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ローンが残っている状態で不動産売却をする方法を解説

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ローンが残っている状態で不動産売却をする方法を解説

カテゴリ:不動産売却(売りたい)

ローン残債がある状態で不動産売却をする方法を解説

不動産を購入した方のなかには、「ローンがまだ残っているけど不動産を売却したい」と考えている方も多いと思います。
実際、ローン残債がある状態でも売却は可能ですが、売却するにはしっかりとした手順を踏まなければなりません。
この記事では、ローンの残債がある状態で不動産売却をする方法と、売却する場合に重要な抵当権について解説しますので、不動産の売却を検討している方はぜひ参考にしてください。

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不動産売却で重要な抵当権とは?

不動産売却で重要な抵当権とは?

ローン残債がある不動産を売却する場合、抵当権は非常に重要なポイントとなってきます。
ここでは、抵当権について解説しますのでしっかり確認していきましょう。

抵当権とは

抵当権とは、金融機関などが融資をおこなう際に、住宅や土地などを担保として設定する権利のことです。
融資をおこなう側は、担保なしに融資をした場合は債権回収できないリスクを負うことになるので、購入した住宅などを担保に取ります。
そして、抵当権が設定された資産は、返済がおこなわれなくなったときに売却され、その売却益が住宅ローンの返済に当てられます。
また、この抵当権は住宅ローンの返済が終わるまで消えることはありません。

抵当権があると不動産は売却できない

住宅ローンを利用して不動産を購入する場合、抵当権を設定しているケースがほとんどであり、抵当権がある限りは売却することができません。
そのため、不動産を売却する際は住宅ローンを完済し、抵当権の抹消をおこなう必要があります。
抵当権は、住宅ローンを完済すると解除されるものですが、抹消手続きをしない限りは登記上からその記録が消えることはありません。
登記上に抵当権が残っていると、住宅ローンの残債が残っていると判断されるので、売却することが難しくなります。
そのため、不動産売却をする際は必ず抵当権の抹消をおこなってから売却するようにしてください。

抵当権抹消とは

抵当権の抹消とは、その名のとおり抵当権を抹消するための手続きのことです。
この手続きは、金融機関から必要書類をもらい、法務局にて手続きをおこないます。
しかし、この手続きは原則として金融機関と不動産の所有者が共同でおこなう必要があるので、手続きを委任されない限りは共同で手続きをする必要があります。
もちろん、多くの方は司法書士に依頼するので実際に手続きをすることは少ないと思いますが、自分で手続きをする際は共同で手続きをしなければいけないことを覚えておきましょう。

抵当権を抹消しない場合のデメリット

抵当権の抹消をしない場合、2つのデメリットがあります。

1つ目は、先ほどもご説明したように、不動産を売却できないという点です。
返済が完了していても、抵当権が残っている限りは基本的に不動産の売却はできないので、この点がデメリットと言えます。

2つ目は、新しく住宅ローンを組むことが難しいという点です。
抵当権が残っている状態では、基本的に住宅ローンの残債が残っていると判断されるので、金融機関は新しく融資をしようとはしません。
融資が受けられなければ、新しく住居を購入する資金を調達できないため、この点がデメリットとなります。

抵当権の抹消にかかる費用

抵当権の抹消には、1.5万円〜2万円前後がかかると言われています。
費用の内訳は、抵当権の抹消登記に1000円と、司法書士への報酬が1.5万円ほどとなっています。
また、司法書士報酬はあくまで相場価格なので、しっかりと調べたうえで支払うようにしてください。

ローン残債がある状態で不動産を売却する方法

ローン残債がある状態で不動産を売却する方法

不動産は、抵当権があると売却できないとご説明してきましたが、ある方法で売却をおこなうことでローン残債がある状態でも不動産の売却をすることができます。
ここでは、ローン残債がある状態での売却方法をご説明していきますので見ていきましょう。

アンダーローンならすぐに売却可能

アンダーローン

ローン残債がある状態でもアンダーローンならすぐに売却することができます。
アンダーローンとは、住宅ローンの残債を超える不動産の評価額がある状態のことです。
たとえば、ローン残債が2500万円ある状態で、不動産の売却価格が3000万円であった場合は、不動産の売却益でローンの残債をまかなえるので、アンダーローンということになります。
この状態であれば、住宅を売却するお金で完済し抵当権を解消することができるので、ローン残債がある状態の方でもすぐに売却することができます。

そのため、まずはローンがいくら残っているか確認することから始め、その上で不動産会社に査定を依頼し、売却金額でローンを返済できるか確認しましょう。


なお、住宅ローン残債は以下の方法で確認できます。

・借入金融機関から郵送される返済予定表を確認する

・借入金融機関から郵送される残高証明書を確認する

・借入金融機関のWEBサイトで残高照会をする

・借入金融機関へ問い合わせをする

オーバーローンの場合はどうする?

アンダーローンと違い、すぐに売却できない状態のことをオーバーローンといいます。
オーバーローンとは、住宅ローンの残債を不動産の売却価格でまかなえない状態のことです。
たとえば、ローン残債が3000万円ある状態で、不動産の売却価格が2500万円しかなかった場合は、不動産を売却しても500万円のローンが残ってしまうので、オーバーローンということになります。
この状態の場合は、アンダーローンのようにすぐには売却できないので、他の方法を使用して売却することになります。

オーバーローンでも売却する方法

オーバーローンの不動産を売却するには4つの方法があります。

1つ目は、不動産を売却して残った残債を自分の資金で支払う方法です。
オーバーローンであっても、ローン残債をすべて精算できれば抵当権の問題も無くなるので、残ったローン残債を自分で支払うことで抵当権を抹消できます。

2つ目は、住み替えローンで残債分まで借りる方法です。
ほかの家に住み替える場合には、住み替えローンを利用することで、前の家のローン残債を完済できます。

住み替えローンで新しい家を購入する金額に上乗せして、残債額も借り入れてローンを1本化します。

ただし、上乗せした分、借入額が大きくなるため、ローンの審査は厳しくなり、返済負担も大きくなる点に注意が必要です。

3つ目は、売却を延期してアンダーローンになるまで待つ方法です。
家の売却を急いでいないなら、売却時期を遅らせ少しずつローンの残債を減らしていくことで、売却価格でローンを完済しやすくなります。

ただし、売却期間を延期すると、家の資産価値も減ってしまうため、売却するタイミングが重要となります。

4つ目の方法は、任意売却という方法です。
任意売却とは、金融機関に承諾を得て抵当権を解除してもらい不動産を売却する方法です。
この方法は、どうしても住宅ローンが支払えないという方がよく利用する売却方法となります。
任意売却をした場合は、住宅ローンの残債を不動産売却後も支払っていくことになります。

競売(裁判所の権限で担保となっている不動産を差押え強制的に売却、その代金から債権の回収に充てる手続き)よりは高く売れる可能性が高いですが、あくまで最終手段となりますので、基本的には別の方法で売却することを考えましょう。

不動産売却時の注意点

不動産売却時の注意点

不動産を売却する際は、抵当権やローン残債以外にも注意しなければいけないポイントがいくつかあります。
ここでは、不動産売却時の注意点をご紹介していきますので確認していきましょう。

不動産売却にかかる税金

不動産売却をするときは、売却にかかる税金を忘れてはいけません。
アンダーローンであっても、不動産の売却時にかかる譲渡所得税の支払いを含めると持ち出しが生じてしまうことも考えられます。
また、リースバックや任意売却によって不動産売却をする方も、譲渡所得税がかかってくるので、そういった費用のことを考えて売却する必要があります。


不動産会社の選び方

不動産を売却するときは、不動産会社の選び方も重要となります。
ひとえに不動産会社といっても、会社それぞれで得意としている業務は異なります。
販売を得意としている会社や、不動産の管理をメインとしている会社などがあるため、特徴を見極めて依頼しなければいけません。
そのため、不動産売却を依頼するときは、地域の事情に詳しい売却を得意とする不動産会社に依頼をするようにしてください。

まとめ

ローン残債がある状態で不動産売却をする方法

ローンの残債がある状態で不動産売却をする方法と注意点を解説しました。
不動産を売却するときは、それぞれにあった売却方法があるので、自分の状況にあった売却方法を選択して売却をおこなってください。


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