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不動産売却に必要な「物件調査」とは?調査内容と流れもご紹介

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不動産売却に必要な「物件調査」とは?調査内容と流れもご紹介

カテゴリ:不動産売却(売りたい)

不動産売却でおこなう物件調査とは?種類と流れもご紹介

不動産を売却する際は、不動産の基本情報からインフラ整備、市場動向など多くの調査が必要になってきます。
これらを調査することを物件調査と呼び、売り出し価格を設定するときや売却戦略を練る際に重要な役割を果たします。
そこで不動産売却をご検討中の方に、物件調査とは何かや不動産の種類によって調査が異なること、また物件調査の流れについてご紹介します。

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不動産売却時におこなう「物件調査」とは?

不動産売却時におこなう物件調査とは

不動産売却時には、不動産の価値を査定してもらうことが必要です。
不動産会社は、適正な価格を算出するために訪問調査をおこないますが、それとは別に物件調査の結果に基づいて総合的に判断して売却価格を定めていきます。
物件調査には以下の6種類の調査があります。

●現地調査
●法務局調査
●役所調査
●インフラ施設の調査
●市場調査
●取引事例調査


上記の物件調査についてそれぞれ順を追って解説します。

①現地調査

1つ目は不動産会社が現地に出向いておこなう現地調査です。
具体的には、建物の配置や隣地との境界、接道、交通機関や施設の利便性について確認します。
現在はインターネットにより簡単に情報を得ることができますが、実際に現地で目視し正しい情報を確認していきます。

②法務局調査

2つ目は登記事項の確認など法務局でおこなわれる調査です。
登記簿謄本や地積測量図、土地の図面など不動産に関する資料を確認します。
法務局調査により、現在の所有者は誰なのか、共有名義や抵当権が設定されているかなどを確認していきます。
なお、登記簿謄本に記載されている所有者のみが不動産売却が可能です。

③役所調査

3つ目は役所内でおこなわれる調査です。
建築基準法・都市計画法の制限の有無や道路調査などがおこなわれます。
役所調査は、将来リフォームをおこなうことができるのかなど、売却活動をおこなううえでの参考資料にもなります。

④インフラ整備の調査

4つ目は電気・ガス・水道などのインフラ整備の調査です。
生活するうえで欠かせないインフラ整備は、物件調査のなかでも重要となります。
なぜなら、インフラ整備がおこなわれていない不動産は売却できる可能性が低いため、何かしらの対処が必要になるからです。
たとえば「いつまでに整備する」という条件で売り出す必要があります。
また、その際は売主側が費用を負担する可能性が高くなります。

⑤市場調査

5つ目は、市場の動向の調査です。
不動産価格は立地や需要によっても価格が上下します。
そのため、近隣物件の価格や値下げ幅などを確認して、適正な価格を設定します。

⑥取引事例調査

6つ目は、過去の取引事例の調査です。
似たような物件が売却された過去の事例を調べ、売り出し価格を決めるときの参考にします。

物件調査の「調査内容」は売却する不動産の種類によって異なる!

売却時の物件調査は不動産の種類により調査内容が異なる

不動産売却時に不動産会社がおこなう事前調査は、マンション・土地・一戸建てといった不動産の種類によって調査する内容が異なります。
ここでは、マンションやアパートなどの集合住宅の場合と、土地・一戸建ての場合に分けて調査内容をご説明します。

マンションなどの集合住宅の調査内容

マンションやアパートなどの集合住宅の場合は、部屋の状態以外にも以下のような内容が調査されます。

●ポスト・廊下・駐輪場などの共用スペース
●規約や管理会社
●バリアフリー環境
●ゴミ収集場所やルールについて
●付帯設備


上記の調査内容は集合住宅特有のものであり、競合物件などと差別化を図ることや誤った情報を防ぐためにも必要になります。

土地・一戸建ての調査内容

一方で、土地を含む一戸建ての場合は以下の内容が調査されます。

●境界線の確認
●接道状況
●リフォーム状況
●建付けや雨漏り
●近隣の建物の状況
●埋没物


一戸建ての場合は、まずはどのような構造で建築されたのかを調べるところからはじめます。
また、道路の接し方も税金などへ影響してくるため、接道関係についても事前に調査をおこないます。
一方で、築年数が経過している不動産は、解体して更地にする可能性があります。
そのため建物ではなく「土地」をメインとして調査されるケースが多いでしょう。
また、土地が海・川に近いといった場合は、ハザードマップの調査も重視されます。
洪水の氾濫や液状化などの自然災害による影響は、不動産売却において重要なポイントとなるからです。
ここまで、不動産の種類別に調査内容をご説明したとおり、土地や一戸建ての場合は境界線の確認が重視されますが、マンションなどの集合住宅ではほとんど重視されません。
一方で、マンションの場合は管理規約などの確認をおこなう必要があります。
このように、不動産の種類によって調査内容が大きく異なるため注意が必要です。

不動産売却時の物件調査の「流れ」とは?

不動産売却時の物件調査の流れとは

不動産売却時の物件調査の流れはおおまかに以下の流れで進みます。

●売主からの聞き取り調査
●必要に応じた物件調査

流れ1:売主からの聞き取り調査

物件調査をおこなうにあたって、まずは売主からの聞き取り調査からはじめます。
具体的には、以下のことを聞き取り調査されます。

①不動産の基本情報
不動産の種別や使用状況、また土地面積などの基本情報について聞き取り調査されます。

②住宅ローン残高
住宅ローンの借入残高があれば、残高が確認できる「返済予定表」などを見て残債を把握します。
さらに住宅ローンを利用している場合は、抵当権が設定されている可能性があるため、不動産売却前には住宅ローンを完済し、抵当権の抹消手続きをおこなわなければなりません。
抵当権の抹消手続きをおこなわなければ、不動産売却ができなくなる可能性があるため注意が必要です。

③税金などの滞納の有無
税金・マンションの管理費などを滞納していないか、未払金について確認します。

④相続人の存在
引き渡しまでに売主に万が一のことがあった場合に備えて、成年後見人の必要性や相続人の存在などを確認しておきます。

⑤収益金の確認
賃貸物件の家賃や共益費、電柱借地料など、引き渡し時に清算対象となる収益金を確認します。

⑥付帯設備や物件状況確認書の確認
付帯設備や物件状況確認書の内容を前もって確認しておきます。

流れ2:必要に応じた物件調査

売主への聞き取り調査が終われば、前述のとおり必要に応じて「現地調査」「法務局調査」「役所調査」「インフラ整備の調査」「市場調査」「取引事例調査」などがおこなわれます。
また、物件調査をおこなう前に質問などがあれば準備しておき、スムーズに物件調査をおこなえるようにしておくと良いでしょう。

物件調査は不動産売却において必要なプロセス

物件調査では、聞き取りから現地調査をおこなうので、できるだけ高く売却するためにアピールできる場面でもあります。
たとえば、インスペクションをおこなっている場合は、買主は安心して購入できるため早期に売却できる可能性が高くなります。
そのほかにもアピールしたいポイントなどがあれば事前に伝えておくことも大切です。
また、気になる点や相談したいことがある場合も、聞き取り調査や現地調査の際に確認しておくとスムーズに売却できるでしょう。

まとめ

不動産売却時の物件調査とは何か、また不動産の種類によって調査内容が異なることや流れについてご紹介しました。
物件調査は、売却価格を適正に設定するためにも、とても重要な調査です。
そのため、あらかじめ物件調査の流れなどを把握しておくことをおすすめします。
また、住宅ローンの残債があり抵当権が設定してある場合は、必ず抵当権抹消手続きをおこなっておくことも大切です。


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