもらうことなどであり、不動産会社との相談や、入居者への満足度を高めていく必要があるでしょう。
そして、運営諸経費を軽減するためには、管理委託手数料や入居募集費用など、管理や入退去にまつわる費用を減らすといった方法があります。
管理委託手数料は、複数の管理会社に相談して、より手数料が安い会社への委託を依頼するとよいでしょう。
入居募集費用の軽減のためには、退去から入居までの期間をできるだけ短くして、入居募集の広告費を抑えるといった方法が挙げられます。
不動産の経営にあたってNOIは、現状を把握するための重要な数値のひとつです。
これまでの表面利回り以上にシビアな数字を見ると、より経費の削減などの対策を検討していくことになるはずです。
