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不動産投資ローンとはなに?金利や注意点について解説!

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不動産投資ローンとはなに?金利や注意点について解説!

カテゴリ:賃貸経営(貸したい)

不動産投資ローンとはなに?金利や注意点について解説!

不動産投資をする際、ほとんどの場合「不動産投資ローン」を組むことになります。
しかし、不動産投資ローンとはなにか?住宅ローンとの違いとはなにか?と、わからないことも多くあるのではないでしょうか。
そこで今回は、不動産投資をする際に組む不動産投資ローンとはなにか、またその金利と注意点も一緒に解説します。

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不動産投資ローンとは?住宅ローンとの違いは?

不動産投資ローンとは?住宅ローンとの違いは?

不動産投資ローンとは、不動産投資によって収益を得ることを目的としたローンです。
同じく不動産購入時に組むことになる住宅ローンと似ていますが、2つの違いは以下になります。

●住宅ローンは、自分が住むことを目的とした不動産購入時に適用されるもの
●不動産投資ローンは、他人に不動産を貸して家賃収入を得るために組むもの


このように、住宅ローンと不動産投資ローンでは、対象物件の使用目的が異なります。
そのほかにも、融資額や融資制度が異なるので、以下で解説します。

借り入れの目的

住宅ローンと不動産投資ローンは、どちらも不動産購入時に適用されるローンですが、不動産の借り入れ目的が異なります。
住宅ローンは、住居用の購入や増改築をおこなうためのローンで、不動産投資ローンは賃貸用住居として購入し家賃収入を得るためのローンです。
住宅ローンは、家賃収入を得ることを目的とした不動産購入には使用できないので、収益用の不動産を購入する際には、必ず不動産投資ローンを組みましょう。
もし、住宅ローンを利用して収益用の不動産購入に充ててしまった場合は、契約違反にあたり、金融機関から一括返済を要求される可能性もあるので注意しましょう。

返済原資

返済原資とは、ローン返済に充てる資金のことで、住宅ローンと不動産投資ローンはこの返済原資が異なります。
住宅ローンでは、毎月の給与収入を返済原資とすることが一般的です。
不動産投資ローンは、入居者からの家賃を受け取れるので、返済原資は毎月の家賃収入になります。

融資金額

融資金額の上限は、不動産投資ローンのほうが高額となっており、年収の10~20倍が上限となるケースもあります。
住宅ローンの融資金額は、年収の5~8倍が上限です。

金利

不動産投資ローンのほうが金利は高くなります。
住宅ローンの返済原資となる給与収入は、大きく変化することはありませんが、不動産投資の家賃収入は入居者の有無などによって大きく変化するリスクがあります。
このように滞納されるリスクがあるため、金融機関は金利を高く設定しているのです。

融資審査

融資審査をおこなう際には、住宅ローンでは年収や勤続年数などの返済能力や信用度といった、個人の属性が基準となります。
一方で、不動産投資ローンでは個人の属性のほかにも、物件のエリアや築年数などの収益性も基準となります。
また、融資審査の基準は金融機関によって異なるので、1つの金融機関で審査が通らなくても、ほかの金融機関では通るかもしれません。

不動産投資ローンのメリット

不動産投資ローンには以下のようなメリットがあります。

●高いレバレッジ効果
●収益性が高くなる
●資金を残せる
●団体信用生命保険に加入できる


不動産投資ローンには、少ない資金で大きな資産を取得することが可能な、高いレバレッジ効果があります。
さらに、収益性も高くなりやすく、自己資金の捻出も抑えることが可能です。
そのため、手持ちの資金を残すことができるといったメリットがあります。

不動産投資ローンの金利とは?

不動産投資ローンの金利とは?

不動産投資ローンを検討した際には、金利も気になるポイントでしょう。
不動産投資ローンの金利には「変動金利」と「固定金利」の2種類があります。

●変動金利は基準金利の変動によって、不動産投資ローンの金利も変動
●固定金利は、固定期間中は金利が変わることはない


では、どちらを選ぶほうが良いのでしょうか?
変動金利と固定金利には、それぞれにメリットとデメリットがあるのです。

変動金利のメリット

変動金利のメリットは、固定金利よりも金利設定が低い場合が多いことです。
金利が低いときに借り入れすることで利息を少なくでき、返済額も少なくて済むのです。
そのため、不動産投資で融資を受ける際には変動金利での借り入れを選ぶ方が多い傾向にあります。
また、ほとんどの金融機関で年に2回、金利の見直しがおこなわれます。

変動金利のデメリット

変動金利のデメリットは、金利が変動することによって上昇した場合、返済額が増えるリスクがあることです。
そのため、返済額が増えてしまった際の返済者の負担を抑えるために、5年ルールと125%(1.25倍)ルールがあります。

●5年ルールは、年2回の金利の見直しによって金利が上昇しても、5年間は返済額が変わらないというルール
●125%(1.25倍)ルールは、金利が上昇し6年目から返済額が変わった場合でも、返済額の上限が1.25倍と決まっているというルール


これらのルールにより、急に返済額が増えるということはありません。
しかし、長期間におよび上昇し続けると、固定金利よりも高くなってしまうケースもあります。

固定金利のメリット

固定金利のメリットは、変動によって返済額が増えるといったリスクがないことです。
また、返済額が一定なので、返済の見通しが立てやすいこともメリットといえるでしょう。

固定金利のデメリット

固定金利では、金利相場が下がったとしてもその恩恵を受けることはできず、高い金利のまま返済を続けなければいけません。
また、変動金利よりも金利が高いため、金利が上昇しない場合は変動金利よりも返済額が増えることもデメリットになります。

不動産投資ローンの注意点とは?

不動産投資ローンの注意点とは?

不動産投資で失敗してしまうと、ローンが返済できなくなり、自己破産に追い込まれるといった事態に陥ってしまうケースもあります。
また、債務超過による失敗をしないためにも、注意点を理解しておきましょう。

注意点①物件が持っている実力に沿わない融資を受けない

注意点の1つ目は、物件が持っている実力以上の融資を受けないことです。
不動産投資ローンの融資審査では、返済能力よりも、物件の評価額や収益性が対象になりやすい傾向にあります。
そのため、大きな額の融資の借り入れが可能になり、それにより実際の物件の価値よりも大きな額の融資を受けた場合には、返済ができなくなってしまうのです。
家賃収入が得られない評価額の低い物件に対して、大きな融資を受けないようにしましょう。
また対策として、複数の金融機関に審査をしてもらい、購入予定の物件価格は適切なのかどうかを慎重に判断することも大切です。

注意点②必要経費を考慮しておくこと

注意点の2つ目は、キャッシュフローを多く確保しておくことです。
屋根や壁の塗装のタイミングは約15年に1度、そのほかの水道やガスなどの設備も定期的なメンテナンスが必要です。
キャッシュフローがマイナスになってしまうと、設備の修繕などの管理費用を捻出できません。

注意点③サブリース契約を過信しないこと

サブリース契約とは、物件の管理を不動産会社が一括しておこない、毎月の家賃保証を受けられる契約です。
サブリース契約の手数料として満室賃料の10%~20%を支払い、一定の収入が入ります。
しかし、入居者がいないと家賃収入はなくなり、また家賃は年々下がっていきます。
そのため、2年ごとに見直しをすることや修繕費は全額契約者が負担することなど、契約事項をしっかりと確認しておくことが必要です。

まとめ

不動産投資ローンは、少ない資金で大きな資産を得られて収益性も高いなど、メリットがたくさんありますが、注意点もいくつかあります。
不動産投資を検討している方は、メリットや注意点などをしっかり把握したうえで、スムーズな不動産投資をおこないましょう。


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