中古不動産の取引に際して、建物の価格はどのように評価したらよいのでしょうか。
こんにちは。1940年創業、台東区・荒川区で地域愛着の城北商事不動産部です。
販売中のチラシには、「古家付き土地」として売られているケースや、「中古戸建」として売られているケースがあります。
その際に気になるのが、土地がいくらで、建物がいくらか、という部分です。
そこで今回は、土地と建物の内訳金額の計算方法を紹介します。
◆”再調達価格”を基準に計算
一般的には、木造建物の場合、約20年で価値がゼロになると言われています。
住宅ローン減税の要件などで、中古建物について築20年以内という制限がかけられている点もこの関係が一因としてあります。
土地と建物の総額がチラシに記載されている場合には、金額の内訳がわかりません。
では、どのようにして建物の価格を計算したらよいでしょうか。
１つの方法としては、「再調達価格」を基準に割り出す方法があります。
建物を再度調達した場合にかかる費用を「再調達価格」と呼びます。
再調達価格から、原価率を計算し、現在の想定価格を算出します。
◆具体例で見てみよう
例えば、現時点で再調達（新築）すると2,000万円かかる築12年の建物の場合、2,000万円（再調達価格）－（2000万円×12／20年）＝800万円という計算ができます。
20年経過したら価値が0になるという前提ですが、建物価格算出の参考となる数字です。
実際には、リフォームがされている場合や、長期優良住宅の場合など性能の高い住宅であった場合には、計算が変わってくると思います。
◆価格の妥当性を見分ける判断力が重要
今回は土地と建物の内訳金額の計算方法について紹介しました。
「再調達価格」以外の調べ方としては、市区町村が算定している「固定資産評価額」を参考にする方法もあります。
こういった金額を参考にしまして、取引価格の妥当性を調査することで、安心して取引ができるようになります。
不動産に関しては分からないことも色々あると思いますので、ご不明な点などがございましたら、お気軽にお問い合わせください。
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①価格の妥当性
②対象不動産の流動性
③立地による資産性
④住宅ローン減税の対象可否
⑤耐震性の判定
⑥マンションの管理状況の判定（マンション）
⑦土地の資産性について判定（戸建て）
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